Договор купли-продажи: нормативное правовое закрепление,понятие, признаки, виды, элементы. Момент перехода права собственности по договору.

Момент перехода права собственности по договору.

Момент исполнения продавцом своей обязанности передать товар покупателю определяется одним из трех вариантов:

•  при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставкетовара–моментомвручениятоварапокупателю;

•  если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателювместенахождения товара, – моментом предоставления товара в распоряжение покупателя в соответствующем месте;

•  во всех остальных случаях – моментом сдачи товара перевозчику  (илиорганизациисвязи). Такимобразом, датойисполненияданногообязательствадолжнапризнаваться дата соответствующего документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком (или организацией связи) для доставки покупателю, либо дата приемо-сдаточного документа. Именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара. Непередача продавцом покупателю товаров в установленный срок либо просрочка в передаче товара признаются неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, влекут применение последствий, предусмотренных ГК на случай нарушения гражданско-правового обязательства. В частности, покупатель вправе требовать от продавца возмещения причиненных убытков (ст. 15, 393 ГК). В случае если по договору купли-продажи продавец был обязан передать покупателю индивидуально определенную вещь (вещи), покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных договором условиях (ст. 398 ГК).

Отличие к-п от подряда: при к-п продавец обязуется передать вещь, а при подряде изготовить, дог-ром к-п не регулируется процесс создания вещи; по до-ру к-п продавец почти всегда собственник вещи(на момент ее передачи), а по Д подряда подрядчик может переработать или обрабатывать вещь, соб-ком ко-й яв-ся заказчик.; по Д к-п даже если вещь изготавливается продавцом для продажи, продавец использует только свои материалы, в отл от подряда.

Договор поставки. Понятие, признаки, существенные условия. Форма.

Договор поставки представляет собой соглашение, в силу которого поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК). Стороны равны, слабой нет. 2 ИП.

Договор поставки - это договор о передаче товара в собственность;

-двусторонне обязывающий;

- консенсуальный;

-возмездный.

Предметом договора поставки являются две группы товаров: товары, предназначенные для использования, связанного с предпринимательской деятельностью; товары, предназначенные для иных целей, но одновременно не предназначенные для личного, семейного, домашнего или иного использования (например, это могут быть товары, приобретаемые школьными учреждениями для организации питания учащихся).

Существенные условия.

В силу того, что договор поставки является разновидностью договора купли-продажи, существенными условиями для него являются условия о наименовании и количестве передаваемых вещей (товара) (п. 3 ст. 455 ГК). В договоре поставки товара партиями срок не является существенным условием, поскольку при отсутствии соглашения о сроке действует срок, установленный в один месяц (п. 1 ст. 508 ГК). Для договора разовой поставки товаров срок может рассматриваться как существенное условие (ст. 506 ГК).

5. Форма и особенности заключения. Поскольку в параграфе, посвященном договору поставки, гл. 30 ГК не устанавливаются специальные правила о форме подобного договора, к ней применяются общие правила о форме сделок. Особенности регулирования преддоговорных отношений, возникающих при заключении договора поставки, предусмотрены ст. 507 ГК.

Преддоговорная ответственность: ст 507

Ответственность покупателя.

Обязанности покупателя по договору поставки.

Покупатель обязан принять товар (ст. 513 ГК). Особенность принятия товара по договору поставки проявляется в обязанности покупателя совершить все необходимые действия, обеспечивающие принятие товаров. К таким действиям относятся осмотр товаров, проверка их количества и качества <1>. Указанные действия покупатель обязан выполнить в срок, определенный правовыми актами, договором или обычаями делового оборота. Если покупатель выявил несоответствия или недостатки товаров, у него возникает дополнительная обязанность незамедлительно письменно уведомить поставщика. Ответственность покупателя за непринятие товара (отказ от его принятия) в нарушение договора заключается в претерпевании последствий, вызванных отказом от договора продавцом (ст. ст. 484, 523 ГК). Так, неоднократная невыборка дает поставщику право на односторонний отказ от исполнения договора.

Покупатель обязан обеспечить сохранность непринятого товара (ст. 514 ГК). Когда покупатель правомерно отказывается от переданного поставщиком товара, он обязан обеспечить сохранность этого товара и незамедлительно уведомить поставщика. Обеспечение сохранности товара называется "ответственное хранение". Хранение товара покупатель обязан обеспечивать в течение разумного, с его точки зрения, срока. Если поставщик в этот срок не распорядится товаром, покупатель вправе реализовать товар или возвратить его поставщику. При этом покупатель обязан вырученное от реализации товара передать поставщику за вычетом причитающегося покупателю.

Ответственность за необеспечение сохранности такого товара, который покупатель должен был принять на ответственное хранение, заключается в том, что покупатель обязан будет по нормам о хранении возместить поставщику убытки, причиненные несохранностью товара (ст. 902 ГК).

