Глава 1. :методика оценки бизнеса

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1.:МЕТОДИКА ОЦЕНКИ БИЗНЕСА………………………………….6

1.1.Понятие оценки бизнеса……………………………………………………...6

1.2.Сравнительная характеристика подходов к оценке стоимости бизнеса…………………………………………………………………………....10

ГЛАВА 2.:ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА…………………………………………………………………...16

2.1.Проблемы оценки стоимости бизнеса в современных условиях…………16

2.2.Особенности оценки стоимости недвижимости…………………………...27

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….34

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………36

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной работы заключается в том что, современный бизнес не может развиваться без справедливой оценки своей стоимости. Владелец любого предприятия всегда заинтересован в справедливой, полной и объективной оценке своего бизнеса.

Оценка предприятия, являясь частным случаем оценки бизнеса, проводится с целью выявления результатов её деятельности. Данная процедура представляет собой глубокий организационный, финансовый и технологический анализ деятельности компании, её перспектив в будущем.

Оценка компании может определять рыночную стоимость как закрытую, так и открытую, а также оценку имущественного комплекса в целом, либо имущественных комплексов по отдельным линиям. Особое внимание в оценке предприятия уделяется финансовому анализу, с помощью которого можно судить и положительных или отрицательных итогах деятельности предприятия и принимать решения о слиянии или приобретении компании.

Оценка недвижимости – один из важных механизмов функционирования всей отрасли и взаимодействия его участников. Оценку проводят при покупке или продаже объектов, анализе наиболее эффективного их использования, для получения банковского кредита, решения споров и много другого. Фактически независимая оценка недвижимости является единственным способом определить на официальном уровне точную стоимость собственности. В РФ, как консультационная услуга оценка недвижимости дает клиенту объективное профессиональное мнение относительно стоимости объекта недвижимости, которая может быть получена в текущих рыночных условиях, понимание состояния и тенденций развития рыночного сегмента, к которому относится объект оценки. Оценку недвижимости чаще всего проводят при ее покупке, в большинстве случаев это является обязательным условием получения ипотечного кредита. Зачастую банки проводят оценку недвижимости своими собственными силами. Внешних специалистов привлекают при оценке земли, а также при ипотечном кредитовании, поскольку этого требует законодательство.

Условия современного ведения бизнеса таковы, что многие предприниматели рассматривают собственную компанию как инвестицию, как товар, который впоследствии можно выгодно продать. Такой подход встречается все чаще. И для того, чтобы его осуществить, необходимо отслеживать рыночную ситуацию и фактическую стоимость организации.

В Российской Федерации данные о рыночной цене проданных компаний, особенно в малом и среднем бизнесе, находящиеся в собственности у частных инвесторов, обычно являются закрытыми. Полученная информация из сети Интернет и других СМИ о результате, который дала оценка стоимости компании, уже реализованной на открытом рынке, требует подтверждения, поскольку, как показывает практика, владельцы бизнеса любят переоценивать собственный бизнес, из-за чего цена предложения нередко завышается в несколько раз. Однако бывают случаи, когда компании остаются недооцененными. Причинами таких расхождений в стоимости могут служить отсутствие информации о текущем состоянии рынка, ограниченность сроков, в течение которых нужно продать бизнес. Оценка компании включает в себя не только оценку активов, но и оценку стоимости долга компании, и эффективности основной деятельности.Не стоит забывать о специфических случаях, когда услуга оценки стоимости торговой недвижимости необходима для обеспечения юридической стороны некоторых действий с компанией. Например: в случае, когда компания или ее доля подлежит продаже, поглощению, слиянию и в других подобных случаях; перед ликвидацией бизнеса; при внесении долей в уставной капитал; для того чтобы вступить в права наследования фирмой; при страховании и приватизации; и в других случаях, определенных законодательством. Последние тенденции показывают, что оценка стоимости торговой недвижимости требуется и без крайней необходимости. Предприниматели понимают, что эффективные решения можно принять, только если видеть общую картину, включая объективную стоимость компании. Но для того, чтобы процедура оценки принесла ожидаемые результаты, нужно подойти к процессу с максимальной ответственностью. Как и к любому вопросу, связанному с предпринимательством.

Объектом работы является объект торговой недвижимости.

Предметом работы является процесс оценки рыночной стоимости бизнеса.

Целью работы является проведение оценки рыночной стоимости бизнеса.

