Особенности оценки стоимости недвижимости

Недвижимость - одна из самых высокодоходных сфер деятельности.

Такое лидерство определяется необходимостью иметь определенную базу, территорию или помещение для занятий чем угодно, от производства, торговли до услуг или общественной работы. Объемы инвестиций в этот сегмент значительно превышают вложения в другие отрасли, причем наблюдается постоянная тенденция к росту. Направление занимает такие высокие позиции уже много десятков, если не сотен, лет, что еще раз доказывает его первостепенную важность, не зависящую от времен и событий. Существующее разделение на жилую и коммерческую недвижимость делает этот сектор еще более насыщенным, расширяет спрос, увеличивает интерес людей как с точки зрения бизнеса, так и с бытовых, житейских позиций [11]. Требования, предъявляемые к этим двум видам недвижимости, значительно отличаются друг от друга в той же мере, в какой отличается использование или эксплуатация объектов, применяемых для этих целей. Рассмотрим подробнее коммерческую недвижимость, имеющую массу вариантов использования и размещения. Определение коммерческой недвижимости: что же это такое?

Если выразиться упрощенно, коммерческая недвижимость -это все

объекты, не предназначенные для постоянного проживания людей. Слово

«постоянного» употреблено не случайно, поскольку помещения, используемые как гостиницы - т.е. для временного размещения людей - тоже относятся к объектам KH. Более полное определение гласит, что к этому разряду относятся: помещения, здания; земельные участки; сооружения и прочие имущественные предметы, привязанные к месту, не имеющие возможности перемещения. Кроме того, сюда же причисляются: права обладания землей, права использования участков недр (полезные ископаемые, источники и т.д.); участки или отдельные водные бассейны, леса и т.д.

Таким образом, перечень объектов коммерческой недвижимости весьма широк, что обусловлено разносторонностью человеческой деятельности или направлений бизнеса. Соответственно, можно вывести достаточно верное определение:

Коммерческая недвижимость -это все объекты человеческой деятельности, служащие для получения прибыли от использования в той или

иной сфере, а также не имеющие мобильности или возможности перемещения.

Высокая плотность использования коммерческой недвижимости во

многих вариантах - от сделок по купле-продаже до использования по прямому или другому назначению - вызывает необходимость существования обширной законодательной базы, охватывающей все возможные аспекты применения и эксплуатации. Отсутствие такой базы вызвало бы хаос, а также множество нарушений, различные злоупотребления административного или уголовного характера. Действия с объектами коммерческой недвижимости регулируются соответствующими статьями Градостроительного кодекса3, Гражданского кодекса. В отношении использования и перевода жилых помещений в нежилые и наоборот имеются определенные разделы в Жилищном5 или Гражданском кодексах. Кроме того, в Гражданском кодексе имеется определение (трактовка) понятия «коммерческая недвижимость» как вещи или предметы, имеющие неразделимую связь с участком земли, которые невозможно переместить без причинения невосполнимого ущерба их предназначению. Таким образом, смысл понятия существенно расширяется, включает в себя множество ранее неучитываемых в этом качестве элементов. Например, в разряд коммерческой недвижимости включаются различные природные образования, угодья, места для охоты, рыбной ловли и т.д., которые можно арендовать, приобрести или использовать для извлечения прибыли иным способом.

Вопросами приобретения и аренды коммерческой недвижимости

занимается Гражданский кодекс, регулирующий все действия с объектами в

соответствии с требованиями законодательства.

Дается подробный перечень имущества, которое может быть передано в постоянное (ч.2, §7) или временное пользование (гл. 34), порядок действий,

дополнительные условия (нотариальное удостоверение сделки) и т.д.

Выделение участков под коммерческой недвижимостью в черте города

или городской территории находится в ведении Градостроительного кодекса,

который осуществляет правовое регулирование связанных с этим вопросов.

Например, решаются вопросы получения разрешения на строительство,

реконструкцию, перепланировку или иные действия с объектами коммерческой недвижимости на территории, подведомственной администрации населенного пункта. В связи с отсутствием в действующем законодательстве Российской Федерации конкретного определения нежилых помещений, граждане могут сталкиваться с проблемами. Чтобы разобраться в ситуации, необходимо ознакомиться с основными признаками, характерными для помещений данного типа, а также с классами коммерческой недвижимости в зависимости от назначения и качества [12].

Объекты торговой недвижимости отличаются от жилых тем, что они не

предназначаются для проживания граждан на постоянных или временных

условиях. Они могут применяться исключительно в целях осуществления

коммерческой, административной, общественной и других видов деятельности. Самая распространенная ошибка, которую допускают граждане -это перепутывание понятий нежилых объектов и общего имущества в многоквартирных домах.

