Виды ст-тей, используемые в ОБ, их связь с целью оценки

Предмет курса «ОБ»

Предметом оценки п/п явл-ся определение стоимости собств-го кап-ла. Рыночная стоим-ть кап-ла не равна стоимости кап-ла по бух. балансу. Оценочная д-ть - оценка бизнеса (и любого другого объекта) представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в ден. выраж-ии с учетом влияющих на неё факторов, в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Оценка – субъективная форма отражения объективной реальности. Оценка бизнеса включает углубленный фин-ый, организац-ый и технолог-ий анализ тек. деят-ти и перспектив оцениваемого п/п. Оценка производится путем расчета стоимости с испол-ем нескольких методов, чтобы получить макс. достоверный результат.

2. П\п-е как объект купли-продажи и необх-ть его оценки

Объектом стоимостной оценки явл-ся любой объект собств-ти. При этом в расчет приним-ся не только различные характ-ки объекта, но и права, которыми наделен его владелец. Учитывая методические особен-ти и технологии оценочных работ, различают объекты оценки: п/п в целом (бизнес); недвижимость (жилая, коммерческая, земля); машины, оборудование; транспортные средства; интеллектуальную собственность и нематериальные активы; дебиторскую задолженность; акции.

Под п/п как объектом права в соответствии с Гражданским Кодексом РФ признается имуществ-ый комплекс, используемый для осущ-ия предприн-ой деят-ти и в качестве такового представляющий собой недвижимость. В связи с этим п/п в целом или его часть м.б. объектом купли-продажи. В состав п/п входят все виды имущества, предназн-ые для его деят-ти: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, денежные средства (на счетах и в долгах), а также различные исключительные права, индивидуализирующие предприятия (фирменное название, товарные знаки и пр.).

Оценка предприятия необходима в случаях:

-приватизации предприятия;

-осуществления эмиссии акций;

-проведения операций купли/продажи;

-реорганизации или ликвидации предприятия;

-оценки целесообразности принятия управленческих решений.

Стороны, заинтересованные в оценке предприятия (бизнеса):

-собственник (акционер, учредитель и др.);

-потенциальный покупатель;

-управленческое звено предприятия;

-партнеры.

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия решения, заключения сделки.

Ф-ры, влияющие на рыночную ст-ть п/п-я

Фак-ры, влияющие на величину стоимости бизнеса: 1.спрос; 2.доход; 3.время получения дохода; 4.риск; 5.степень к-ля на п/п; 6.степень ликвидн-ти собствен-ти; 7.ограничения (нпр: если гос-во огран-ет цены на продук-ию п/п, стоим-ть такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия огранич-ий); 8.перспективы развития бизнеса; 9.наличие производственной интеграции (отсут-ие вертикальн.производ-ой интеграции значит-но влияет на стабильность функционирования п/п); 10.платежеспособность потенциальных инвесторов. Возможн-ть привлечь дополнительн. капитал на финанс.рынке; 11.социальн-е и политич-е факторы; 12.кол-во выставленных на продажу объектов (предложение); 13.соотношение спроса и предложения.

Принципы ОБ

Принципы, основанные на представлении собственника

1.Принцип полезности – заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворить потребности собственника, тем выше его стоимость.

2.Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

3.Принцип ожидания – для действующих предприятий, приносящих доход, стоимость определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия или от его перепродажи.

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.

1.Принцип остаточной эффективности земельного участка – доходность любой экономической деятельности определяется наличием 4-х факторов производства (Земля, труд, капитала, предпринимательская деятельность). Экономическая теория считает, что земельный участок имеет остаточную продуктивность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход отнесенный к земле после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Остаточная эффективность чаще всего характеризуется местом расположения земельного участка.

2.Принцип вклада – включение любого дополнительного актива в систему предприятия, экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива (т.е. вклад – это сумма прироста стоимости, а не фактические затраты на сам этот фактор).

3. Принцип возрастающих и выбывающих доходов – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого темпы роста уменьшаются а прирост стоимости становиться меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.