В соответствии с поставленной целью, рассмотрим следующих задачи:

1.Рассмотреть понятие оценки бизнеса

2. Раскрыть сравнительную  характеристику подходов к оценке стоимости бизнеса.

3.Исследовать проблемы оценки стоимости бизнеса в современных условиях

4.Проанализировать особенности оценки стоимости недвижимости.

В основу разработки и исследования теоретико-методических основ оценки рыночной стоимости объекта торговой недвижимости, проводимого в условиях антикризисного управления, были положены труды известных отечественных и зарубежных ученых.

Методы исследования: анализ, наблюдение, изучение и обобщение, систематизация, сравнение, измерение. Теоретической и эмпирической базой исследования послужили данные учебной литературы, научных статей, периодической литературы, ресурсы сети Интернет.

Структура исследования состоит из введения, двух  глав, заключения и

списка использованных источников

 

Понятие оценки бизнеса

Одной из ключевых задач любого бизнеса является увеличение стоимости компании (т.е. богатства акционеров). Для этого важно, чтобы компания показывала высокую эффективность деятельности и приносила положительные результаты для поддержания жизнедеятельности и дальнейшего расширения масштабов бизнеса.

Оценка стоимости бизнеса (предприятия) - это многоэтапный и сложный аналитический процесс определения справедливой рыночной стоимости его капитала, который базируется на выполнении определенной системы расчетов и необходимых логических процедур.

Проблемы теории оценки стоимости за рубежом имеют продолжительную историю. Еще в XVin в немецким ученым - математиком Г. Лейбницем были разработаны правила экспертной оценки предприятий по продажной рыночной стоимости. Современные учения по оценке стоимости бизнеса представлены концепцией «управления стоимостью компании» (УСК). Она возникла в середине 1980 - х годов в США. Авторами - пионерами внедрения указанной концепции считаются Т. Коупленд, Т. Коллер, Д. Муррин, М. Скотт, Ж. Делуазон, Э. фон Ленайзен и др[1].

Достоверное представление относительно реальной стоимости компании (бизнеса) позволяет ее собственникам вырабатывать и принимать своевременные и научно обоснованные управленческие решения, связанные или с прекращением функционирования на целевом рынке (или его сегменте), или с продолжением присутствия на нем. В США общепринятым считается, что если компания организует свою работу не в соответствии с системой УСК, то ее необходимо реструктурировать, т. е. осуществить одну из целесообразных процедур: слияние, поглощение, выделение, разделение.

Управление стоимостью бизнеса представляет собой современный метод управления, предусматривающий реализацию главной цели их функционирования - постоянное увеличение во времени рыночной стоимости (богатства акционеров) благодаря реструктуризации объекта, реализации соответствующих бизнес - процессов, бизнес - проектов, бизнес - усовершенствований, реинжинированговых и иных мероприятий.

Общие принципы управления стоимостью бизнеса теснейшим образом связаны с методологией его оценки. В России концепция управления стоимостью бизнеса проходит стадию освоения, связанную с отработкой практических аспектов методологии. Интерес к этой теме в основном объясняется несколькими причинами:

—  Рост динамичности бизнеса и значимости интеллектуальных ресурсов;

—  Усиление конкуренции и необходимость удовлетворять интересы всех заинтересованных сторон;

—  Изменения в отношениях собственников капитала и наемных управляющих.

Существуют различные методы оценок бизнеса, однако наиболее популярными

остаются методы затратного, доходного и сравнительного подхода к оценке стоимости бизнеса.

Затратный подход оценки предполагает, что стоимость предприятия соответствует затратам, которые понес владелец. Все затраты, которые возникали на протяжении всей деятельности бизнеса (как текущего, так и капитального характера) материализуются в имуществе организации. Необходимо отметить, что деятельность компании финансируется за счет собственных или привлеченных средств. Оценка собственности организации будет определяться путем вычета из суммы всех активов суммы обязательств. Для информационного обеспечения данными рекомендуется использовать данные об стоимости активов и задолженности организации.

Доходный подход оценки предполагает, что инвестор, который принимает рациональные решения, не инвестирует больше средств, чем может принести эта компания доходов в перспективе. Поэтому основной задачей является достоверная оценка будущих потоков, при этом при оценке используется дисконтированный подход, что означает все денежные потоки оцениваются по состоянию на текущую дату. В качестве базы данных рекомендуется использовать будущие денежные потоки, ставку дисконтирования[2].

