Определение рыночной ст-ти НМА

Цель: купля-продажа прав на объекты интел-ной собств-ти (ИС), продажа лицензии на использ-е ОИС, определение опред-е ущерба в рез-те наруш-я прав на ОИС, внесение НМА в кач-ве вкладов в УК, оценка НМА в целях внесения измен-я в фин отч-ть, реорганизация ППя и т.д. Док-ты: ПБУ 14/2000, гл. 25 НК РФ. К НМА относ-ся активы или не имеющие матер-веществ-ной формы, или матер-вещест-ая форма кот-х не имеет существ-го значения д/их использ-я в хоз.деят-ти; способное приносить доход, использ-ое в теч-е длит-го времени. 4 группы НМА: I интелл-ая соб-ть (изобрет-я, пром. модели, тов. знаки, ноу-хау); II имущ-е права (зем участки, прир рес-сы) III Отложенные или отсроченные расходы IV дел репутация. Оценка НМА осущ-ся по доходному подходу (ДДП, освобожд-е от роялти, м-д избыточных прибылей), сравнит-му (рын сравнений), затр-му подходу (м-д ст-ти созд-я). Мин-вом имущ. были утерж-ны методич-е рекоменд-ции по опред-ю рын ст-ти интел-ой соб-ти (2002 г.). М-д осводожд-е от роялти д/ оц-ки ст-ти пакета или лиценз-х ссоглаш-й. Влад-ц пакета предост-т др. лицу право на использ-е НМА за опред вознагражд-е (роялти). М-д избыт-х прибыли прим-ся д/оц-ки дел-й репутации – Вопрос 40. Сравнит-й подход примен-ся в усл-х активно функц-го рынка. Этапы примен-я: 1) собир-ся инф-я о состоявш-ся сделках по аналогич. НМА; 2) опр-ся перечень пок-лей, по кот. провод-ся сопостав-е (физич, технол, функц хар-ки); 3) коррек-ся фактич цены сделок по НМА с уч. зн-я пок-ля сравн-я с оценив-м НМА; 4) опр-ся ст-ть оценив-го НМА на основе скорр-х фактич. данных сопостав-м сделкам. Срав. подход примен-ся редко. Затратный подход в оц-ке НМА. Исп-ся когда: 1) возникает проблема с поискоим аналогов; 2) НМА не приносят стабил. прогнозир-е доходы. При примен-и м-да ст-ти созд-я выяв-ся все фактич затр-ы, связ-е с созд-ем, приобр-ем, вед-ем в дей-е НМА. При приобр-и необх-мо учит-ть: - з-ты на приобр-е имущ прав; - з-ты на освоение; - з-ты на правов. охрану; - з-ты на страх-е. При созд-и НМА на ПП: З_созд = З₁+З₂, где З1 – ст-ть разр-ки НМА (з-ты на проведе-е НИР и з-ты на разра-ки контр.-технол. и проект. док-ции). З2 – з-ты на правов. охр объекты.

Деловая репутация (ДР) орг-ии: понятие, м-д расчета

Док-ты: ГК РФ ст. 150, ПБУ 14/2000 прим-ся при смене соб-ка. ДР присут-ет при наличии «избыточной прибыли», когда доход от А или СК выше среднеотраслевого. Табл. «Компоненты ДР компании реал сектора эк-ки».

К отлич особ-ям ДР отн-ся то, что она сущ-ет вне связи с конкр.комп-й, поэтому ее ст-ть во многом имеет усл. хар-р. Она не м.б. самост-м объектом сделки. Этапы оц-ки ДР: 1) опр-ют рын ст-ть всех отраж-х в балансе активов; 2) рассч-т нормализ. прибыль оцен-го ППя; 3) опр-ют среднеотрасл. дох-ть на активы или СК; 4) рассч-т ожид приб; 5) опр-ют избыт приб. (Приб. избыт = Приб. норм – Приб. ожид); 6) ст-ть ДР: V_ДР = Приб избыт/ К капит-ции. Напр.: рын ст-ть А = 40т.д.е., ЧП нормализ = 16т.д.е., Ср. доход на активы в отрасли = 15%, % кап-ции = 20%. V_ДР = (16т.- 40т.*15%)/20%=50 т.д.е.

 

Понятие недв-ти. Сегментация и особ-ти рынка недв-ти

ГК РФ, ст.130. К недвиж-м вещам отн-ся:

* земельные участки;

* участки недр;

* обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е объекты, перемещ-е кот-х без соразмерного ущерба их назначению невозм-но.

К недв-ти также отн-ся подлеж-щие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутр-го плавания, космические объекты.

Недвиж-тью призн-ся п/п-е в целом как имущественный комплекс, используемый д/осущ-я ПД.

Рынок недв-ти (РН) – сов-ть сделок, соверш-х с недв-тью, информац-го обеспеч-я операций по упр-ю и финансированию работ в обл-ти недв-ти.

РН имеет след. особенности:

1) РН – рынок Т-ов, обладающих индивид-ми характеристиками;

2) РН – рынок огранич-х рес-сов, продавцов и покупателей =>формир-е практич-ки индивид-х цен;

3) длительный п-д t д/реализации Т-ра (t экспозиции);

4) ликвидность недв-ти ниже ликв-ти других Т-ов;

5) инфо на рынке не явл-ся открытой и досиупной;

6) на спрос и предл-е на РН м.влиять различные ф-ры:

* экономические (ур-нь и динамика доходов потенц-х пок-лей, состояние предпринимат-ой активности, возм-ть привлечения ЗК, ст-ть строит-ва, Ур-нь ар.платы и др.);

* социальные (∆-е числ-ти насел-я);

* административные (огр-я, к-ль, усл-я получ-я прав на строит-во, правовые усл-я совершения сделок);

* окружающая среда (экология, транспортная инфрастр-ра) и др.

СЕГМЕНТАЦИЯ РН: первичный и вторичный

РН: - Рынок жилой недв-ти:

=> Р городской недв-ти (деревянная, кирпичная);

=> Р загородной недв-ти (новое, старое);

- Рынок коммерческой недв-ти (офисные, торговые, производственные, складские);

- Рынок земельных участков

В оценке недвижимые объекты недв-ти наз-ся «улучшениями»: «земельный участок и улучшения на нем»