Глава 1. Теория основы оценки недвижимости

Введение

 

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и выработка практических навыков по оценке рыночной стоимости индивидуальной жилой недвижимости находящиеся на земельном участке.

 

Глава 1. Теория основы оценки недвижимости

Особенности оценки недвижимости

 

Процесс оценки стоимости жилой недвижимости проводится путем сравнения и отличия оцениваемого объекта с аналогичным. При оценке стоимости жилой недвижимости, оценщиком учитывается общая площадь жилья, которая состоит из жилых и нежилых помещений.

Оценка жилой недвижимости, это довольно сложный и ответственный процесс, требующий от специалиста по оценке высокой квалификации и знаний в данной области. Перед тем как дать объективную оценку стоимости жилой недвижимости, оценщик определяет состояние дома, его местоположение, внутреннюю отделку помещений и доли в праве собственности. Он также учитывает и ряд иных немаловажных факторов, которые могут оказать значительное влияние на определение стоимости квартиры, жилой недвижимости.

Проведение независимой оценки стоимости жилой недвижимости бывает необходимо для оформления наследства (для представления в нотариальную контору), выдачи ссуды под залог жилой недвижимости (ипотека), раздела имущества в суде, при заливе, пожаре и других подобных случаях. Неоспоримым преимуществом независимой оценки стоимости жилой недвижимости является то, что отчет, выданный независимым оценщиком, имеет значение официального доказательного документа, который может быть предъявлен в судебные органы для определения размеров компенсационных выплат.

Необходимо рассмотреть и такой вопрос, когда спрос на объекты жилой недвижимости, такие как индивидуальные жилые дома и коттеджи, превышает предложение. Постоянный и устойчивый рост современного рынка коттеджей и индивидуальных жилых домов вызвал именно такую ситуацию, при которой цены предложений на жилую недвижимость не всегда соответствуют реальной стоимости, а значительно завышены. При данных обстоятельствах, проведение независимой оценки стоимости индивидуальных жилых домов, коттеджей и дач, становится весьма необходимым инструментом для создания взаимовыгодных интересов для обеих сторон, как для продавца жилой недвижимости, так и для покупателя.

 

Краткая характеристика Бардымского района

Бардымский район расположен на юге Пермского края

Площадь района - 2 382,3 кв. км. (карта Бардымского района показано «приложении №1»).

Численность населения – 28359 человек.

Плотность населения – 12 человек на 1 кв. км, 90% населения – татары и башкиры.

В районе 61 населенных пункта, 12 сельских поселений.

Структуру производственного потенциала составляют нефтяная и газовая промышленность, агропромышленный комплекс, малый бизнес, муниципальные предприятия и учреждения.

Район - сельскохозяйственный. В районе действуют 13 обществ ограниченной ответственности, 2 сельскохозяйственных кооперативов, 1 ассоциация крестьянских хозяйств и 54 крестьянской - фермерских хозяйств.

Природно-ресурсный потенциал:

Бардымский район расположен в зоне смешанных хвойно-широколиственнных лесов, где зональными являются дерново-подзолистые почвы.

На правом берегу реки Тулвы (протяженность реки 141 км) встречаются дубовые рощи, кустарники степной вишни, кедры, клен, лиственница, дикие яблони.

Природные памятники на территории района:

- Куземьяровский и Красноярский орешники.

- Вишневая гора.

- Сарашевская дубрава.

- Кленовая гора.

- Красноярская гора.

- Печменские родники.

- Тюндюковское болото.

- Батырбаевские дубово-липовые леса.

 

Описание объекта оценки

Адрес объекта: Пермский край, с. Барда, ул. Cв. Савицкой 4-1.

Объект оценки: жилая квартира

Документ о праве на жилую квартиру: Свидетельство о государственной регистрации права от 20.06.2006, серия 59 АК № 456997

Наиболее эффективное использование объекта: проживание

Ценность в качестве природно-развлекательного научного назначения: не представляет.