Сравнительный подход оценки основывается на предположении того, что стоимость бизнеса определяется наименьшей ценой, которая может быть получена за аналогичное предприятие. В данном методе основная задача сводится к тому, что необходимо найти аналогичный бизнес и использовать их данные о цене акции, либо цену сделки по приобретению данного бизнеса. В качестве информационного обеспечения базой данных может использоваться котировки на биржах, цена предыдущих сделок.

В таблице 1 приведены основные методы, используемые в рамках исследуемых подходов.

Таблица 1 - Основные методы оценки бизнеса Затратный подход (на основе активов) Доходный подход Сравнительный подход (рыночный подход) — Методы чистых активов; — Метод ликвидационной стоимости. — Метод дисконтирования денежных потоков; — Метод капитализации доходов (прибыли). — Метод компании аналога; — Метод сделок; — Метод отраслевых коэффициентов.

 

Несомненно, каждый подход оценки бизнеса имеет свои преимущества и недостатки. В таблице 2 мы представили сравнительную характеристику данных подходов, в которой описаны основные подходы, по которым проанализированы преимущества и недостатки.

Таблица 2 - Сравнительная характеристика подходов оценки бизнеса Наименование подхода Преимущества Недостатки Затратный подход (на основе активов) Использования достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса, надежность. Невозможность учета перспективных параметров развития бизнеса, его будущую доходность и ситуацию на рынке. Доходный подход Учитывается потенциальная Сложность прогнозирования доходов и

 

	доходность бизнеса, уровень риска, инфляция, интересы инвесторов.	расходов, трудность определения ставки дисконтирования и трудоемкость расчетов.
Сравнительный подход (рыночный подход)	Определение стоимости на основе фактической цены при сделке купли - продажи сходных бизнесов. При определении стоимости учитывается спрос на данном рынке бизнеса.	Игнорирование возможности изменения величины приносимого дохода; потребность сбора информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом и др.

 

Резюмируя, отметим, что все подходы можно использовать для оценки стоимости бизнеса. Однако, всегда необходимо обращать внимание на специфику бизнеса. Не стоить забывать об оценке выгод и затрат от использования того или иного метода оценки. Использование данных подходов позволяет найти наиболее достоверную оценку стоимости бизнеса и оценить возможность выгодного инвестирования или продажи.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В работе рассмотрены теоретические и практические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса). В том числе рассмотрены конкретные подходы и методы, а так же организационные основы оценки.

Оценка бизнеса является функцией (деятельностью), которую в разных ситуациях часто приходится осуществлять в рыночной экономике. Ею необходимо заниматься и при оценке подлежащего продаже предприятия-банкрота, и при определении того, на какую сумму нормально работающее открытое акционерное обществоимеет право выпустить новые акции (на сумму, превышающую балансовую стоимость собственного капитала предприятия), и при исчислении цены, по которой любое акционерное общество (открытое либо закрытое) должно выкупать акции выходящих из него акционеров.

Оценка стоимости предприятия - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из таких этапов, как: сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов, согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки, составление отчета об оценке.

Одним из важнейших этапов оценки рыночной стоимости предприятия (бизнеса) является анализа финансового состояния предприятия.

Проведя анализ финансового состояния предприятия - важно определить устойчивость, жизнеспособность предприятия, этап его жизненного цикла и возможные перспективы, их влияние на стоимость предприятия в настоящий момент и в будущем. Для этого надо рассчитать финансовые показатели и коэффициенты, посмотреть их динамику. На основе этого и ретроспективных данных составить прогноз финансовогосостояния предприятия, который позволяет обосновать применение подходов и методов и рассчитать стоимость предприятия.

В доходном подходе к оценке бизнеса важным шагом является сопоставить будущие доходы инвестора с текущими затратами. Сопоставление доходов с затратами ведется с учетом факторов времени и риска. Динамика стоимости компании, определяемая доходным подходом, позволяет принимать правильные управленческие решения для менеджеров, собственников, государства и т.д.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

В затратном (имущественном) подходе в оценке бизнеса рассматривается стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате главной задачей становится проведения корректировки баланса предприятия.

Все подходы к оценке бизнеса предполагают применение специфических методов и примеров, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы (сравнительный подход), либо её прошлые достижения (затратный подход), либо её будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем доходы (доходный подход).

