Арендуемое здание, сооружение, помещение

 

В договоре аренды здания, сооружения, помещения рекомендуется оговорить условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект.

Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Однако данная норма диспозитивна и позволяет установить иное правило.

Так, стороны могут оговорить, что пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект, оплачивается дополнительно. При этом стороны могут сразу установить в договоре размер платы за пользование участком либо указать, что он оговаривается дополнительно (например, путем заключения отдельного договора аренды земельного участка).

 

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендная плата за здание составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в месяц. Она не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое здание. Размер платы за пользование участком оговаривается сторонами отдельно".

 

"Арендная плата за помещение составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в год.

Дополнительно к ней арендатор вносит плату за пользование частью земельного участка, пропорциональной площади арендуемого помещения, в размере _________ (____________) руб. ____ коп. в год".

 

"Арендная плата за сооружение составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в год.

Дополнительно к ней арендатор вносит плату за пользование земельным участком (кадастровый номер _________, площадь _____ кв. м), на котором расположено арендуемое сооружение. Плата за пользование участком устанавливается на основании отдельно заключаемого сторонами договора".

--------------------------------

 

Внимание! Если при заключении договора аренды здания, сооружения, помещения стороны оговорили, что арендная плата за пользование имуществом не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, но при этом не заключили отдельный договор аренды этого участка, суд может взыскать с арендатора неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком.

 

- Судебную практику, подтверждающую, что в указанной ситуации с арендатора может быть взыскано неосновательное обогащение, см. в Путеводителе по судебной практике.

 

На практике встречаются ситуации, когда стороны, изначально оговорив в договоре условие о плате за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект, впоследствии исключают это условие из договора. Если при этом не оговариваются причины такого исключения или дальнейшая судьба платежей за землю, возникает неопределенность, которая может быть истолкована не в пользу одной из сторон. Так, например, исключая условие о плате за землю, стороны могут исходить из того, что данная плата входит в состав арендной платы в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ. Однако суд может истолковать указанное изменение как волю сторон установить плату за землю дополнительно к плате за пользование объектом. В этом случае арендатор обязан будет оплатить дополнительно к арендной плате стоимость пользования землей и проценты по ст. 395 ГК РФ (см. Риск арендатора 7.2.3).

 

Если условие о плате за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект, не согласовано

В этом случае установленная в договоре плата за пользование зданием, сооружением или помещением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Арендодатель не сможет потребовать взыскания дополнительных платежей за пользование участком, в том числе уплаты земельного налога (см. Риск арендодателя 7.2.1).

В случае изменения площади и границ земельного участка, переданного вместе с объектом аренды (например, при изъятии части земельного участка арендодателем), арендатор не сможет потребовать возврата части арендной платы, пропорциональной уменьшению площади переданного земельного участка (см. Риск арендатора 7.2.4).

 

Возмещение расходов на коммунальные услуги

И эксплуатационных платежей за арендуемое здание,

Сооружение, помещение

 

При согласовании условия о размере арендной платы следует определить судьбу расходов на коммунальные услуги и прочих эксплуатационных затрат.

Указанные расходы могут выделяться в составе арендной платы как ее самостоятельная часть, включаться в общий размер арендной платы либо оплачиваться отдельно по договорам, заключенным с организациями, предоставляющими данные услуги.

 

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендная плата за здание составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в месяц. В нее включается сумма платежей за коммунальные услуги и иных эксплуатационных расходов, в том числе плата за услуги по водо-, тепло-, энергоснабжению, канализации, телефонии и интернет, уборке и охране здания".

 

"Арендная плата за помещение составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в год.

Дополнительно арендатор оплачивает коммунальные услуги и возмещает иные эксплуатационные расходы, в том числе плату за услуги по водо-, тепло- и энергоснабжению, канализации, телефонии и интернет, уборке и охране здания. Стоимость указанных услуг определяется согласно счетам арендодателя".

 

"Арендная плата за здание составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в месяц, из них:

- постоянная часть в сумме _________ (____________) руб. ____ коп. - вознаграждение арендодателя за предоставление здания в аренду;

- переменная часть в сумме _________ (____________) руб. ____ коп. - компенсация расходов арендодателя на коммунальные услуги и прочих эксплуатационных затрат. Переменная часть может изменяться без согласования с арендатором при изменении стоимости соответствующих услуг и расходов".

--------------------------------