История возникновения оценочной деятельности

Введение

 

В настоящее время оценочная деятельность в России находится в стадии становления:

- вырабатываются механизмы правого регулировщика,

унифицируются стандарты оценки.

Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни. Оно является основной хозяйственной деятельности и составной частью активов предприятия.

Недвижимость занимает очень важное место как возможность вложения капитала. Рынок жилья получил новый виток развития, без оценки невозможно стало совершение практически ни одной сделки, необходимо получение достоверной информации по стоимости объектов.

Задача собственника состоит в том, чтобы угадать с конъектурой рынка, использовать всю имеющеюся информацию, для объективной оценки.

С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка» стали широко использоваться на практике.

Актуальность темы состоит в том, что разные объекты удовлетворяют различные потребности, от оценки зависит установление рыночной стоимости объекта, а на стоимость влияют множество факторов.

Цель работы определение рыночной стоимости 2-х комнатной квартиры. Для реализации поставленной цели требуется решение следующих задач:

•   Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости;

•   Дать краткую характеристику объекта;

•   Описать техническое состояние объекта оценки;

•   Экспертным путем определить рыночную стоимость недвижимости.

Объект работы - 2-х комнатная квартира, находящаяся по адресу: Еловский район, с. Елово, улица Комсомольская дом 18 квартира 7.

Основы оценки

Процедура оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки, как правило, включает в себя:

Этап 1.Постановка задания на оценку:

• идентификацию объекта недвижимости;

• идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

• назначение (сфера применения) результатов оценки;

• выбор и определение вида стоимости;

• уточнение даты проведения оценки;

• описание объема оценки;

• уточнение иных ограничений.

Этап 2. Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:

• цены купли-продажи;

• суммы залога при кредитовании;

• базы налогообложения;

• условий арендного договора;

• стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;

• базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;

• базы договора страхования.

Этап 3. В соответствии с действующими российскими стандартами оценки можно использовать следующие виды стоимости:

• рыночная стоимость;

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

• стоимость замещения;

• стоимость воспроизводства;

• стоимость при существующем использовании;

• стоимость для целей налогообложения;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• утилизационная стоимость.

Этап 4. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

Этап 5. Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

• затратный подход;

• сравнительный подход;

• доходный подход.

Этап 6. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов;

проверка полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок;

проверка результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки;

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов.

Этап 7. Составление отчета об оценке.

Отчет об оценке имеет развернутую форму. Действующий в Российской Федерации Закон об оценочной деятельности в статье 11 устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета:

• дата составления и порядковый номер отчета;

• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

• юридический адрес оценщика;

• сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

• точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

• реквизиты юридического лица;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

• перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения,

• принятые при проведении оценки допущения;

• последовательность определения стоимости и ее итоговая вели чина;

• ограничения и пределы применения полученного результата;

• дата определения стоимости объекта оценки;

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.

Сопроводительное письмо

 

Уважаемая Светлана Леонидовна!

В соответствии с договором №2192, заключенным между Вами и обществом с ограниченной ответственностью, в лице генерального директора, произведена оценка объекта, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу с. Елово, улица Комсомольская д. 18, к. 7.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта для реализации имущественных прав.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчет представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Произведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу Еловский район, с. Елово, ул. Комсомольская д. 18 кв. 7 по состоянию на__________ составляет…

Настоящий отчет составляет в соответствии ФЗ «об оценочной деятельности в РФ» от ____________

Если у Вас возникли какие-либо вопросы, пожалуйста, обратитесь непосредственно к нам.

Благодарим Вас за возможность оказать Вам услуги!

Генеральный директор

 

Описание объекта оценки

 

Основные данные и конструктивные особенности объекта оценки приведены в таблице 1.

 

Таблица 1 - Характеристика объекта

наименование	значение
Объект	Двухкомнатная квартира, площадь 47,9 м2, этаж 2
Адрес	РФ, Пермский край, с. Елово, ул. Комсомольская д. 18, кв. 7
Год постройки	1983
Этажность	2/3
Площадь	Общая - 47,9 м2 В т.ч. жилая - 29,5 м2 Подсобная - 17,7 м2
Число комнат	2
Площадь комнат	1 - 16,5 м2 2 - 13,0 м2
Кухня	8,2 м2
Ванная	2,7 м2
Туалет	0,8 м2
Коридор	5,4 м2
Наличие балкона	Есть
Высота по внутреннему обмеру	2,52 м
Санузел	Раздельный
Конструктивные особенности	Типовая квартира «хрущевка» застройки
Местоположение	Объект расположен в с. Елово
Транспортная доступность	К зданию, в котором находится квартира, подходит асфальтная дорога. общ. транспорт - автобусы, до остановки 50 минуты.
Благоустройство	Территория благоустроена
Водоснабжение	Поселковая сеть
Электроснабжение	Скрытая проводка
Горячее водоснабжение	Водонагреватель
Отопление	Центральное
Газ	Есть
Телевидение	Кабельное
Лифт	Нет
Мусоропровод	Нет
Телефон	Есть
Климатические условия	Умеренный
Наружные стены	Кирпичные
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Отделка	Стены - обои, потолок - побелка
Полы	Линолеум

 

Рисунок 1. План квартиры

оценочный квартира стоимость сравнительный

Заключение

 

Оценочная деятельность в России появилась недавно, примерно 15 лет назад. В связи с этим еще есть определение сложности при решении конкретных задач.