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской федерации. Принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993г. М., 2017. (с измен. и доп. от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ(с измен. и доп. от 28 декабря я 2018 г. № 12-ФЗ)

3. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с измен. и доп. от 28 ноября 2018 г. № 451-ФЗ)

4. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 145-ФЗ(с измен. и доп. от 27 декабря 2018 г. № 504-ФЗ)

5. Федеральный закон от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (с измен. и доп. от  6 февраля 2019 г. № 5-ФЗ)

6. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности» (с измен. и доп. от 6 февраля 2019 г. № 5-ФЗ)

7. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г.№ 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с измен. и доп. от 27 декабря 2018 г. № 514-ФЗ)

8. Федеральный закон от 7 февраля 2011 г. № 7-ФЗ «О клиринге, клиринговой деятельности и центральном контрагенте» (с измен. и доп. от 27 декабря 2018 г.№ 514-ФЗ)

9. Инструкция Банка России от 26.04.2006 № 129-И «О банковских операциях и других сделках расчетных небанковских кредитных организаций, обязательных нормативах расчетных небанковских кредитных организаций и особенностях осуществления Банком России надзора за их соблюдением» (с измен. и доп. от 25.11.2014)

 

Литература:

10. Александров О.А., Егоров Ю.Н. Экономический анализ. М.: ИНФРА-М, 2015. -448с.

11. Алдошин В.М. Методология обоснования оценки бизнеса корпораций в технологиях управления исключительными правами /В.М. Алдошин; Рос. Агенство по пат.и товар. знакам. Информ.-издат. центр. - М.: ИНИЦ Роспатента, 2012.- 152 с

12. Алехин М.В. Оценка бизнеса. Системный подход к оценке бизнеса корпорации // Вестник Шадринско-го государственного педагогического института. 2015. № 1 (25). С. 97-99.

13. Балабанов И. Т. Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта. М.: Финансы и статистика,2014.-448с.

14. Бердникова Т.Б. Оценка ценных бумаг: Учеб.пособие. М.: ИНФРА-М, 2016. 144 с.

15. Бродунов А. Н., Кичигин Ю. А. Об итоговых поправках при оценке бизнеса методами доходного подхода // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 3 (150). С.65-70.

16. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Эскиндаров М.А., Тазихина Т.В., Иванова Е.Н., Щербакова О.Н. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – М.: Интерреклама, 2011. – 544 с.

17. Даббах А. Парадоксы добавленной стоимости / Калужский бизнес-журнал. – 2012. – №15. – 40-43 с.

18. Долгопятова Т. Изменение структуры собственности на предприятиях обрабатывающей промышленности (по данным мониторинга) / Вопросы экономики. – 2011. – №12. – 111-124 с.

19. Шенягин В.П. Концепции и образность подходов в оценке стоимости бизнеса // Актуальные направления научных исследований: от теории к практике. 2015. № 4. С. 309-312.

20. Шевчук А. В., Зименко А. В. Опциональный метод оценки бизнеса // Проблемы и перспективы развития банковской системы Украины: Сборник научных трудов. 2008. № 2 (12). С. 130-134.

21. Есипов В.Е., Маховикова Г.А. Оценка бизнеса: учебное пособие – СПб: Питер, 2011. – 512 с.

22. Казакова Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса – М.: Дело и сервис, 2011. – 288 с.

23. Косорукова И.В., Секачёв С.А., Шуклина М.А. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса – М.: Московская финансово-промышленная академия, 2011. – 672 с.

24. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж. Стоимость компаний: оценка и управление / Перевод с английского – М.: Олимп-Бизнес, 2012. -441с.

25.  Круш П. В., Полищук С. В. Управление стоимостью предприятий // Маркетинг. 2003. № 4. С. 16-19.

26.  Модильяни Ф., Миллер М. Сколько стоит фирма? Теорема ММ / пер. с англ. 2-e изд. - М.: Дело, 2001. 212 с.

27.   Егоров Ю.Н. Основы маркетинга. М.: ИНФРА-М, 2015.

28.  ТрусоваА.Ю., ТрусовА.И., Дюжева А.В., ИльинаА.И. Методы оценки стоимости бизнеса // Основы экономики, управления и права. 2014. № 4. С. 147-150.

29.  ХодыревскаяВ.Н., Меньшикова М.А. Методологические подходы к оценке стоимости бизнеса // Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. 2014. № 8. С. 22-26.

