Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

 

Анализ наиболее эффективного использования - помогает определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости. Использование объекта недвижимости должно отвечать определенным критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективного использования:

1.- Законодательное разрешение.

2.- Физическая осуществимость.

3.- Максимальная осуществимость.

4.- Максимальная эффективность.

 

Жилой дом надводными постройками

Таблица №2

№	Вид использования	Факт. характеристика	В.1	Факт.	В.2	В.3
Офис	Ж. дом	Произв.	Маг.
	Законодательная разрешенность
1.1	Соответствие распоряжение о зонировании	-
1.2	Соответствие нормам окружающей среды	-
1.3	Соответствие требованиям охраны исторических памятников архитектуры	-
1.4	Соответствие градостроительным ограничениям	-
	Физическая осуществимость
2.1	Оценка по возможности подключения сетям	Вода, отопление, канализация.
2.2	Оценка соответствия размеров объекта
2.3	Оценка по инфоструктуре	-
2.4	Оценка по возможности парковки	-
2.5	Подъездные пути для грузового транспорта	-
	Финансовая осуществимость
3.1	Срок окупаемости инвестиции	-
3.2	Уровень ликвидности	-
3.3	Необходимые вложения	-
3.4	Сложность управления	-
3.5	Эксплуатационные издержки	-
Итог
Вес

 

Анализ наибольшего и наилучшего использования показал, что наибольший доход владельцу оцениваемый объект недвижимости, способен приносить при эксплуатации и управлении в качестве фактического использования здания (жилой дом) виду следующих выводов: 1. Здания имеют соответствующее местоположение; 2. Здание имеет достаточную площадь для проживания, и нет необходимого переоборудования, её под другой тип недвижимости; 3. переоборудование площадей в объект другой профили потребует значительной инвестиций.

Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж

Данные о объектах аналогах

Аналог №1.

Объект: Индивидуальный жилой дом.

Адрес: Барда ул. 8 марта 19.

Здания и сооружения присутствующие на объекте: деревянная брусчатая баня, деревянный досчатый гараж стоимостью 15 т. р.

Право собственности: Полное право собственности.

Условия финансирования: Собственное.

Дата продажи: 7 марта 2011 г.

Текущее состояние объекта: Хорошем.

Внутренняя отделка: Простая.

Отделка фасада: Обшитый.

Место парковки автотранспорта: Есть.

Инженерные коммуникации: холодная вода, газ, отопление газовое, электричество, телефонная сеть, автономное канализация.

 

Аналог №2.

Объект: Индивидуальный жилой дом.

Адрес: Барда ул. св. Савицкой 6.

Здания и сооружения присутствующие на объекте: Деревянная брусчатая баня, деревянный брусчатый хлев (часть досчатый), гараж из пеноблока стоимостью 30 т. р.

Право собственности: Полное право собственности.

Условия финансирования: Собственное.

Дата продажи: 2 февраля 2012 г.

Текущее состояние объекта: Сделан ремонт (улучшенного качества).

Отделка фасада: Обшитый.

Место парковки автотранспорта: Есть.

Инженерные коммуникации: холодная вода, газ, отопление газовое, электричество, телефонная сеть, канализация автономное.

Расчет стоимости жилого дома методом сравнения продаж

 

Таблица №3

Наименование корректировок	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2
Цена продажи т. р.
Условия финансирования	Собственное	Собственное	Собственное
Дата продажи		7 марта 2011 г.	2 февраля 2012 г.
Корректировка %		+12%
Скорректированная цена т. р.		851.2
Общая площадь кв. м.
Цена продажи 1 кв. м.		8.5	11.1
Скорректированная Цена т. р.		739.5	965.5
Местоположение	Окраина	Центр	Окраина
Корректировка %		-5%
Скорректированная цена т. р.		702.7	965.5
Отделка фасада здания	Нет	Есть	Есть
Корректировка %		-30%	-30%
Скорректированная цена т. р.		492.7	675.8
Текущее состояние объекта	Хорошее	Хорошее	Сделан
Корректировка %			-5%
Скорректированная цена т. р.		492.7
Внутренняя отделка	Простая	Простая	Улучшенная
Корректировка %			-10%
Скорректированная цена т. р.		492.7	577.8
Наличие гаража	Нет	Есть	Есть
Корректировка т. р.		-15	-30
Скорректированная цена т. р.		477.7	547.8
Наличие хлева	Есть	Нет	Есть
Корректировка т. р.		+50
Скорректированная цена т. р.		527.7	547.8
Наличие парковочного места	Есть	Есть	Есть
Корректировка
Скорректированная цена т. р.		527.7	547.8
Инженерные узлы (газ, холодная вода, автономное канализация, электричество)	Есть	Есть	Есть
Корректировка
Скорректированная цена т. р.		527.7	547.8
Удельный вес %		40%	60%
Скорректированная средняя величина		211.08	328.67
Рыночная стоимость об.	540000 рублей