Покупатель обязан оплатить товар (ст. 516 ГК). Порядок и формы расчетов могут быть предусмотрены договором. Если соглашением сторон порядок и форма расчетов не определены, то покупатель обязан произвести оплату в безналичной форме.

Ответственность покупателя за неоплату переданного товара заключается в уплате процентов в соответствии со ст. 395 ГК. Кроме того, неоднократное нарушение сроков оплаты дает поставщику право на односторонний отказ от договора (п. 3 ст. 523 ГК).

Покупатель обязан вернуть многооборотную тару (ст. 517 ГК). В отличие от общих положений о купле-продаже в договоре поставки покупатель (получатель) обязан возвратить поставщику многооборотную тару и средства пакетирования. Иные правила предусмотрены для прочей тары и упаковки: они подлежат возврату поставщику лишь в случаях, предусмотренных договором.

Стороны

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности.(продавец и покупатель). Если недвижимость находится в общей совместной собственности, то при продаже необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга. При продаже доли необходимо предоставить в регистрирующий орган документы, подтверждающие, что вы известили других собст-ков о продаже своей доли.

Обязанности продавца.

1) Продавец обязан передать недвижимое имущество (ст. ст. 549, 556 ГК). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого, необходима еще фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. При неисполнении рассматриваемой обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о купле-продаже (ст. 463 ГК).<= 1. Может отказаться от от исполнения договора 2.вправе требовать передать недвижимость

2) Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст. 557 ГК). При неисполнении рассматриваемой обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о купле-продаже (ст. 475 ГК).<= 1.уценка 2.безвозмедное устранение недостатков в разумный срок 3.возмещение расходов своих на их устранение

Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества (ст. 557 ГК). В случае если вещь ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта, возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках - расторжения договора и возврата денежной суммы. Требовать замены товара ненадлежащего качества покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче. В этом случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами ГК о продаже недвижимости не предусмотрены. Поэтому в соответствующих случаях применяются общие положения о купле-продаже.

Срок.

Определяется сторонами самостоятельно

Цена

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Форма.

Форме договора продажи недвижимости посвящена ст. 550 ГК. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, по требованию другой стороны суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (ст. 554 ГК). Кроме того, существенными условиями являются: условие о цене передаваемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК), условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК).

Постоянная рента

Пожизненная рента

пожизненное содержание с иждивением

От договора купли-продажи договор ренты отличается тем, что общий размер предоставления за отчужденное под выплату ренты имущество является неопределенным. Никто не знает, сколько продлится постоянная рента или проживет гражданин, на срок жизни которого установлена пожизненная рента. От займа рента отличается тем, что по договору займа всегда есть обязанность не только платить проценты, но и вернуть предоставленный капитал, в ренте же так называемый выкуп ренты существует не всегда. При договоре аренды вещь сохраняется в собственности правообладателя, который обязан обеспечивать арендатору беспрепятственное пользование имуществом. Действующий ГК содержит общие положения о договоре ренты, закрепляет постоянную и пожизненную ренту и регулирует договор пожизненного содержания в качестве разновидности пожизненной ренты

Признаки.

1)Из легального определения следует, что договор ренты относится к реальным. Для возникновения обязательства требуется не только достижение соглашения, но и передача имущества. Когда под выплату ренты отчуждается недвижимость, то под передачей имущества, как представляется, следует понимать государственную регистрацию перехода права собственности.

2)Договор ренты является возмездным. Иногда по условиям договора, помимо периодически выплачиваемой ренты, получателю передается дополнительная денежная сумма

Договор ренты, независимо от его вида и предмета, всегда подлежит нотариальному удостоверению. Переход права собственности на недвижимое имущество, отчужденное под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

- алеаторность (пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением ), - Имеется в виду, что признаком этих, как и любых иных пожизненных договоров, служит то, что их последствие (результат) для одной или обеих сторон зависит от неизвестного события. Применительно именно к пожизненным сделкам речь идет о неизвестности не самого события (смерти), а времени его наступления(рисковая сделка)

- фидуциарность (особый характер непередаваемости при пожизненной ренте) Под фидуциарностью понимается наличие особой доверительности в отношениях между сторонами.

- длительность (имущество передается “сегодня”, а его эквивалент будет выплачиваться в будущем, в частности на протяжении жизни получателя ренты и т.п.),

- одностороннеобязывающий (если реальный) и двусторонний, если консенсуальный).

Элементы.

Предмет договора - это имущество, передаваемое под выплату ренты. По общему правилу под выплату ренты может быть передано любое движимое и недвижимое имущество, в том числе денежная сумма. Однако по договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты передается только недвижимость (п. 1 ст. 601 ГК).