30.  Черниченко А.Н., Черниченко Л.Л. Особенности оценки рыночной стоимости бизнеса // Вестник Есентукского естественного института управления, бизнеса и права. 2012. № 5. С. 43-45.

31.  Эскиндаров М.А., Федотова М.А. Оценка стоимости бизнеса: Учебник. М.: КНОРУС, 2015.-448с.

32.  Юрич И.С. Совершенствование подходов к оценке стоимости компании // International scientific review. 2016. № 5. С. 54-58.

 

[1] Александров О.А., Егоров Ю.Н. Экономический анализ. М.: ИНФРА-М, 2015.С.115.

[2] Алехин М.В. Оценка бизнеса. Системный подход к оценке бизнесакорпорации // Вестник Шадринского государственного педагогического института. 2015. № 1 (25). С. 97.

[3] Коупленд Т. Стоимость компаний: оценка и управление / пер. с англ. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Олимп-Бизнес, 2005.С.115.

[4] Эскиндаров М.А., Федотова М.А. Оценка стоимости бизнеса: Учебник. М.: КНОРУС, 2015.-С.196.

[5] Юрич И.С. Совершенствование подходов к оценке стоимости компании // International scientific review. 2016. № 5. С. 54.

[6] Эскиндаров М.А., Федотова М.А. Оценка стоимости бизнеса: Учебник. М.: КНОРУС, 2015.-С.119.

[7] Балабанов И. Т. Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта. М.: Финансы и статистика,2014.С.163.

[8] Круш П. В., Полищук С. В. Управление стоимостью предприятий // Маркетинг. 2003. № 4. С. 16.

[9] Казакова Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса – М.: Дело и сервис, 2011.С.123.

[10] Косорукова И.В., Секачёв С.А., Шуклина М.А. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса – М.: Московская финансово-промышленная академия, 2011.С.169.

[11] Бродунов А. Н., Кичигин Ю. А. Об итоговых поправках при оценке бизнеса методами доходного подхода // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 3 (150). С.65.

[12] ТрусоваА.Ю., ТрусовА.И., Дюжева А.В., ИльинаА.И. Методы оценки стоимости бизнеса // Основы экономики, управления и права. 2014. № 4. С. 147.

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1.:МЕТОДИКА ОЦЕНКИ БИЗНЕСА………………………………….6

1.1.Понятие оценки бизнеса……………………………………………………...6

1.2.Сравнительная характеристика подходов к оценке стоимости бизнеса…………………………………………………………………………....10

ГЛАВА 2.:ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА…………………………………………………………………...16

2.1.Проблемы оценки стоимости бизнеса в современных условиях…………16

2.2.Особенности оценки стоимости недвижимости…………………………...27

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….34

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………36

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной работы заключается в том что, современный бизнес не может развиваться без справедливой оценки своей стоимости. Владелец любого предприятия всегда заинтересован в справедливой, полной и объективной оценке своего бизнеса.

Оценка предприятия, являясь частным случаем оценки бизнеса, проводится с целью выявления результатов её деятельности. Данная процедура представляет собой глубокий организационный, финансовый и технологический анализ деятельности компании, её перспектив в будущем.

Оценка компании может определять рыночную стоимость как закрытую, так и открытую, а также оценку имущественного комплекса в целом, либо имущественных комплексов по отдельным линиям. Особое внимание в оценке предприятия уделяется финансовому анализу, с помощью которого можно судить и положительных или отрицательных итогах деятельности предприятия и принимать решения о слиянии или приобретении компании.

Оценка недвижимости – один из важных механизмов функционирования всей отрасли и взаимодействия его участников. Оценку проводят при покупке или продаже объектов, анализе наиболее эффективного их использования, для получения банковского кредита, решения споров и много другого. Фактически независимая оценка недвижимости является единственным способом определить на официальном уровне точную стоимость собственности. В РФ, как консультационная услуга оценка недвижимости дает клиенту объективное профессиональное мнение относительно стоимости объекта недвижимости, которая может быть получена в текущих рыночных условиях, понимание состояния и тенденций развития рыночного сегмента, к которому относится объект оценки. Оценку недвижимости чаще всего проводят при ее покупке, в большинстве случаев это является обязательным условием получения ипотечного кредита. Зачастую банки проводят оценку недвижимости своими собственными силами. Внешних специалистов привлекают при оценке земли, а также при ипотечном кредитовании, поскольку этого требует законодательство.

