Здания, сооружения, помещения

Статья 623 ГК РФ

 

К неотделимым улучшениям относятся такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для объекта аренды, например, встроенная система вентиляции и кондиционирования воздуха.

 

Законодательно перечень улучшений, являющихся неотделимыми, не установлен и не всегда можно однозначно определить, являются они неотделимыми или нет (например, межкомнатные двери).

В связи с этим рекомендуется установить в договоре, какие конкретно улучшения стороны считают неотделимыми. Это позволит избежать споров относительно того, в чью собственность переходят такие улучшения по прекращении договора, подлежит ли компенсации их стоимость и т.п.

 

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендатор вправе с согласия арендодателя вправе произвести неотделимые улучшения имущества.

К неотделимым улучшениям относятся: ___________________".

 

"Арендатор может производить любые неотделимые улучшения арендованного имущества только с согласия арендодателя.

К неотделимым улучшениям не относятся: ___________________.

Все остальные улучшения арендованного имущества, для производства которых требуется сверление или штробление стен, пола, потолка, установка или снос любых перегородок, даже если они являются некапитальными, перенос электророзеток и выключателей и т.п., стороны считают неотделимыми".

--------------------------------

 

На практике зачастую возникают сложности с разграничением понятий "неотделимые улучшения" и "капитальный ремонт".

В судебной практике сложилось несколько подходов к решению данного вопроса. Так, некоторые суды считают, что капитальный ремонт является неотделимым улучшением. Другие указывают, что правовая природа улучшений и ремонта различна.

Согласно данной позиции неотделимые улучшения представляют собой такие изменения в объекте, без которых он существовал и использовался ранее по своему назначению, то есть которые улучшают свойства объекта, но не являются объективно необходимыми.

Есть и третья позиция, согласно которой при передаче имущества в состоянии, не требующем капитального ремонта, на что указано в акте приема-передачи, ремонт признается неотделимым улучшением.

 

- Судебную практику, подтверждающую наличие трех позиций по вопросу о соотношении понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения", см. в Путеводителе по судебной практике.

 

Поскольку отнесение тех или иных работ к капитальному ремонту или неотделимым улучшениям напрямую влияет на порядок и последствия их осуществления (то есть на необходимость согласования таких работ с арендодателем и возможность последующей компенсации произведенных затрат), во избежание споров рекомендуется указать в договоре, какие виды работ стороны относят к капитальному или текущему ремонту, а какие - к неотделимым улучшениям, а также заранее определить условия производства таких работ и компенсации их стоимости.

 

--------------------------------

Примеры формулировок условия:

"Осуществление капитального ремонта является обязанностью арендодателя. К работам по капитальному ремонту относятся: _________________.

Арендатор вправе без согласования с арендодателем производить любые неотделимые улучшения арендованного имущества. К неотделимым улучшениям относятся: __________________.

Все улучшения являются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору".

 

"Осуществление капитального ремонта является обязанностью арендатора. Стоимость работ по капитальному ремонту подлежит возмещению арендодателем в полном объеме.

К работам по капитальному ремонту относятся: _________________.

Арендатор вправе без согласования с арендодателем производить неотделимые улучшения арендованного имущества. К неотделимым улучшениям относятся: __________________.

Все улучшения являются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость при предъявлении арендатором документов, подтверждающих произведенные расходы.

Компенсация арендодателем стоимости иных работ может быть произведена по соглашению сторон".

--------------------------------

 

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор вправе потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных за его счет с согласия арендодателя. Однако данная норма диспозитивна, поэтому стороны могут исключить условие о такой компенсации, то есть фактически предусмотреть проведение неотделимых улучшений за счет арендатора (Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2010 N КГ-А40/14744-09 (Определением ВАС РФ от 26.04.2010 N ВАС-4479/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

 

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендатор вправе производить любые неотделимые улучшения арендованного имущества только с согласия арендодателя. При этом все улучшения являются собственностью арендодателя, их стоимость арендатору не возмещается".

--------------------------------

 

Кроме того, стороны могут ограничить стоимость улучшений, подлежащую возмещению, установив предельную величину, свыше которой стоимость не возмещается.

 

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендатор вправе производить любые неотделимые улучшения арендованного имущества только с согласия арендодателя. Арендодатель компенсирует стоимость согласованных неотделимых улучшений, не превышающую в совокупности 20 (двадцать) процентов годовой арендной платы".

--------------------------------

 

Субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим государственное или муниципальное имущество, при согласовании условия о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению арендодателем, необходимо учитывать следующее. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.12.2012 N 9785/12 в силу ст. 217 ГК РФ при приватизации такого имущества применяются нормы соответствующих специальных законов, а нормы Гражданского кодекса РФ - только в случае, если такими законами отношения не урегулированы.

Частью 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено, что стоимость неотделимых улучшений, которые произведены с согласия арендодателя, засчитывается в счет выкупной цены при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность. В отличие от норм Гражданского кодекса РФ, указанный Закон не предоставляет арендодателю возможности не оплачивать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений. С учетом разъяснений Президиума ВАС РФ можно прийти к выводу, что положения ст. 623 ГК РФ в данном случае не применяются. Следовательно, при приобретении арендатором имущества в собственность на основании Закона N 159-ФЗ, не подлежит применению условие договора о праве арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений.

Подробнее о реализации арендаторами - субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества в собственность см. п. 11.4.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

 

Если условие о неотделимых улучшениях арендованного объекта не согласовано

В этом случае арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Если же неотделимые улучшения были произведены без такого согласия, стоимость затрат на них возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Если в договоре не указано, какие работы относятся к неотделимым улучшениям, работы, произведенные арендатором, могут быть признаны судом неотделимыми улучшениями, которые регулируются нормами ст. 623 ГК РФ, либо работами по капитальному ремонту, который регулируется ст. 616 ГК РФ. Вопрос о компенсации затрат арендатора на произведенные работы будет решаться исходя из данных условий.