Таблица №1

Характеристика	Описание
Сегмент рынка	Многоквартирный жилой дом
Текущее использование	Жилой дом
Юридическое описание
Регион	Пермь
Район	Барда
Адрес	Св. Савицкой 4-1
Право собственности	Полное право собственности
Участок
Площадь участка	7 соток
Зона	Селитебная
Форма	Прямоугольная
Топография	Ровный
Состояние участка	Имеются посадки
Неблагоприятные условия окружающей среды	Нет
Транспортная доступность	Пересечение второстепенной дороги
Качество дороги	Грунтовая хорошая
Доступные инженерные коммуникации
Электрическая сеть	Центральное
Вода холодная	Центральное
Газ	Центральное
Телефонная связь	Телефонный сеть
Отопление	Газовое
Горячая вода	Отсутствует
Канализация	Автономное
Здание
Год постройки
Год последнего капитального ремонта
Группа капитальности
Количество этажей
Общая площадь
Полезная площадь	27.15
Площадь застройки
Техническое состояние	Хорошее
Фундамент	Бетонный (ленточный)
Стена	Деревянный (брусчатый)
Кровля	Шифер
Крыша	Деревянный
Степень огнестойкости
Дополнительные постройки
Баня	Деревянный брусчатый. Кровля шифер
Сарай	Деревянный досчатый. Кровля шифер
Хлев	Деревянный брусчатый и досчатый. Кровля шифер
Помещение жилого здания
Отделка	Стены деревянные, обшивка по всему периметру из ДВП, покрашенная эмалевой краской, обшивка без каркасная. Потолок деревянный, по всей площади обшита из ДВП, покрашенный эмалевой краской. Пол деревянный, по всей площади обшита из ДВП, покрашенный лакокрасочной краской. Окна со стороны дороги деревянные глухие, покрашенные лакокрасочной краской. Окна со стороны двора пластиковые, одностворчатые. Дверь наружный деревянный, покрашенный лакокрасочной краской. Дверь внутренний деревянный, теплоизоляционный.
Вход	Со двора
Вид из окон	На дорогу, и во двор

Таблица №2

№	Вид использования	Факт. характеристика	В.1	Факт.	В.2	В.3
Офис	Ж. дом	Произв.	Маг.
	Законодательная разрешенность
1.1	Соответствие распоряжение о зонировании	-
1.2	Соответствие нормам окружающей среды	-
1.3	Соответствие требованиям охраны исторических памятников архитектуры	-
1.4	Соответствие градостроительным ограничениям	-
	Физическая осуществимость
2.1	Оценка по возможности подключения сетям	Вода, отопление, канализация.
2.2	Оценка соответствия размеров объекта
2.3	Оценка по инфоструктуре	-
2.4	Оценка по возможности парковки	-
2.5	Подъездные пути для грузового транспорта	-
	Финансовая осуществимость
3.1	Срок окупаемости инвестиции	-
3.2	Уровень ликвидности	-
3.3	Необходимые вложения	-
3.4	Сложность управления	-
3.5	Эксплуатационные издержки	-
Итог
Вес

 

Анализ наибольшего и наилучшего использования показал, что наибольший доход владельцу оцениваемый объект недвижимости, способен приносить при эксплуатации и управлении в качестве фактического использования здания (жилой дом) виду следующих выводов: 1. Здания имеют соответствующее местоположение; 2. Здание имеет достаточную площадь для проживания, и нет необходимого переоборудования, её под другой тип недвижимости; 3. переоборудование площадей в объект другой профили потребует значительной инвестиций.

Данные о объектах аналогах

Аналог №1.

Объект: Индивидуальный жилой дом.

Адрес: Барда ул. 8 марта 19.

Здания и сооружения присутствующие на объекте: деревянная брусчатая баня, деревянный досчатый гараж стоимостью 15 т. р.

Право собственности: Полное право собственности.

Условия финансирования: Собственное.

Дата продажи: 7 марта 2011 г.

Текущее состояние объекта: Хорошем.

Внутренняя отделка: Простая.

Отделка фасада: Обшитый.

Место парковки автотранспорта: Есть.

Инженерные коммуникации: холодная вода, газ, отопление газовое, электричество, телефонная сеть, автономное канализация.

 

Аналог №2.

Объект: Индивидуальный жилой дом.

Адрес: Барда ул. св. Савицкой 6.

Здания и сооружения присутствующие на объекте: Деревянная брусчатая баня, деревянный брусчатый хлев (часть досчатый), гараж из пеноблока стоимостью 30 т. р.

Право собственности: Полное право собственности.

Условия финансирования: Собственное.

Дата продажи: 2 февраля 2012 г.

Текущее состояние объекта: Сделан ремонт (улучшенного качества).

Отделка фасада: Обшитый.

Место парковки автотранспорта: Есть.

Инженерные коммуникации: холодная вода, газ, отопление газовое, электричество, телефонная сеть, канализация автономное.