Стороны.

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности – договоре пожизненного содержания с иждивением – в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1, 2 ст. 596 ГК). Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, коммерческие и некоммерческие юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты1. Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Права получателя ренты.

1)права на выплату ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме.

2) Приобретает право залога на имущество при передаче под выплату ренты ЗУ либо др. недвижимого

3) При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора

4) право на проценты в случае просрочки выплаты ренты

Права плательщика.

1)Имеет право на получение имущества получателя за плату или бесплатно

Обязанности плательщика:

1)обязательство периодически выплачивать денежную сумму либо предоставление средств на содержание в иной форме ИНАЧЕ уплачивает получателю проценты по ст.395

2)Обязанность предоставить обеспечение исполнение его обязательств либо застраховать имущество в пользу получателя

Элементы.

Предмет.

Тот же

Стороны.

получатель ренты – ст. 589 только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
плательщик ренты - нет ограничений – граждане и юр. Лица

 

Права получателя.

1) Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

5) в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты.

Права плательщика.

У плательщика есть право прекратить договор путем выкупа ренты (ст. 592 ГК). То есть, в экономическом смысле, вернуть полученный кредит. Размер выкупа может быть определен договором. При отсутствии указанного условия выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, если договор ренты предусматривал дополнительную плату за передачу имущества, либо к годовой сумме рентных платежей прибавляется денежная сумма, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК (рыночная стоимость переданного под выплату ренты имущества на момент выкупа).

 

Срок.

если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Выплачивается бессрочно, без ограничения ее каким-то конкретным периодом.

Цена.(существенное условие).

Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты, что обусловлено его рисковым характером. Следовательно, размер рентных платежей в обязательном порядке должен быть определен соглашением сторон. В целях защиты интересов получателя постоянной ренты установлено, что ее размер увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено договором

Существенные условия.

· Сроки заключения сделки.

· Предмет соглашения.

· Размер оплаты.

· Условия выкупа ренты.

Элементы.

Предмет: тот же

Стороны. Те же. Получатель ренты -гражданин, можно в пользу нескольких граждан (доли у них по общему правилу равные). Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (ст.596)
Плательщик- нет требований.

Получатель: 1) В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

2) Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Плательщик: Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Сроки: если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Срок действия определяется продолжительностью жизни получателя ренты.

14. Пожизненное содержание с иждивением: понятие. Особенности заключения и исполнения договора.

Элементы договора.

601: По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено Д. см выше

Специфика: более тесное взаимодействие сторон.

Существенные условия:

1)предмет

2)стоимость всего объема содержания с иждивением (не менее 2 МРОТ в месяц)

Особенности заключения и исполнения.????

Договор прекращается со смертью получателя ренты, а также в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств (в этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под выплату содержания недвижимого имущества).

Прекращение договора:

-смерть получателя ренты

- существенное нарушение условий договора (При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты).

Элементы.

Предмет.

1)имущество, которое отчуждается под выплату ренты (!только недвижимое имущество!)

2) сама рента, которая выплачивается получателю:

↓

В форме обеспечения ежедневных потребностей получателя ренты (в жилище, одежде, питании)

А)В Д дб установлена стоимость содержания (не менее 2 МРОТ в месяц)

Б) размер ренты увеличивается пропорционально росту прож. минимума

В) в Д содержание в натуре мб заменено выплатой в течение жизни платежей

Стороны.

См. постоянную ренту

Плательщик имеет право выкупа ренты. Выкупная цена определяется Д, а если в Д не определена, то(как в постоянной ренте):

1)= годовой сумме ренты, если имущество передается плательщику за плату

2)= годовой сумме ренты + цена переданного имущества, если имущество передано плательщику бесплатно

Получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты по выкупной цене (определяется так же, как и у плательщика) в случаях существенного нарушения Д ПСсИ.! ПРИ ЭТОМ ПЛАТЕЛЬЩИК НЕ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ КОМПЕНСАЦИИ РАСХОДОВ, ПОНЕСЕННЫХ В СВЯХИ С СОДЕРЖАНИЕ ПОЛУЧАТЕЛЯ!

Срок.

Рента выплачивается в течение жизни получателя рента. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается: 1 месяц как в пожизненной ренте.

Цена.

В Д дб установлена стоимость содержания (не менее 2 МРОТ в месяц)

Договор аренды: понятие, виды и признаки. Заключение и расторжение договора. Форма и срок.

Договор о передаче имущества в пользование.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Но: см. п.1 Инф.письма ВАС 2002 г. № 66. Пример размещения рекламы на крыше здания (вывод суда: это не договор аренды). Мы должны отметить, что в статье 606 ГК понятия аренды и имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. По общему правилу арендованное имущество передается арендодателем арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени пользоваться соответствующей техникой, не владея ею. Аренда воздушных каналов связи. Космические туристы.

