Глава 2.2. Расчет стоимости затратным подходом

Следующим этапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.

Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Расчет стоимости земельного участка

 

Аналог №1.

Данные об объектах аналогах:

Цена продажи: 180 т. р.

Общая площадь земельного участка: 9 соток.

Право собственности: Полное право собственности.

Дата продажи: 26 марта 2011 года.

Местоположение: Центр.

Состояние дороги: Плохое, требует ремонта.

Состояние земельного участка: Обработанный.

 

Аналог №2.

Цена продажи: 200 т. р.

Площадь земельного участка: 10 соток.

Право собственности: Полное право собственности.

Дата продажи: 11 апреля 2011 года.

Местоположение: Окраина.

Состояние дороги: Хорошее.

Состояние земельного участка: Необработанный (имеются посадки).

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Таблица №4

Наименование корректировок	Оцениваемый участок	Аналог №1	Аналог №2
Цена продажи т. р.
Общая площадь земельного участка в сотках
Цена продажи 1 сотки земли т. р.
Скорректированная цена земельного участка т. р.
Право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Тип земельного участка	Селитебная	Селитебная	Селитебная
Корректировка
Скорректированная цена т. р.
Дата продажи земельного участка		26 марта 2011 г.	11 апреля 2011 г.
Корректировка %		+12%	+12%
Скорректированная цена т. р.		156.8	156.8
Местоположение	Окраина	Центр	Окраина
Корректировка %		-5%
Скорректированная цена т. р.		148.96	156.8
Проложенная дорога к земельному участку	Есть	Есть	Есть
Корректировка
Скорректированная цена т. р.		148.96	156.8
Состояние дороги	Плохое	Плохое	Хорошее
Корректировка %			-20%
Скорректированная цена т. р.		148.96	135.44
Текущее состояние земельного участка	Обработанный	Обработанный	Необработанный
Корректировка %			+15%
Скорректированная цена т. р.		148.96	144.25
Удельный вес %		60%	40%
Средняя скорректированная величина т. р.		89.4	57.7
Скорректированная цена земельного участка	147.100 рублей

Анализ оценки земельного участка.

1). Право собственности -по данной характеристики объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют полное право собственности, корректировка не проводится.

2). Тип земельного участка -по данной характеристике объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют одинаковый тип земельного участка, корректировка не проводится.

3). Дата продажи -по данной характеристике объекты аналоги №1 и №2 были проданы год назад, и по обоим аналогам было выбрано корректировка +12%.

4). Местоположение -по данной характеристике объект оценки и объект аналог №2 находятся в окраине населенного пункта, объект аналог №1 находится в центре населенного пункта, выбрано корректировка -5%.

5). Проложенная дорога на земельный участок -по данной характеристики объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют проложенную на земельный участок дороги, корректировка не проводится.

6). Состояние дороги -состояние дороги по данной характеристике объекта оценки и объекта аналога №1 находится в плохом состоянии, объекта аналога №2 состояние дорого хорошее, выбрано корректировка

-20%.

7). Текущее состояние земельного участка -по данной характеристике объект оценки и объект аналог №1 имеют обработанный земельный участок, объект аналог №2 имеет необработанный земельный участок, выбрано корректировка +15%.

Корректировочное решение

Аналог №1.

1). 180т. р./9сот.=20т. р.

7сот.*20т. р.=140т. р.

3). 140т. р.*12%=16.8т. р.

140т. р.+16.8т. р.=156.8т. р.

4). 156.8т. р.-7.84т. р.=148.96т. р.

Аналог №2.

1). 200т. р./10сот.=20т. р.

7сот.*20т. р.=140т. р.

2). 140т. р.*12%=16.8т. р.

140т. р.+16.8т. р.=156.8т. р.

6). 156.8т. р.*20%=31.36т. р.

156.8т. р.-31.36т. р.=125.44т. р.

7). 125.44т. р.*15%=18.81т. р.

125.44т. р.+18.81т. р.=144.25т. р.

 

Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Stз/у=(148.96т. р.*60%)+(144.25т. р.*40%)=147100 рублей (с учетом округлений 150000 рублей).

Вывод: Стоимость земельного участка рассчитанным способом сравнительного подхода с учетом округления составило 150000 рублей.