Техническим заказчиком работ по проведению капитального ремонта могут быть:

- Региональный оператор – НО «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Пермского края»

- выбранное собственниками помещений в многоквартирном доме лицо (зачастую им является лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом).

При проведении строительного контроля рекомендуется руководствоваться Положением о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 № 468:

Строительный контроль осуществляется:

· лицом, осуществляющим капитальный ремонт (подрядная организация);

· заказчиком, организацией, осуществляющей подготовку проектной документации,

· либо лицом, привлеченным заказчиком по договору для осуществления строительного контроля.

Строительный контроль, осуществляемый подрядной организацией, включает в себя:

а)   проверку качества строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, поставленных для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома;

б)   проверку соблюдения установленных норм и правил складирования и хранения применяемой продукции;

в)   проверку соблюдения последовательности и состава технологических операций при осуществлении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома;

г)    совместно с заказчиком освидетельствование работ, скрываемых последующими работами (далее скрытые работы), и промежуточную приемку работ, влияющих на безопасность объекта, участков сетей инженерно-технического обеспечения;

д)   приемку законченных видов (этапов) работ;

е)   проверку совместно с заказчиком соответствия законченного капитальным ремонтом дома требованиям проектной документации, технических регламентов.

Строительный контроль, осуществляемый заказчиком, включает:

а)   проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов;

б)   проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования его результатов;

в)   проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком контроля последовательности и состава технологических операций по осуществлению строительства объектов капитального строительства и достоверности документирования его результатов;

г)    совместно с подрядчиком освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения;

д)   проверка совместно с подрядчиком соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов;

е)   иные мероприятия в целях осуществления строительного контроля, предусмотренные законодательством Российской Федерации и (или) заключенным договором.

Требования к качеству работ должны быть прописаны в договоре.

Все обнаруженные в процессе осмотра дома недочеты в обязательном порядке фиксируются в предварительном акте приема-передачи.

Этот документ оформляется при наличии претензий к качеству работ, а окончательный акт подписывается уже после устранения дефектов.

Приемка выполненных работ и (или) оказанных услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется путем подписания акта приемки выполненных работ и (или) оказанных услуг (далее - акт приемки).

Акт приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме).

Региональный оператор уведомляет председателя совета многоквартирного дома, собственников помещений в этом многоквартирном доме, лицо, осуществляющее деятельность по управлению данным многоквартирным домом, органы местного самоуправления не менее чем за десять рабочих дней до предполагаемой даты приемки выполненных работ и (или) оказанных услуг по капитальному ремонту о месте и времени их приемки.

Уведомление должно быть размещено на информационных стендах этого дома и на сайте регионального оператора в сети Интернет. Региональный оператор должен обеспечить возможность фактического осмотра представителями собственников помещений и органов местного самоуправления результатов выполненных работ и (или) оказанных услуг по капитальному ремонту.

Акт приемки, подписанный подрядной организацией, региональным оператором (в случае если региональный оператор выполняет функции технического заказчика), лицом, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты, лицом, осуществляющим управление данным многоквартирным домом, представителем органа местного самоуправления, является основанием для перечисления средств подрядной организации, осуществляющей выполнение работ и (или) оказание услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Законченные капитальным ремонтом отдельные элементы дома (например, крыши, фасады, фундаменты или сочетание таких элементов) принимаются по мере готовности рабочими комиссиями с последующим предъявлением их приемочной комиссии, принимающей объект в целом.

Рабочие комиссии назначаются решением (приказом) организации-заказчика.

В состав рабочих комиссий рекомендуется включать:

§ представителей заказчика,

§ организации, осуществляющей строительный контроль,

§ лица, осуществляющего управление многоквартирным домом,

§ подрядных организаций,

§ субподрядных организаций,

§ лица, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

Рабочая комиссия проверяет состав и полноту исполнительной документации, соответствие выполненных ремонтно-строительных работ проектной документации, соответствие стандартам, нормам и правилам производства работ, готовность объекта по данному виду работ к эксплуатации.

Акт о приемке в эксплуатацию рабочей комиссией законченных капитальным ремонтом элементов многоквартирного дома подписывается членами комиссии после устранения всех выявленных недостатков.

В случае применения при капитальном ремонте общего имущества многоквартирных домов новых технологий подрядная организация в обязательном порядке передает лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработанную соответствующим образом инструкцию по эксплуатации примененных технологий.

Приемка в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом многоквартирных домов производится приемочными комиссиями, назначаемыми приказом (решением) заказчика.