Таблица №3

Наименование корректировок	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2
Цена продажи т. р.
Условия финансирования	Собственное	Собственное	Собственное
Дата продажи		7 марта 2011 г.	2 февраля 2012 г.
Корректировка %		+12%
Скорректированная цена т. р.		851.2
Общая площадь кв. м.
Цена продажи 1 кв. м.		8.5	11.1
Скорректированная Цена т. р.		739.5	965.5
Местоположение	Окраина	Центр	Окраина
Корректировка %		-5%
Скорректированная цена т. р.		702.7	965.5
Отделка фасада здания	Нет	Есть	Есть
Корректировка %		-30%	-30%
Скорректированная цена т. р.		492.7	675.8
Текущее состояние объекта	Хорошее	Хорошее	Сделан
Корректировка %			-5%
Скорректированная цена т. р.		492.7
Внутренняя отделка	Простая	Простая	Улучшенная
Корректировка %			-10%
Скорректированная цена т. р.		492.7	577.8
Наличие гаража	Нет	Есть	Есть
Корректировка т. р.		-15	-30
Скорректированная цена т. р.		477.7	547.8
Наличие хлева	Есть	Нет	Есть
Корректировка т. р.		+50
Скорректированная цена т. р.		527.7	547.8
Наличие парковочного места	Есть	Есть	Есть
Корректировка
Скорректированная цена т. р.		527.7	547.8
Инженерные узлы (газ, холодная вода, автономное канализация, электричество)	Есть	Есть	Есть
Корректировка
Скорректированная цена т. р.		527.7	547.8
Удельный вес %		40%	60%
Скорректированная средняя величина		211.08	328.67
Рыночная стоимость об.	540000 рублей

Анализ объектов сравнения:

1. Имущественные права - по данной характеристике объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют право полной собственности, корректировка не проводится.

2. Условия финансирования -по данной характеристике объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют одинаковое собственное условия финансирования, корректировка не проводится.

3. Дата продажи - по данной характеристике объект оценки и объект аналог №2 имеют одинаковое условие продажи, объект аналог №1 был продан год назад, выбрано корректировка +12%, скорректированная цена составило 91.2 т. р.

4. Цена продажи 1 кв.м. -по данной характеристике объекта аналога №1 составила 8.5 т. р. объекта аналога №2 стоимость 1 кв. м. составило 11.1 т. р.

5. Местоположение -по данной характеристике объект оценки находиться в равном положении с объектом аналогом №2 на окраине, объект аналог №1 находится в центре, выбрано корректировка -5% скорректированная цена составило 36.8 т. р.

6. Отделка фасада здания - по данной характеристике у объекта оценки отсутствует отделка фасада, объектов аналогов №1 и №2 присутствует отделка фасадов, выбрано корректировка -30%, скорректированная цена объекта аналога №1 210 т. р. Аналога №2 289.7 т. р.

7. Текущее состояние объекта - по данной характеристике объект оценки находится в ровном положении с объектом аналогом №1, объекта аналога №2 сделан ремонт, выбрано корректировка -5%, скорректированная цена составило 33.8 т. р.

8. Внутренняя отделка - по данной характеристике объект оценки и объект аналог №1 имеют простую отделку, объект аналог №2 имеет улучшенную отделку, выбрано корректировка -10%, скорректированная цена 64.2 т. р.

9. Наличие гаража -по данной характеристике объект оценки отсутствует гараж, объектов аналогов №1 и №2 гараж присутствует, корректировка объекта аналога №1 стоимость гаража составляет -15 т. р. объекта аналога №2 -30 т. р.

10. Наличие хлева - по данной характеристике объект оценки и объект аналог №2 имеют хлев, объекта аналога №1 хлев отсутствует, корректировочная цена +50 т. р.

11. Наличие парковочного места -по данной характеристике объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют место для стоянки автотранспорта, корректировка не проводится.

12. Инженерные узлы (газ, холодная вода, автономное канализация, электричество)- по данной характеристике объект оценки находится в ровном положении объектом аналогом

Корректировочное решение

Аналог №1.

3). 760т. р.*12%=91.2 т. р.

760т. р.+91.2т. р.=851.2 т. р.

4). 851.2т. р./89пл.=8.5 т. р.

87пл.*8.5т. р.=739.5 т. р.

5). 739.5т. р.*5%=36.8 т. р.

739.5т. р.-36.8т. р.=702.7 т. р.

6). 702.7т. р.*30%=210 т. р.

702.7т. р.-210т. р.=492.7 т. р.

9). 492.7т. р.-15т. р.=477.7 т. р.

10). 477.7т. р.+50т. р.=527.7 т. р.

 

Аналог №2

4). 1000т. р./90пл.=11.1 т. р.

87пл.*11.1т. р.=965.5 т. р.

6). 965.5т. р.*30%=289.7 т. р.