4.Принцип сбалансированности – любому типу предприятия соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль, а значит и стоимость предприятия.

5.Принцип оптимального размера – любой фактор производства должен иметь оптимальный размер.

6.Принцип разделения и соединения прав собственности – имущественные права следует разделять или соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности.

Принципы, связанные с внешнеэкономической деятельностью.

1.Принцип зависимости – стоимость конкретного объекта подвержена влиянию и сама влияет на величину стоимости других объектов в районе его расположения.

2.Принцип соответствия – любое предприятие должно соответствовать градостроительным и прочим стандартам действующем в данном регионе.

3.Принцип конкуренции – если ожидается обострение конкуренции на донном рынке, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения источника доходов, либо путем увеличения риска.

4.Принцип изменения – стоимость предприятия постоянно изменяется под воздействием внешних и внутренних факторов.

5.Соотношения предложения и спроса

Основные этапы ОБ

1. Определение проблемы:

1.1 идентифик-я п/п-я;

1.2 выявл-е предмета оценки;

1.2 опред-е даты оценки;

1.4 формулир-е цели оценки и опр-е вида ст-ти;

1.5 ознакомл-е заказчиков с ограничит. условием, кот-е формулир-ся с целью защиты интересов оценщиков (при подгот-ке отчета об оценке исп-ся прогноз. данные о буд. прибыли и аморт. отчисл-х, а также др. данные с указ-ем ответств-х лиц);

2. Предварительный осмотр п\п-я и закл-е договора на оценку, опр-е состава группы оценщиков.Треб-я к договору опр-ны в ст.10 ФЗ «Об оц. д-ти в РФ».

3. Сбор и анализ инфо, необходимой д\оценки;

4.Выбор м-дов оценки и их применение;

5. Согласование рез-тов, получ-х в рез-те применения разл-х подходов;

6. Подготовка и предоставление отчета об оценке (треб-я к отчету – ст.11 ФЗ «Об оц. д-ти в РФ»).

 

Понятие ставки дисконта (СД), номин. и реальн. СД

Под СД поним-ся ожидаемая норма рентабельности на альтерн. инвест. возможности с аналогичным уровнем риска, это та же норма рентабельности, кот. ожидают инвесторы на свои вложения и кот. м. побудить их к инвестированию. Вследствие риска, связан. с получением буд. доходов СД д. превышать безрисковую ставку и обеспечивать премию за все виды рисков, сопряжен. с инвест-ем в оцениваемое п/п.

Методы расчета СД: 1 д/собств. капитала: модель оценки капитальных активов (САРМ) и кумулятивный способ; 2 д/инвестир. капитала: модель средневзвешан. ст-ти капитала (WACC).

СД бывает номин (R_Н). и реальная (R_Р). СД д.б. рассчитана как и денежн. поток.

S – темп инфляции

 

17 Определение ставки дисконта (СД) по модели САРМ (модель оценки капитальных активов)

Этот метод рассчитан на то, чтобы при оценке отразить систематич. риски бизнеса.

R=R_f+β(R_m-R_f)+S₃ – для к^о открытого типа. R=R_f+β(R_m-R_f)+S₁ + S₂ + S₃ – для к^о закрытого типа.