Приемочные комиссии проверяют устранение недоделок, выявленных рабочими комиссиями, готовность объекта к вводу в эксплуатацию.

Если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете Регионального оператора, то гарантийный срок, установленный в договоре подряда, составляет не менее 5 лет с момента ввода результатов капитального ремонта и не может быть сокращен.

Также договор содержит обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете гарантийные обязательства подрядной организации устанавливаются в договоре на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту, условия которого утверждаются решением общего собрания собственников (Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 08.06.2016 № 17636-ес/04).

Независимо от выбранного способа формирования фонда капитального ремонта, капитальный ремонт должен быть проведен не позднее сроков, установленных региональной программой капитального ремонта субъекта Российской Федерации.

Для проведения капитального ремонта многоквартирного дома собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо последовательно провести два общих собрания собственников помещений в многоквартирном доме:

- для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;

- для принятия решения о проведении капитального ремонта.

Контроль за выбором и реализацией собственниками помещений в многоквартирных домах способа формирования фонда капитального ремонта и перечислением взносов в фонд капитального ремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора.

В случае, если в срок, указанный в региональной программе собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, уведомив собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятом решении, в том числе с использованием системы.

В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.

В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.

Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления.

В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора.

Новации в законодательстве - Федеральный закон от 20.12.2017 № 399-ФЗ вносит изменения в ЖК РФ и ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-I. Поправки касаются проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Расскажем о некоторых положениях нового закона.

Государственная Дума РФ приняла решение о приоритетном порядке работ по ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения, ремонту или замене лифтового оборудования в рамках региональной программы капремонта.

Собственники на общих собраниях принимают решения о способе формирования фонда капитального ремонта. Теперь же в промышленную эксплуатацию введена ГИС ЖКХ и размещать информацию о принятых решениях нужно и в ней.

Договор с подрядной организацией на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества должен предусматривать гарантийный срок продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания акта приёмки выполненных работ. Если в период гарантийного срока будет установлено, что работы выполнены ненадлежащим образом, подрядчик должен полностью устранить нарушения за свой счёт и своими силами.

Приняли поправку к ст. 178 ЖК РФ, которая говорит, что региональный оператор не может быть признан банкротом и субъект РФ не вправе принимать решений о его ликвидации.

Что будет с МКД, отремонтировать которые нужно было до приватизации. ЖК РФ дополнен ст. 190, которая говорит об организации капитального ремонта многоквартирных домов, которым его проведение требовалось на дату приватизации первого жилого помещения. Устанавливается механизм выполнения этой обязанности путём перечисления денег на счёт регионального оператора или специальный счёт от муниципалитета. Обязательство муниципалитета по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД не освобождает собственников помещений от уплаты взносов на капремонт. В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта многоквартирных домов Пермского края предусматривается проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта.

Порядок осуществления ремонта в соответствии с региональной программой:

А) За год до начала ремонтных работ Фонд капитального ремонта проводит конкурс по привлечению проектной организаций для выполнения работ по разработке проектно-сметной документации.

Б) Проектная организация-победитель конкурса совместно с управляющей компанией уведомляет старшего по дому или председателя Совета дома и размещает на информационных местах подъездов объявление о дате обследования. (Участвуя в обследовании дома совместно с управляющей компанией, обратите внимание представителя проектной организации на основные проблемы дома. Это позволит произвести качественный капитальный ремонт действительно изношенных элементов и повысить эффективность расходования накопленных средств собственников.)

В) По результатам обследования проектная организация составляет проектно-сметную документацию, Региональный оператор капремонта направляет собственникам предложение о годе начала капремонта, перечне работ, их стоимости и источниках финансирования.

Г) Собственники: рассматривают предложение и в течение 3 месяцев с момента получения предложения принимают решение на общем собрании о:

1. перечне работ по капитальному ремонту;

2. смете расходов на капитальный ремонт;

3. годе проведения капитального ремонта;

4. источниках финансирования капитального ремонта;

5. выборе уполномоченного лица, которое от имени всех собственников поме­щений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Данный перечень вопросов является обязательным при решении вопросов о проведении капитального ремонта на общем собрании о проведении капитального ремонта. Дополнительно собственники на собрании могут принять решение о софинансировании капитального ремонта. То есть дополнительно оплатить работы, которые не вошли в программу или выбрать другие более дорогие стройматериалы.

Д) Протокол собрания направляют региональному оператору.

Е) В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в течение трех месяцев с момента получения предложения по проведению капитального ремонта не приняли решение о его проведении, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с Региональной программой и предложениями регионального оператора.