В действительности, такие объекты как подъезды, лестничные клетки,

лифты, чердачные и подвальные помещения, не принадлежат к категории

нежилых, а являются местами общего пользования. Нежилыми являются офисы, магазины, кафе, мастерские и другие объекты.

Одновременно с запуском процесса приватизации предприятий на территории России начала формироваться коммерческая недвижимость.

Предназначение объектов, попадающих под данную категорию, может

заключаться как в получении дохода (коммерческие помещения), так и в создании условий для получения этого дохода (промышленные, или индустриальные помещения).

Существует несколько крупных видов нежилых помещений: офисные; торговые; гостиничные; гаражные; складские; промышленные.

В классификации коммерческой недвижимости представлены классы от А до D, в зависимости от ее качества. Гостиничная недвижимость подразделяется на 14 различных классов от люкса до эконома и гостиничного двора. Торговый вид нежилой недвижимости представлен десятью классами – от новейших мегамоллов до павильонов и небольших помещений в жилых домах. Офисное помещение. Офисные помещения предназначаются для ведения различных видов деятельности. Они могут располагаться в крупных бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, торговых центрах, а также в административно-жилых и административных сооружениях.

Обязательными элементами являются капитальные стены, которые отгораживают его от соседних помещений.

Такие коммуникации, как водопровод, сливная система и др. являются не обязательными для офиса, однако они обязательно должны присутствовать в здании, где оно расположено.

В зависимости от престижности и качества, различают четыре категории или класса коммерческих помещений:

1. класс А -это офисы, расположенные в новейших крупных бизнес-

центрах, характеризующиеся максимально удачной планировкой и соблюдением всей инженерных требований Такие помещения располагаются в наиболее престижных районах города, куда очень легко добраться.

Они оснащены высококлассными охранными системами, средствами связи и элементами организационной техники. Другими характерными чертами данного класса являются комфортабельный дизайн и высококачественная отделка пространства.

2. Класс В подразумевает менее престижные офисы, расположенные в

менее удобных местах - например, в бывшем жилом или промышленном здании. Для отделки применяются материалы хорошего качества, но имеющие более низкую цену.

3. Офисы класса С зачастую обустраиваются в старых зданиях, поэтому соответствуют не всем требованиям современности. Для них характерен поверхностный ремонт, отсутствие удобной парковки и ограниченный набор оргтехники.

4. Класс D включает в себя офисные помещения, расположенные в старых постройках, преимущественно на окраинах города. Их планировка и степень комфортности весьма далеки от современных понятий. Торговая площадь. Торговой площадью принято называть участок, отведенный под занятие торговой деятельностью. Она может находиться в торговых и торгово-развлекательных центрах, а также в жилых и административных зданиях. Наличие капитальных стен не является обязательным условием торговой площади, а все необходимые коммуникации могут находиться в общем здании и предназначаться для использования несколькими помещениями. Классификация нежилых помещений данного вида основывается на нескольких критериях, среди которых: масштаб объекта; специализация; качество сервиса и инфраструктуры; место расположения; архитектура и качество отделки; системы охраны и управления; наличие парковки и ее тип. Универсальные помещения. Важной особенностью этого типа нежилых помещений является возможность их применения для ведения различных видов деятельности. В таком помещении, в зависимости от целей и предпочтений собственника, можно обустроить: офис; магазин; салон; клинику; тренажерный зал; клуб; место общественного питания; мастерскую и др. Обязательными признаками этого виды коммерческих помещений

являются наличие отдельного входа, капитальных стен и собственных коммуникационных сетей.

Они предназначаются для хранения продуктов питания и любых видов

товаров. У данного типа коммерческих помещений должен быть отдельный вход и капитальные стены, а наличие собственных коммуникаций не является обязательным условием. Нежилые помещения предполагают возможность занятия многими видами деятельности: медицинской; образовательной; коммунально-бытовой; творческой; развлекательной; спортивной; промышленной; административно-управленческой; торговой.

Вид деятельности - сдача в аренду нежилых помещений Аренда нежилых помещений имеет свои характерные особенности. В тексте договора должны быть указаны следующие моменты: название конкретного объекта; его точное местонахождение; общая площадь всех арендуемых помещений и каждого в отдельности; технические характеристики.

Если помещение включает в себя несколько частей, одни из которых

являются основными, а другие вспомогательными, договор должен сопровождаться планом с подробным указанием всех деталей.

Существует несколько видов аренды нежилых помещений, указанных в главе 34 ГК РФ: прямая аренда; субаренда; наем; поднаем.

В зависимости от сроков различают несколько видов договоров аренды: краткосрочный - до 1 года; среднесрочный - от 1 до 5 лет; долгосрочный - от 5 и более лет; бессрочный - без определения срока действия.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный, как минимум, на

год, должен пройти процедуру государственной регистрации.