965.5т. р.-289.7т. р.=675.8 т. р.

7). 675.8т. р.*5%=33.8 т. р.

675.8т. р.-33.8т. р.=642 т. р.

8). 642т. р.*10%=64.2 т. р.

642т. р.-64.2т. р.=577.8 т. р.

9). 577.8т. р.-30т. р.=547.8 т. р.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки:

Stоб. =(527.7т. р.*40%)+(547.8т. р.*60%)=539750 рублей (с учетом округлении 540000 рублей)

Вывод: Стоимость объекта рассчитанный способом сравнительным подходом с учетом округлении составило 540000 рублей.

 

Аналог №1.

Данные об объектах аналогах:

Цена продажи: 180 т. р.

Общая площадь земельного участка: 9 соток.

Право собственности: Полное право собственности.

Дата продажи: 26 марта 2011 года.

Местоположение: Центр.

Состояние дороги: Плохое, требует ремонта.

Состояние земельного участка: Обработанный.

 

Аналог №2.

Цена продажи: 200 т. р.

Площадь земельного участка: 10 соток.

Право собственности: Полное право собственности.

Дата продажи: 11 апреля 2011 года.

Местоположение: Окраина.

Состояние дороги: Хорошее.

Состояние земельного участка: Необработанный (имеются посадки).

Таблица №4

Наименование корректировок	Оцениваемый участок	Аналог №1	Аналог №2
Цена продажи т. р.
Общая площадь земельного участка в сотках
Цена продажи 1 сотки земли т. р.
Скорректированная цена земельного участка т. р.
Право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Тип земельного участка	Селитебная	Селитебная	Селитебная
Корректировка
Скорректированная цена т. р.
Дата продажи земельного участка		26 марта 2011 г.	11 апреля 2011 г.
Корректировка %		+12%	+12%
Скорректированная цена т. р.		156.8	156.8
Местоположение	Окраина	Центр	Окраина
Корректировка %		-5%
Скорректированная цена т. р.		148.96	156.8
Проложенная дорога к земельному участку	Есть	Есть	Есть
Корректировка
Скорректированная цена т. р.		148.96	156.8
Состояние дороги	Плохое	Плохое	Хорошее
Корректировка %			-20%
Скорректированная цена т. р.		148.96	135.44
Текущее состояние земельного участка	Обработанный	Обработанный	Необработанный
Корректировка %			+15%
Скорректированная цена т. р.		148.96	144.25
Удельный вес %		60%	40%
Средняя скорректированная величина т. р.		89.4	57.7
Скорректированная цена земельного участка	147.100 рублей

Корректировочное решение

Аналог №1.

1). 180т. р./9сот.=20т. р.

7сот.*20т. р.=140т. р.

3). 140т. р.*12%=16.8т. р.

140т. р.+16.8т. р.=156.8т. р.

4). 156.8т. р.-7.84т. р.=148.96т. р.

Аналог №2.

1). 200т. р./10сот.=20т. р.

7сот.*20т. р.=140т. р.

2). 140т. р.*12%=16.8т. р.

140т. р.+16.8т. р.=156.8т. р.

6). 156.8т. р.*20%=31.36т. р.

156.8т. р.-31.36т. р.=125.44т. р.

7). 125.44т. р.*15%=18.81т. р.

125.44т. р.+18.81т. р.=144.25т. р.

 

Расчет Спи жилого дома.

Таблица №5

Наим-е объекта	Базисная стоим. р.	Кп	Крег-клим	Крег-экон	Кинф	Кндс	Сумма затрат на строительство объекта недвижимости
1 этажный деревянный жилой дом, общей площадью 45 кв. м.	7842.03 (4.1.4.36)	0.86	1.08		2.74	1.18

Расчет совокупности износа

Физический износ объектов недвижимости под воздействием внутренних факторов (физических, химических и др.) и внешних (природных и техногенных) с течением времени увеличивается, потребительские свойства снижаются, сокращается срок жизни и полезности объекта, падает его стоимость.

Метод расчета физического износа по Правилам оценки физического износа жилых зданий (ведомственные строительные нормы ВСН) предполагает определение физического износа отдельных конструктивных элементов и приведение этих значений на физический износ здания в целом.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий (УПВС), а для конструкций, элементов и систем имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.