Анализ объектов сравнения:

1. Имущественные права - по данной характеристике объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют право полной собственности, корректировка не проводится.

2. Условия финансирования -по данной характеристике объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют одинаковое собственное условия финансирования, корректировка не проводится.

3. Дата продажи - по данной характеристике объект оценки и объект аналог №2 имеют одинаковое условие продажи, объект аналог №1 был продан год назад, выбрано корректировка +12%, скорректированная цена составило 91.2 т. р.

4. Цена продажи 1 кв.м. -по данной характеристике объекта аналога №1 составила 8.5 т. р. объекта аналога №2 стоимость 1 кв. м. составило 11.1 т. р.

5. Местоположение -по данной характеристике объект оценки находиться в равном положении с объектом аналогом №2 на окраине, объект аналог №1 находится в центре, выбрано корректировка -5% скорректированная цена составило 36.8 т. р.

6. Отделка фасада здания - по данной характеристике у объекта оценки отсутствует отделка фасада, объектов аналогов №1 и №2 присутствует отделка фасадов, выбрано корректировка -30%, скорректированная цена объекта аналога №1 210 т. р. Аналога №2 289.7 т. р.

7. Текущее состояние объекта - по данной характеристике объект оценки находится в ровном положении с объектом аналогом №1, объекта аналога №2 сделан ремонт, выбрано корректировка -5%, скорректированная цена составило 33.8 т. р.

8. Внутренняя отделка - по данной характеристике объект оценки и объект аналог №1 имеют простую отделку, объект аналог №2 имеет улучшенную отделку, выбрано корректировка -10%, скорректированная цена 64.2 т. р.

9. Наличие гаража -по данной характеристике объект оценки отсутствует гараж, объектов аналогов №1 и №2 гараж присутствует, корректировка объекта аналога №1 стоимость гаража составляет -15 т. р. объекта аналога №2 -30 т. р.

10. Наличие хлева - по данной характеристике объект оценки и объект аналог №2 имеют хлев, объекта аналога №1 хлев отсутствует, корректировочная цена +50 т. р.

11. Наличие парковочного места -по данной характеристике объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют место для стоянки автотранспорта, корректировка не проводится.

12. Инженерные узлы (газ, холодная вода, автономное канализация, электричество)- по данной характеристике объект оценки находится в ровном положении объектом аналогом

Корректировочное решение

Аналог №1.

3). 760т. р.*12%=91.2 т. р.

760т. р.+91.2т. р.=851.2 т. р.

4). 851.2т. р./89пл.=8.5 т. р.

87пл.*8.5т. р.=739.5 т. р.

5). 739.5т. р.*5%=36.8 т. р.

739.5т. р.-36.8т. р.=702.7 т. р.

6). 702.7т. р.*30%=210 т. р.

702.7т. р.-210т. р.=492.7 т. р.

9). 492.7т. р.-15т. р.=477.7 т. р.

10). 477.7т. р.+50т. р.=527.7 т. р.

 

Аналог №2

4). 1000т. р./90пл.=11.1 т. р.

87пл.*11.1т. р.=965.5 т. р.

6). 965.5т. р.*30%=289.7 т. р.

965.5т. р.-289.7т. р.=675.8 т. р.

7). 675.8т. р.*5%=33.8 т. р.

675.8т. р.-33.8т. р.=642 т. р.

8). 642т. р.*10%=64.2 т. р.

642т. р.-64.2т. р.=577.8 т. р.

9). 577.8т. р.-30т. р.=547.8 т. р.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки:

Stоб. =(527.7т. р.*40%)+(547.8т. р.*60%)=539750 рублей (с учетом округлении 540000 рублей)

Вывод: Стоимость объекта рассчитанный способом сравнительным подходом с учетом округлении составило 540000 рублей.