Условия современного ведения бизнеса таковы, что многие предприниматели рассматривают собственную компанию как инвестицию, как товар, который впоследствии можно выгодно продать. Такой подход встречается все чаще. И для того, чтобы его осуществить, необходимо отслеживать рыночную ситуацию и фактическую стоимость организации.

В Российской Федерации данные о рыночной цене проданных компаний, особенно в малом и среднем бизнесе, находящиеся в собственности у частных инвесторов, обычно являются закрытыми. Полученная информация из сети Интернет и других СМИ о результате, который дала оценка стоимости компании, уже реализованной на открытом рынке, требует подтверждения, поскольку, как показывает практика, владельцы бизнеса любят переоценивать собственный бизнес, из-за чего цена предложения нередко завышается в несколько раз. Однако бывают случаи, когда компании остаются недооцененными. Причинами таких расхождений в стоимости могут служить отсутствие информации о текущем состоянии рынка, ограниченность сроков, в течение которых нужно продать бизнес. Оценка компании включает в себя не только оценку активов, но и оценку стоимости долга компании, и эффективности основной деятельности.Не стоит забывать о специфических случаях, когда услуга оценки стоимости торговой недвижимости необходима для обеспечения юридической стороны некоторых действий с компанией. Например: в случае, когда компания или ее доля подлежит продаже, поглощению, слиянию и в других подобных случаях; перед ликвидацией бизнеса; при внесении долей в уставной капитал; для того чтобы вступить в права наследования фирмой; при страховании и приватизации; и в других случаях, определенных законодательством. Последние тенденции показывают, что оценка стоимости торговой недвижимости требуется и без крайней необходимости. Предприниматели понимают, что эффективные решения можно принять, только если видеть общую картину, включая объективную стоимость компании. Но для того, чтобы процедура оценки принесла ожидаемые результаты, нужно подойти к процессу с максимальной ответственностью. Как и к любому вопросу, связанному с предпринимательством.

Объектом работы является объект торговой недвижимости.

Предметом работы является процесс оценки рыночной стоимости бизнеса.

Целью работы является проведение оценки рыночной стоимости бизнеса.

В соответствии с поставленной целью, рассмотрим следующих задачи:

1.Рассмотреть понятие оценки бизнеса

2. Раскрыть сравнительную  характеристику подходов к оценке стоимости бизнеса.

3.Исследовать проблемы оценки стоимости бизнеса в современных условиях

4.Проанализировать особенности оценки стоимости недвижимости.

В основу разработки и исследования теоретико-методических основ оценки рыночной стоимости объекта торговой недвижимости, проводимого в условиях антикризисного управления, были положены труды известных отечественных и зарубежных ученых.

Методы исследования: анализ, наблюдение, изучение и обобщение, систематизация, сравнение, измерение. Теоретической и эмпирической базой исследования послужили данные учебной литературы, научных статей, периодической литературы, ресурсы сети Интернет.

Структура исследования состоит из введения, двух  глав, заключения и

списка использованных источников

 

ГЛАВА 1.:МЕТОДИКА ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

Понятие оценки бизнеса

Одной из ключевых задач любого бизнеса является увеличение стоимости компании (т.е. богатства акционеров). Для этого важно, чтобы компания показывала высокую эффективность деятельности и приносила положительные результаты для поддержания жизнедеятельности и дальнейшего расширения масштабов бизнеса.

Оценка стоимости бизнеса (предприятия) - это многоэтапный и сложный аналитический процесс определения справедливой рыночной стоимости его капитала, который базируется на выполнении определенной системы расчетов и необходимых логических процедур.

Проблемы теории оценки стоимости за рубежом имеют продолжительную историю. Еще в XVin в немецким ученым - математиком Г. Лейбницем были разработаны правила экспертной оценки предприятий по продажной рыночной стоимости. Современные учения по оценке стоимости бизнеса представлены концепцией «управления стоимостью компании» (УСК). Она возникла в середине 1980 - х годов в США. Авторами - пионерами внедрения указанной концепции считаются Т. Коупленд, Т. Коллер, Д. Муррин, М. Скотт, Ж. Делуазон, Э. фон Ленайзен и др[1].

Достоверное представление относительно реальной стоимости компании (бизнеса) позволяет ее собственникам вырабатывать и принимать своевременные и научно обоснованные управленческие решения, связанные или с прекращением функционирования на целевом рынке (или его сегменте), или с продолжением присутствия на нем. В США общепринятым считается, что если компания организует свою работу не в соответствии с системой УСК, то ее необходимо реструктурировать, т. е. осуществить одну из целесообразных процедур: слияние, поглощение, выделение, разделение.