Согласно ст. 610 ГК РФ, договоры, в которых срок действия не определен, регистрации не подлежат. ГК РФ

Статья 610. Срок договора аренды:

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. «Законом» могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

При пользовании нежилой недвижимостью важно учитывать некоторые нюансы. 1. Если нежилой объект сдается в аренду, необходимо учитывать такой важный его признак как изолированность. Согласно федеральному закону № 122-ФЗ2, допускается передача частей помещения во временное пользование, если эти части являются индивидуализированными.

В п.5 ст.25 этого нормативно-правового документа идет речь о необходимости указания размера площади, а также приложения кадастрового

паспорта.3 2. У каждого законного владельца имеется право долевой

собственности. Размер доли определяется площадью недвижимости заинтересованных лиц. 3. Нежилые площади в жилых домах - абсолютно изолированы и не принадлежат к общему имуществу собственников. Досконально разбираясь в видах нежилых объектов и присущих им признаках, субъекты экономической деятельности становятся способными правильно использовать их целевое назначение и осуществлять сделки.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В работе рассмотрены теоретические и практические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса). В том числе рассмотрены конкретные подходы и методы, а так же организационные основы оценки.

Оценка бизнеса является функцией (деятельностью), которую в разных ситуациях часто приходится осуществлять в рыночной экономике. Ею необходимо заниматься и при оценке подлежащего продаже предприятия-банкрота, и при определении того, на какую сумму нормально работающее открытое акционерное обществоимеет право выпустить новые акции (на сумму, превышающую балансовую стоимость собственного капитала предприятия), и при исчислении цены, по которой любое акционерное общество (открытое либо закрытое) должно выкупать акции выходящих из него акционеров.

Оценка стоимости предприятия - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из таких этапов, как: сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов, согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки, составление отчета об оценке.

Одним из важнейших этапов оценки рыночной стоимости предприятия (бизнеса) является анализа финансового состояния предприятия.

Проведя анализ финансового состояния предприятия - важно определить устойчивость, жизнеспособность предприятия, этап его жизненного цикла и возможные перспективы, их влияние на стоимость предприятия в настоящий момент и в будущем. Для этого надо рассчитать финансовые показатели и коэффициенты, посмотреть их динамику. На основе этого и ретроспективных данных составить прогноз финансовогосостояния предприятия, который позволяет обосновать применение подходов и методов и рассчитать стоимость предприятия.

В доходном подходе к оценке бизнеса важным шагом является сопоставить будущие доходы инвестора с текущими затратами. Сопоставление доходов с затратами ведется с учетом факторов времени и риска. Динамика стоимости компании, определяемая доходным подходом, позволяет принимать правильные управленческие решения для менеджеров, собственников, государства и т.д.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

В затратном (имущественном) подходе в оценке бизнеса рассматривается стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате главной задачей становится проведения корректировки баланса предприятия.

Все подходы к оценке бизнеса предполагают применение специфических методов и примеров, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы (сравнительный подход), либо её прошлые достижения (затратный подход), либо её будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем доходы (доходный подход).

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской федерации. Принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993г. М., 2017. (с измен. и доп. от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ(с измен. и доп. от 28 декабря я 2018 г. № 12-ФЗ)

3. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с измен. и доп. от 28 ноября 2018 г. № 451-ФЗ)

4. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 145-ФЗ(с измен. и доп. от 27 декабря 2018 г. № 504-ФЗ)

5. Федеральный закон от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (с измен. и доп. от  6 февраля 2019 г. № 5-ФЗ)

6. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности» (с измен. и доп. от 6 февраля 2019 г. № 5-ФЗ)

7. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г.№ 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с измен. и доп. от 27 декабря 2018 г. № 514-ФЗ)

8. Федеральный закон от 7 февраля 2011 г. № 7-ФЗ «О клиринге, клиринговой деятельности и центральном контрагенте» (с измен. и доп. от 27 декабря 2018 г.№ 514-ФЗ)

9. Инструкция Банка России от 26.04.2006 № 129-И «О банковских операциях и других сделках расчетных небанковских кредитных организаций, обязательных нормативах расчетных небанковских кредитных организаций и особенностях осуществления Банком России надзора за их соблюдением» (с измен. и доп. от 25.11.2014)

 

Литература:

10. Александров О.А., Егоров Ю.Н. Экономический анализ. М.: ИНФРА-М, 2015. -448с.

11. Алдошин В.М. Методология обоснования оценки бизнеса корпораций в технологиях управления исключительными правами /В.М. Алдошин; Рос. Агенство по пат.и товар. знакам. Информ.-издат. центр. - М.: ИНИЦ Роспатента, 2012.- 152 с

12. Алехин М.В. Оценка бизнеса. Системный подход к оценке бизнеса корпорации // Вестник Шадринско-го государственного педагогического института. 2015. № 1 (25). С. 97-99.