Признаки физического износа

Таблица №6

№н/п	Наименование элементов	Техническая характеристика	Техническое описание	Износ %
	Фундамент	Ленточный	Отдельные глубокие трещины и местами увлажнение фундамента
	Стены	Деревянный	Незначительные повреждения конопатки
	Перегородка	ДВП на деревянном каркасе	Мелкие раскрои в краях плит и деформация поверхности перегородки
	Перекрытие	Деревянные по балкам	Местами имеются незначительные зазоры по углам помещения
	Крыша	Деревянные балки	Следы увлажнения древесины и незначительные появление мхов
	Кровля	Шифер	Ослабление местами креплений листов с поверхностью крыши
	Полы	Деревянный из досок отделано ДВП	Местами истирание материала и мелкие сколы на краях материала
	Окна	Деревянные	Мелкие зазоры в местах сопряжения коробкой
	Двери	Деревянные	Частичные разрывы обшивки двери и истирание дверного материала отслаивание краски
	Внутренняя отделка	Покраска масляной краской	Местами повреждение окрасочного слоя, царапины, отслоение, потемнение
	Инженерно и санитарно технические узлы
	Холодная вода	Пластиковые трубы и металлические элементы системы	Ослабление прикладок крана и коррозия элементов систем
	Электрическая сеть	Открытая	Морально устаревшее и устаревание крепежных элементов проводки
	Отопление	Автономное	Местами отслоение краски, царапины, вздутие
	Канализация	Автономное	Засыпь канализационной ямы
	Телефон	Телефонная сеть	Не закрепленные провода
	Прочие
	Лестница	Деревянное	Незначительные трещины в ступенях

Таблица №7

№ н/п	Наимен. элемента	Удел. вес №28 (табл. №3) %	Удел. вес прил. №2 %	Расчет удельного веса %	Физический износ
По рез. оценки	Средневзв. знач. физ. износа.
	Фундамент		-			1.75
	Стена			19.76		1.98
	Перегородки		6.24		1.25
	Перекрытие		-			1.5
	Крыша			2.8		0.42
	Кровля		4.2		0.63
	Полы		-			1.8
	Окна			5.36		1.07
	Двери		2.64		0.53
	Внутренняя отделка		-			4.8
	Инженерно и санитарно технические узлы
	Холодная вода	1.2	-	1.2		0.48
	Электр. сеть	4.3	-	4.3		0.43
	Отопление	10.1	-	10.1		3.03
	Канализация		-			0.4
	Телефон	0.4	-	0.4		0.04
	Прочие
	Лестница					0.6
	Остальное			4.5
	Итог					Фи=25%

Вывод: Общий средне взвешенный физический износ составило 25%, функциональный износ 5%, и внешний износ объекта недвижимости составляет 10%.

Общий износ объекта недвижимости вычисляется по следующей формуле:

(1-((1-Фи)*(1-Фу)*(1-Вн)))*100

Вычисление общего износа объекта недвижимости:

 

(1-((1-0.25)*(1-0.05)*(1-0.1)*100=36%

 

Вывод: С учетом физического износа, функционального и внешнего износа объекта недвижимости, общий итог износа составило 36%.

 

Стоимость объекта оценки

Таблица №8

№ н/п	Стоимость земельного участка р.	Расчет Спи жилого дома р.	Физ. Износ объекта	Итоговая величина стоимости объекта р.
			36%

 

Таблица №9

Подходы Критерии	Сравнительный подход	Затратный подход	Доходный подход
Достаточность и достоверность информации, на основе которого проводится анализ и расчеты.			-
Способность подхода учитывать структуру, ценообразующих факторов, для объекта на базе исходной информации.			-
			-
			-
Итог суммы данных			-
Сумма баллов
Удельный вес подхода			-
Стоимость рублей			-
Согласование величин стоимости			-
Рыночная стоимость с учетом округлений	670000 рублей

Вывод: Окончательная стоимость объекта недвижимости с учетом округления составило 670000 рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

В данной курсовой работе я провёл оценку объекта жилой недвижимости. Под объектом оценки было выбрано собственное жильё, с помощью специальной литературы и нормативно-правовых актов была определена его рыночная стоимость.

Для достижения поставленной цели был поставлен ряд задач, по которым можно сделать следующие выводы:

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

 

Литература.

1. Смагин В. Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости», Москва 2007 год

2. Тепман Л. Н. «Оценка недвижимости», Москва 2006 год.

3. Федотова М. А., Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости», Москва 2008 год

4. Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003.

5. Теория и методы оценки недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 1998.

6. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред. Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 1999.

7. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2000.

8. Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. – М.: Дело ЛТД, 1995.

 

Приложение №1

Карта Бардымского района

Введение

 

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и выработка практических навыков по оценке рыночной стоимости индивидуальной жилой недвижимости находящиеся на земельном участке.

 

Глава 1. Теория основы оценки недвижимости