В процессе написания курсового проекта была поставлена цель - определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: с. Елово ул. Комсомольская д. 18, кв. 7, а так же закрепить теоретические знания и практические навыки по оценке рыночной стоимости.

Рыночная стоимость квартиры оценивалась с точки зрения трех подходов:

затратного;

доходного;

сравнительного.

Основным подходом является сравнительный, так как отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Этот подход имеет больший вес при принятии решения об окончательной стоимости.

Для того чтобы получить точную оценку объекта необходимо:

изучить техническую документацию

знать методику применения в оценке

уметь анализировать и делать выводы по ходу работы.

Проводя необходимые расчеты, получено наглядное представление в процедуре оценки объекта.

И наконец, можно заключить следующее:

рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: с. Елово ул. Комсомольская д. 18, кв. 7, определенная по состоянию на__________.

Список литературы

 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 17 июля 1998 года с изменением и дополнениями от 18.07.2009. №181-ФЗ

2. Государственные стандарты РФ в области оценочной деятельности: ГОСТ Р 51195.0.01. - 98 «Единая система оценке имущества» ГОСТ Р 51195.0.02-98» Единая система оценки»

.   Грязнова А.Г. Оценка недвижимости, «Финансы и статистика» 2009 г.

Введение

 

В настоящее время оценочная деятельность в России находится в стадии становления:

- вырабатываются механизмы правого регулировщика,

унифицируются стандарты оценки.

Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни. Оно является основной хозяйственной деятельности и составной частью активов предприятия.

Недвижимость занимает очень важное место как возможность вложения капитала. Рынок жилья получил новый виток развития, без оценки невозможно стало совершение практически ни одной сделки, необходимо получение достоверной информации по стоимости объектов.

Задача собственника состоит в том, чтобы угадать с конъектурой рынка, использовать всю имеющеюся информацию, для объективной оценки.

С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка» стали широко использоваться на практике.

Актуальность темы состоит в том, что разные объекты удовлетворяют различные потребности, от оценки зависит установление рыночной стоимости объекта, а на стоимость влияют множество факторов.

Цель работы определение рыночной стоимости 2-х комнатной квартиры. Для реализации поставленной цели требуется решение следующих задач:

•   Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости;

•   Дать краткую характеристику объекта;

•   Описать техническое состояние объекта оценки;

•   Экспертным путем определить рыночную стоимость недвижимости.

Объект работы - 2-х комнатная квартира, находящаяся по адресу: Еловский район, с. Елово, улица Комсомольская дом 18 квартира 7.

Основы оценки

История возникновения оценочной деятельности

 

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

В нашей стране в течении семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

В июле 1998 года, федеральный закон был принят. Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектами РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

На данное время сформировались саморегулируемые организации оценщиков, появились специализированные издания, разработаны образовательные программы и методики. Оценщик - новая профессия, обусловленная развитием рынка в России.

 

1.2 Основные понятия и определения в оценке

 

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.

Под рынком недвижимости следует понимать определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы:

жилищный фонд,

нежилой фонд,

земля.

Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу.

Региональный рынок недвижимости(РРН)представляет собой социально-экономический объект исследования, на функционирование которого влияют три взаимосвязанных комплекса: экономический, социальный, экологический.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства:

•   Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

•   Стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

•   Объект представлен на открытый рынок;

•   Цена сделки - разумное вознаграждение за объект.

Подход к оценке - наиболее общий принципиальный путь расчета стоимости. объединяющий несколько методов и методик.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов в оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его налог.

Аналог объекта оценки - сходный по своим экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходным условиях.

Процедура оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки, как правило, включает в себя:

Этап 1.Постановка задания на оценку:

• идентификацию объекта недвижимости;

• идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

• назначение (сфера применения) результатов оценки;

• выбор и определение вида стоимости;

• уточнение даты проведения оценки;

• описание объема оценки;

• уточнение иных ограничений.

Этап 2. Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:

• цены купли-продажи;

• суммы залога при кредитовании;

• базы налогообложения;

• условий арендного договора;

• стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;

• базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;

• базы договора страхования.

Этап 3. В соответствии с действующими российскими стандартами оценки можно использовать следующие виды стоимости:

• рыночная стоимость;

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

• стоимость замещения;

• стоимость воспроизводства;

• стоимость при существующем использовании;

• стоимость для целей налогообложения;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• утилизационная стоимость.

Этап 4. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

Этап 5. Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

• затратный подход;

• сравнительный подход;

• доходный подход.

Этап 6. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов;

проверка полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок;

проверка результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки;

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов.

Этап 7. Составление отчета об оценке.

Отчет об оценке имеет развернутую форму. Действующий в Российской Федерации Закон об оценочной деятельности в статье 11 устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета:

• дата составления и порядковый номер отчета;

• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

• юридический адрес оценщика;

• сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

• точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

• реквизиты юридического лица;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

• перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения,

• принятые при проведении оценки допущения;

• последовательность определения стоимости и ее итоговая вели чина;

• ограничения и пределы применения полученного результата;

• дата определения стоимости объекта оценки;

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.