Статья 23 ЗК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Сервитуты отнесены ст. 216 ГК РФ к числу ограниченных вещных прав. По своей сути земельный сервитут - это:

1. вещное право на земельный участок, он будет существовать до тех пор, пока существует земельный участок, в отношении которого он установлен;
2. он является правом на чужую вещь (землю), а не на свою;
3. обладатель сервитута приобретает право ограниченного пользования земельным участком, а обременение участка сервитутом не лишает его владельца владения, пользования и распоряжения. При этом осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен;
4. сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу.

Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них – господствующего земельного участка – требовать от собственника другого – подчиненного земельного участка – предоставления себе права ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать прекращения сервитута:

1. ввиду отпадения оснований, по которым он установлен (например, для проезда к зданию проложена другая дорога). Это означает, что, если лицо, в пользу которого установлен сервитут, объективно может удовлетворить свои потребности другим образом, в этих условиях собственник участка имеет право возбудить вопрос о прекращении сервитута;
2. если земельный участок, обремененный сервитутом, не может вследствие этого обременения использоваться его собственником в соответствии с назначением участка.

Напомним, что земельный участок, который обременяется сервитутом, именуется служебным (соседним) участком. Исходя из абз.2 п.1 ст.274 ГК РФ, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества (земельного участка), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Выделяют частный сервитут и публичный сервитут.

• Частный сервитут устанавливается на основании гражданско-правового договора между собственниками служебного участка и участка, в пользу которого устанавливается сервитут. Так как сервитут причиняет известные неудобства собственнику служебного земельного участка, частный сервитут является возмездным. Если собственник служебного участка отказывается заключить договор (соглашение) о сервитуте, собственник участка, в пользу которого устанавливается сервитут, вправе понудить его сделать это в судебном порядке, таким образом, договор об установлении частного сервитута можно отнести к категории публичных договоров. Частный сервитут может быть установлен на определенный срок или бессрочно. При этом собственник служебного участка в любом случае вправе требовать прекращения сервитута, если отпали условия, в связи с которым сервитут был установлен.
• Публичный сервитут. Впервые в отечественном праве понятие публичного сервитута появилось в Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года, утвержденных указом Президента РФ от 22 июля 1994 года №1535, оно было воспринято ЗК.

Правообладателем в правоотношениях публичного сервитута выступает неограниченный, неопределенный круг лиц; публичный сервитут устанавливается в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Основанием возникновения публичного сервитута являются акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, с учетом результатов общественных слушаний. Публичным сервитутом могут быть обременены право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного пользования.

Лица, осуществляющие пользование земельным участком на основании публичного сервитута, не уплачивают какие-либо налоги, сборы или взносы. Лица, чьи права ограничены публичным сервитутом, имеют право на соразмерную компенсацию своих затруднений в пользовании служебным земельным участком, обязанным по оплате является орган власти, установивший публичный сервитут. Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования служебного земельного участка, лицо, право которого на земельный участок ограничено публичным сервитутом, вправе требовать выкупа у него служебного участка публичным образованием, установившим публичный сервитут, с возмещением всех возникших убытков.

Таким образом, публичный сервитут не следует смешивать с сервитутом в частноправовом смысле. Публичный сервитут представляет собой характерный для земельного права особый режим использования недвижимого имущества в виде земельного участка.

Публичный и частный сервитут обычно понимаются как вещные права, и при переходе прав на служебный земельный участок к другому лицу сервитут не прекращается, а переходит в виде обременения права на земельный участок. В связи с этим введена государственная регистрация сервитутов в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Правда, в качестве основания для государственной регистрации сервитута указано только соглашение о сервитуте, надо полагать, что в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» речь идет только о частном сервитуте.

1. Аренда земельного участка: понятие, содержание, субъекты, особенности уступки прав аренды.