13. Балабанов И. Т. Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта. М.: Финансы и статистика,2014.-448с.

14. Бердникова Т.Б. Оценка ценных бумаг: Учеб.пособие. М.: ИНФРА-М, 2016. 144 с.

15. Бродунов А. Н., Кичигин Ю. А. Об итоговых поправках при оценке бизнеса методами доходного подхода // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 3 (150). С.65-70.

16. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Эскиндаров М.А., Тазихина Т.В., Иванова Е.Н., Щербакова О.Н. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – М.: Интерреклама, 2011. – 544 с.

17. Даббах А. Парадоксы добавленной стоимости / Калужский бизнес-журнал. – 2012. – №15. – 40-43 с.

18. Долгопятова Т. Изменение структуры собственности на предприятиях обрабатывающей промышленности (по данным мониторинга) / Вопросы экономики. – 2011. – №12. – 111-124 с.

19. Шенягин В.П. Концепции и образность подходов в оценке стоимости бизнеса // Актуальные направления научных исследований: от теории к практике. 2015. № 4. С. 309-312.

20. Шевчук А. В., Зименко А. В. Опциональный метод оценки бизнеса // Проблемы и перспективы развития банковской системы Украины: Сборник научных трудов. 2008. № 2 (12). С. 130-134.

21. Есипов В.Е., Маховикова Г.А. Оценка бизнеса: учебное пособие – СПб: Питер, 2011. – 512 с.

22. Казакова Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса – М.: Дело и сервис, 2011. – 288 с.

23. Косорукова И.В., Секачёв С.А., Шуклина М.А. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса – М.: Московская финансово-промышленная академия, 2011. – 672 с.

24. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж. Стоимость компаний: оценка и управление / Перевод с английского – М.: Олимп-Бизнес, 2012. -441с.

25.  Круш П. В., Полищук С. В. Управление стоимостью предприятий // Маркетинг. 2003. № 4. С. 16-19.

26.  Модильяни Ф., Миллер М. Сколько стоит фирма? Теорема ММ / пер. с англ. 2-e изд. - М.: Дело, 2001. 212 с.

27.   Егоров Ю.Н. Основы маркетинга. М.: ИНФРА-М, 2015.

28.  ТрусоваА.Ю., ТрусовА.И., Дюжева А.В., ИльинаА.И. Методы оценки стоимости бизнеса // Основы экономики, управления и права. 2014. № 4. С. 147-150.

29.  ХодыревскаяВ.Н., Меньшикова М.А. Методологические подходы к оценке стоимости бизнеса // Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. 2014. № 8. С. 22-26.

30.  Черниченко А.Н., Черниченко Л.Л. Особенности оценки рыночной стоимости бизнеса // Вестник Есентукского естественного института управления, бизнеса и права. 2012. № 5. С. 43-45.

31.  Эскиндаров М.А., Федотова М.А. Оценка стоимости бизнеса: Учебник. М.: КНОРУС, 2015.-448с.

32.  Юрич И.С. Совершенствование подходов к оценке стоимости компании // International scientific review. 2016. № 5. С. 54-58.

 

[1] Александров О.А., Егоров Ю.Н. Экономический анализ. М.: ИНФРА-М, 2015.С.115.

[2] Алехин М.В. Оценка бизнеса. Системный подход к оценке бизнесакорпорации // Вестник Шадринского государственного педагогического института. 2015. № 1 (25). С. 97.

[3] Коупленд Т. Стоимость компаний: оценка и управление / пер. с англ. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Олимп-Бизнес, 2005.С.115.

[4] Эскиндаров М.А., Федотова М.А. Оценка стоимости бизнеса: Учебник. М.: КНОРУС, 2015.-С.196.

[5] Юрич И.С. Совершенствование подходов к оценке стоимости компании // International scientific review. 2016. № 5. С. 54.

[6] Эскиндаров М.А., Федотова М.А. Оценка стоимости бизнеса: Учебник. М.: КНОРУС, 2015.-С.119.

[7] Балабанов И. Т. Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта. М.: Финансы и статистика,2014.С.163.

[8] Круш П. В., Полищук С. В. Управление стоимостью предприятий // Маркетинг. 2003. № 4. С. 16.

[9] Казакова Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса – М.: Дело и сервис, 2011.С.123.

[10] Косорукова И.В., Секачёв С.А., Шуклина М.А. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса – М.: Московская финансово-промышленная академия, 2011.С.169.

[11] Бродунов А. Н., Кичигин Ю. А. Об итоговых поправках при оценке бизнеса методами доходного подхода // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 3 (150). С.65.

[12] ТрусоваА.Ю., ТрусовА.И., Дюжева А.В., ИльинаА.И. Методы оценки стоимости бизнеса // Основы экономики, управления и права. 2014. № 4. С. 147.