Управление стоимостью бизнеса представляет собой современный метод управления, предусматривающий реализацию главной цели их функционирования - постоянное увеличение во времени рыночной стоимости (богатства акционеров) благодаря реструктуризации объекта, реализации соответствующих бизнес - процессов, бизнес - проектов, бизнес - усовершенствований, реинжинированговых и иных мероприятий.

Общие принципы управления стоимостью бизнеса теснейшим образом связаны с методологией его оценки. В России концепция управления стоимостью бизнеса проходит стадию освоения, связанную с отработкой практических аспектов методологии. Интерес к этой теме в основном объясняется несколькими причинами:

—  Рост динамичности бизнеса и значимости интеллектуальных ресурсов;

—  Усиление конкуренции и необходимость удовлетворять интересы всех заинтересованных сторон;

—  Изменения в отношениях собственников капитала и наемных управляющих.

Существуют различные методы оценок бизнеса, однако наиболее популярными

остаются методы затратного, доходного и сравнительного подхода к оценке стоимости бизнеса.

Затратный подход оценки предполагает, что стоимость предприятия соответствует затратам, которые понес владелец. Все затраты, которые возникали на протяжении всей деятельности бизнеса (как текущего, так и капитального характера) материализуются в имуществе организации. Необходимо отметить, что деятельность компании финансируется за счет собственных или привлеченных средств. Оценка собственности организации будет определяться путем вычета из суммы всех активов суммы обязательств. Для информационного обеспечения данными рекомендуется использовать данные об стоимости активов и задолженности организации.

Доходный подход оценки предполагает, что инвестор, который принимает рациональные решения, не инвестирует больше средств, чем может принести эта компания доходов в перспективе. Поэтому основной задачей является достоверная оценка будущих потоков, при этом при оценке используется дисконтированный подход, что означает все денежные потоки оцениваются по состоянию на текущую дату. В качестве базы данных рекомендуется использовать будущие денежные потоки, ставку дисконтирования[2].

Сравнительный подход оценки основывается на предположении того, что стоимость бизнеса определяется наименьшей ценой, которая может быть получена за аналогичное предприятие. В данном методе основная задача сводится к тому, что необходимо найти аналогичный бизнес и использовать их данные о цене акции, либо цену сделки по приобретению данного бизнеса. В качестве информационного обеспечения базой данных может использоваться котировки на биржах, цена предыдущих сделок.

В таблице 1 приведены основные методы, используемые в рамках исследуемых подходов.

Таблица 1 - Основные методы оценки бизнеса Затратный подход (на основе активов) Доходный подход Сравнительный подход (рыночный подход) — Методы чистых активов; — Метод ликвидационной стоимости. — Метод дисконтирования денежных потоков; — Метод капитализации доходов (прибыли). — Метод компании аналога; — Метод сделок; — Метод отраслевых коэффициентов.

 

Несомненно, каждый подход оценки бизнеса имеет свои преимущества и недостатки. В таблице 2 мы представили сравнительную характеристику данных подходов, в которой описаны основные подходы, по которым проанализированы преимущества и недостатки.

Таблица 2 - Сравнительная характеристика подходов оценки бизнеса Наименование подхода Преимущества Недостатки Затратный подход (на основе активов) Использования достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса, надежность. Невозможность учета перспективных параметров развития бизнеса, его будущую доходность и ситуацию на рынке. Доходный подход Учитывается потенциальная Сложность прогнозирования доходов и

 

	доходность бизнеса, уровень риска, инфляция, интересы инвесторов.	расходов, трудность определения ставки дисконтирования и трудоемкость расчетов.
Сравнительный подход (рыночный подход)	Определение стоимости на основе фактической цены при сделке купли - продажи сходных бизнесов. При определении стоимости учитывается спрос на данном рынке бизнеса.	Игнорирование возможности изменения величины приносимого дохода; потребность сбора информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом и др.

 

Резюмируя, отметим, что все подходы можно использовать для оценки стоимости бизнеса. Однако, всегда необходимо обращать внимание на специфику бизнеса. Не стоить забывать об оценке выгод и затрат от использования того или иного метода оценки. Использование данных подходов позволяет найти наиболее достоверную оценку стоимости бизнеса и оценить возможность выгодного инвестирования или продажи.