Арсланов сказал, что при решении задач могут понадобиться:

ППВС от17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения о договоре аренды»-?(преимущественное право на заключение договора аренды)

Информационное письмо от 11.01.02 №66 про арендную плату

Отличие от займа:

Аренда: -пользование владение -либо только пользование

-предметом яв-ся инд-опред вещь

-наличие правового интереса в

возврате той же вещи. Аренда всегда предполагает временное пользование непотребляемыми (абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК) и индивидуально-определенными вещами и имущественными комплексами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество.

Заем: - собственность

-предметом яв-ся родовая вещь.

Главное отличие договора аренды от договора ссуды ( ст. 689)

- цель арендатора извлечь прибыль из передачи имущества во временное пользование другому лицу

Виды.

В ГК РФ выделяются такие виды (5) договора аренды (по предмету, по сфере применения договора и специализации арендодателей), как

· общий

• прокат (статья 626 посл.),

• аренда транспортных средств с экипажем (ст. 632 посл.) и без экипажа (ст. 642),

• аренда зданий и сооружений (ст. 650 посл.),

• аренда предприятий (ст. 656) и

• финансовая аренда (лизинг) (статья 665 посл.).

• а также специальные виды аренды недвижимости (лесная аренда, земельная аренда, недр...). См.здесь ст. 260, 264, 270 ГК.

Признаки.

1) Исходя из легального определения, договор аренды является: - консенсуальным <1>, поскольку возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения, а не с передачей имущества арендатору

2)возмездным - в качестве аренды может быть квалифицирован только договор, который предполагает и передачу объекта аренды в интересах арендатора, а не, например, для обеспечения сохранности, и арендную плату;

3) двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку предполагает наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон.

Показателен для состояния развития права (развития права = реальное обеспечение его принципов (например, равенства...). В настоящее время механизм защиты арендатора отсутствует.

Заключение.

В договоре аренды необходимо указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК). Однако даже если предмет не описан должным образом, но передан арендатору, договор считается заключенным <1>. Все остальные условия, даже очень важные (о размере арендной платы, о сроке владения и пользования и т.д.), являются восполнимыми.

Стороны могут согласовать любой срок аренды, определив его календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК). При этом законом могут устанавливаться предельные сроки для особых видов аренды <1>. Если стороны согласуют срок, превышающий предельный, договор будет считаться заключенным на предельный срок.

Если срок аренды сторонами не определен, то применяется диспозитивное правило п. 2 ст. 610 ГК, согласно которому договор считается заключенным на неопределенный срок <1>, т.е. с возможностью для любой стороны в любой момент в одностороннем порядке отказаться от договора. Нередко стороны прямо указывают в договоре аренды, что он заключен на неопределенный срок.

Закон устанавливает также четкие правила в отношении формы заключаемого договора аренды.
Письменно:

1) если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо

2) если в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь тогда, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ)

А любой договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Когда в аренду сдается участок земли (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) данного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

Когда в аренду сдается здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (его части).

Договор аренды заключается на определенный или неопределенный срок. Определение срока аренды зависит от конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Но при этом сами стороны могут предусматривать передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В подобных договорах обычно определяются общий срок действия договора и периоды пользования имуществом (например, гаражом).

Заключая договор на неопределенный срок, любая сторона может отказаться в любое время от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Закон или договор могут при этом осуществить иной срок для оповещения о прекращении договора аренды, заключенного на указанный срок.

ГК РФ разрешает сторонам договора аренды самим решить вопрос о сроках в договоре. Вместе с тем, для определенных видов аренды закон устанавливает максимальные сроки аренды. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Дома, квартиры, другие жилые помещения, части домов и квартир могут предоставляться юридическим лицам только на основании договора аренды, тогда как гражданам — на основании договора найма жилого помещения.

По закону важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы является обязательным (ст. 654 ГК РФ). Данная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую из его составных частей в виде: твердой денежной суммы платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором арендодателю услуг; передачи арендатором арендодателю по договору вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества (по договору).

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если же такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В ходе пользования арендованным имуществом арендатор может распоряжаться им и с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). Арендатор при этом остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. С окончанием договора аренды кончается и договор субаренды.

Закон разрешает также передавать свои права и обязанности по договору другому лицо (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в установленный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В таких ситуациях (кроме перенайма) ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор:
1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора;
2)существенно ухудшает имущество;
3)более двух раз подряд по истечении условленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4)не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, интернет правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда:
1)арендодатель по договору не предоставляет имущество в пользование арендатору или создает препятствия пользованию этим имуществом;

2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3)арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на те