Особенности земли как товара. Развитие земельных отношений в России.

1. Земля не явл-ся рез-том предшеств-го труда;

2. Пространство ограничено;

3. Незаменима другими средствами произ-ва;

4. Обладает постоянством местополож-я;

5. С ней неразрывно связаны объекты, котор-е располож-ны на ней (улучшения).

При использ-ии ЗУ для предпринимат-ой деят-ти, строит-ва. В первую очередь учит-ся такие хар-ки, как: 1)местоположение; 2)размер; 3)форма; 4)контуры участка; 5) подъездные пути; 6) способы использ-я примыкающей территории.

Для с/х, лесного хоз-ва:

- физические св-ва земли;

- водный, тепловой режим и т.д.

В большинстве сделок, связанных с объектами недвиж-ти (ОН) ст-ть ЗУ скрыта в цене всего имущест-го комплекса. Однако во многих случаях возникает необходимость самост-ой оценки ЗУ:

1)при примен-ии затрат-го подхода к оценке недвиж-ти; 2)при н/оЗ; 3)при страх-ии имущ-ва; 4)при обосновании стартовых цен при конкурс-х продажах, при ипотеч-ом кредитов-ии; 5) при опред-ии арендной платы.

Реформир-е зем-х отнош-й (ЗО) нач-сь в 1991 г.

1990 г. – принят ЗК РСФСР, установивший разнообразие форм собст-ти на З. (в том числе частной собст-ти).

В октябре 2001 г. б/принят нов. ЗК РФ (25 окт 2001 г. №136 - ФЗ), разрешающий куплю – продажу З. Появляется новый этап в развитии ЗО. В нем сохранено деление З РФ на 7 категорий:

1. З лесного фонда - 64,1%

2. З с/х назнач-я - 23,8%

3. З водного фонда - 1,6%

4. З поселений - 1,1%

5. З особо охранной тер-рии - 1,9%

6. З промыш-ти, транспорта, связи и иного назнач-я – 1%

7. З запаса – 6,5 %

В новом ЗК подробно описаны след-ие виды собст-ти на З:

1) собст-ть граждан и ЮЛ; 2)собст-ть РФ; 3)собст-ть субъектов РФ; 4) муницип-я сост-ть.

В гл. 4 ЗК РФ говорится о правах на землю лиц, котор-е не явл-ся собствен-ми, а владеют землей на праве пост-го (бессроч-го) пользов-я, пожизненно наследуемого владения, арендуют З, польз-ся правом огранич-го польз-я зем-го участка (сервитут) или права безвозмезд-го сроч-го польз-я.

Ps введения ЗК в действие гражданам не б/предост-ся участки в пост-е бессроч-е польз-е и пожизненно наследуемое владение.

ЮЛ, за исключ-м гос-х и муницип-х учрежд-ий обязаны переоформить право пост-го бессрочного польз-я ЗУ на право аренды или собст-ти. В ЗК гл.5 говор-ся об огранич-ии оборотоспособности ЗУ (изъяты из оборота или находятся в огранич-м обороте).

Оборот земель с/х назнач-я регулир-ся отдел ФЗ. Продаваться или покупаться м/только участки, прошедшие кадастровый учет (ФЗ «О гос. земельном кадастре» (ГЗК) от 02.01.2008 № 28 - ФЗ). ГЗК создается и ведется в целях информац-го обеспечения:

1) гос. и муницип-го управл-я зем-ми ресурсами;

2) гос. контроля за использованием и охраной земель;

3) меропр-ий, направл-х на сохран-е и повыш-я плодор-я земель;

4) гос. регистр-я прав на недвиж-е имущ-во и сделок с ним;

5) эк-я оц. земель и учета ст-ти земли в составе природ-х ресурсов;

6) установл-я обоснов-ой платы за земль и т.д.

ГКЗ предст-т собой систематизир-й свод документир-х сведений о местополож-ии, целевом назнач-ии, правовом полож-ии земель РФ, при наличии располож-х на ЗУ объектах.

 

Плата за землю и оценка земель. Кадастровая стоимость земельных участков.

Использ-е З в РФ явл-ся платным. Целью введения платы за З явл-ся стимулир-е рацион-го использ-я, охраны и освоения земель, выравн-е социально-эконом-х условий хозяйст-я на З разного кач-ва, обеспеч-я развития инфрастр-ры в населен-х пунктах. Формир-е спец-х фондов финансир-я этих меропр-ий. Формами платы за использ-е З явл-ся зем-й налог и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устан-ся НК гл. 31, повсем. Всегда в действие с 01.01.06. Нал. базой явл-ся кадастровая ст-ть З. В Арх-ке кадастровая оценка земель утверждена постановл-ми главы администр-ии Арх-ой обл-ти:

1.Д/земель садоводнич-х объединений граждан;

2. Д/земель с/х назнач-я

3. Д/земель промыш-ти, энергетики, транспорта, связи

4. Д/земель поселений

5. Д/земель лесного фонда

6. Д/земель особо охранных территорий и объектов.

Ставка налога уст-ся нормативно-правов. актами представ-х органов муницип-х образ-ий и не м/превышать:

1) 0,3% в отношении ЗУ, предст-х с/х производит-м или занятым жилищным фондом.

2) 1,5% в отнош-ии прочих ЗУ.

Порядок проведения гос-й кадастр-й оценки земель устан-ся прав-ом РФ, в случаях опред-я рыночной ст-ти ЗУ.

Кадастр-я ст-ть его уст-ся в соот-ии с ФЗ «Об оценочной деят-ти». При опред-ии рыноч-й ст-ти ЗУ приним-ся чаще всего сравнит-й подход и доходный. Сравнит-й подход м/б реализован применением метода сравнит-х продаж, для этого нужна инф-я о ценах сделок с ЗУ, явл-ся аналогом оцениваемого.