R_f – безрисковая ставка. Во всем мире это ставка дохода по долгоср. гос. облиг-ям (3-5% год.). В России м. использ-ся данные о доходности еврооблигаций (6,5-7% год.); ставка дохода в коммерческих банках наиболее высокой степени надежности по долгосрочн. валютным депозитам. β – мера систем. риска, расчит. исходя из амплитуды колебаний доходности на акции данной к^о (или аналога) по сравн. с измен-ями на фонд. рынке в целом. Н-р: если доход на акции к^о вырос на 12% в то время как на рынке он ув. на 10%, то β = 12/10=1,2>1→риск инвестора в данной к^о выше среднерыночного. 0<β<1 – акции данной к^о явл-ся менее рискованными чем рынок в целом; β>0 – эффект-ть ц.б., д/кот. расчитанана β, аналогична динамике рыночной эф-ти; β<0 – эф-ть данных ц.б. будет сниж-ся при возрастании эффективности рынка. R_m – это среднерыночная ставка дохода с рубля инвест-й на фондовом рынке. Обычно берется величина расчитыв-мая по какому-либо известному рыночному индексу (АK&M: индекс банк. акций, сводный индекс, для акций приватиз. промыш. п/п; РТС: акции большинства крупных рос. эмитентов). S₁ – премия за риск инвестирования в малую к^о. S₂ – премия за риск характерный д/отд. к^о закрытого типа. S₁ и S₂ определ-ся экспертным путем. S₁, S₂ <=5%. S₃ – страновой риск (риск инвестиров-я в страну) добавл-ся только в том случае, когда в качестве безрисковой ставки оценщик использует доходность по иностр. гос. ц.б., а оценка осущ-ся в России. Опред-ся экспертно.

Группы:

1) Ц/Прибыль, Ц/Ден.поток. Использ-е мульт-ров требует соблюд-я опред-ых правил: * в кач-ве базы м. использ-ся люб. вариант прибыли, получ-ой в рез-те распред-я выр-ки от продажи (приб. от продажи прод-ии, приб. до уплаты % и н/о, ЧП, …); * показ-ль ПРИБ зависит от м-дов ведения Б/у (учетная пол-ка п/п и п/п-аналога); * мульт-р Ц/Ден.поток целесообразно использ-ть д/оценки Со, владеющ. недвиж-ю, и когда Со имеет относ-но низк. доход по сравн-ю с амортиз-ей; * мульт-р Ц/ПРиб – д/Со, в активах к-ых преобладает оборуд-е с небольш. сроками службы; * Если п/п крупное, ПРИБ относ-но высока и отражает реальное экон.состояние => мульт-р Ц/Чист.Приб.; * Если есть разница в налог. статусе => Ц/Приб до Н/О; * Если п/п-я различ-ся по соотн-ю собств. и заемных ср-в => мульт-р Ц/Приб до упл. % и Н/О.

Эти мульт-ры м. рассчит-ся как по п/п в целом, так и в расчете на 1 акцию.

2) Ц/Дивиденд.выплаты. В расчет м. приним-ся как факт-ки выплач-ые див-ды, так и потенц-ые (типичные дивид. выплаты, осущ-ые аналог-ыми Со откр.типа).

Если оценив-ся контр. пакет акций, то потенц. дивид. выплаты важнее факт-их, т.к. инвестор получит право решения дивид. политики.

Факт-ие дивид. выплаты важнее при оценке неконтр. пакета.

Этот мульт-р целесообразен, когда дивид-ды выплач-ся стаб-но как в аналогах, так и в оценив-ой Со или способность Со выплачивать див-ды м.б. обоснованно спрогнозирована.

3) Ц/Выр-ка от продаж. Дост-ва: * не зависит от м-да ведения б/у; * наиб. часто прим-ся д/оценки Со в сфере услуг

4) Ц/Баланс.ст-сть активов (БСА); Ц/Чист.активы. (Чист.активы = Активы – обяз-ва)

 

Затратный подход к ОБ

Затратный подход к оценке бизнеса вкл-т 2 м-да:

1) м-д ст-ти чистых А (м-д накопления А). Применяется д/действующих п/п-й;

2) м-д расчета расцета ликвидационной ст-ти. Применяется в случае ликвидации п/п-я либо на пороге/ в стадии банкротства

Индексный метод

46. Определение износа объекта недв-ти Износ – это уменьшение ст-ти объекта недвиж-ти, обусловленные разл.причинами.

Износ:

-физический

-функциональный

-внешний (внеш.возд-я, эк-кий)

Износ:

-устранимый (при кот-м затраты на исправления дефекта меньше, чем ст-ть, к-я при этом м.б.добавлена)

-неустранимый

Физический износ – утрата первонач-х технико-эксплуатац-х кач-в объекта в рез-те возд-я природно-климатич-х и эксплуатац-х ф-ров.

Функцион-й износ заключ-ся в том, что объект не соотв-т совр. Стандартам с т.зр. его функцион-й полезности. Это проявляется в устаревшей архитектуре здания, инжен.обеспеч-и, и обуслов.НТП в области архитектуры и строит-ва. Т.е. он вызывается недостат-ми требованиями созд-я допол-х Эл-тов в сущ-м объекте недвиж-ти и недост-ми треб-ми замены или модернизации отд.эл-тов.

Опред-ся затратами на замену отд.эл-тов или на созд-е(добавление) отд.эл-тов.

Внеш.(эк-кий)износ – уменьшение ст-ти объекта вслед-е негативного возд-я внеш.среды (непосред-я близость объекта оценки к малопривлекат. Природным или искусств.объектам)

Сп-бы опред-я:

1)анализ парных продаж (когда на рынке недвиж-ти продаются два сопоставимых объекта, один из к-х имеет признаки внеш.износа)

2)сравнив-ся доходы от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один их к-х подверг-ся негативному возд-ю; капитализация потерь дохода – сумма внеш.износа.

Предмет курса «ОБ»

Предметом оценки п/п явл-ся определение стоимости собств-го кап-ла. Рыночная стоим-ть кап-ла не равна стоимости кап-ла по бух. балансу. Оценочная д-ть - оценка бизнеса (и любого другого объекта) представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в ден. выраж-ии с учетом влияющих на неё факторов, в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Оценка – субъективная форма отражения объективной реальности. Оценка бизнеса включает углубленный фин-ый, организац-ый и технолог-ий анализ тек. деят-ти и перспектив оцениваемого п/п. Оценка производится путем расчета стоимости с испол-ем нескольких методов, чтобы получить макс. достоверный результат.

2. П\п-е как объект купли-продажи и необх-ть его оценки

Объектом стоимостной оценки явл-ся любой объект собств-ти. При этом в расчет приним-ся не только различные характ-ки объекта, но и права, которыми наделен его владелец. Учитывая методические особен-ти и технологии оценочных работ, различают объекты оценки: п/п в целом (бизнес); недвижимость (жилая, коммерческая, земля); машины, оборудование; транспортные средства; интеллектуальную собственность и нематериальные активы; дебиторскую задолженность; акции.

Под п/п как объектом права в соответствии с Гражданским Кодексом РФ признается имуществ-ый комплекс, используемый для осущ-ия предприн-ой деят-ти и в качестве такового представляющий собой недвижимость. В связи с этим п/п в целом или его часть м.б. объектом купли-продажи. В состав п/п входят все виды имущества, предназн-ые для его деят-ти: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, денежные средства (на счетах и в долгах), а также различные исключительные права, индивидуализирующие предприятия (фирменное название, товарные знаки и пр.).

Оценка предприятия необходима в случаях:

-приватизации предприятия;

-осуществления эмиссии акций;

-проведения операций купли/продажи;

-реорганизации или ликвидации предприятия;

-оценки целесообразности принятия управленческих решений.

Стороны, заинтересованные в оценке предприятия (бизнеса):

-собственник (акционер, учредитель и др.);

-потенциальный покупатель;

-управленческое звено предприятия;

-партнеры.

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия решения, заключения сделки.

Виды ст-тей, используемые в ОБ, их связь с целью оценки

Виды стоимостей:

* рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

* стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

* стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

* стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

* стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

* инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

* стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

* ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

* утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

* специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Цель оценки	Виды стоимости
Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену	Рыночная
Определить целесообразность инвестиций	Инвестиционная
Обеспечить заявки на получение ссуды	% от рыночной
Имущественная оценка	Рыночная или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством
Определить суммы покрытия по страховому договору или оформить требования в связи с потерей или повреждением застрахованных активов	Воспроизводства и замещения
Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия	Ликвидационная