Процесс формирования оценочной терминологии

В большинстве, приемы и методы, используемые в российской практике оценки в целом и недвижимости в частности, взяты из зарубежной практики.

В настоящее время, фактически любой, кто реализует собственные права владельца в личных либо предпринимательских интересах, сталкивается с необходимостью оценки разных объектов недвижимости. Потому особую роль получают вопросы правового и информационного обеспечение самой оценки, а в взаимосвязи с этим и особенности операций и сделок на рынке недвижимости, финансирования вложений в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98 (дальше - Закон об оценочной деятельности), принимаемых в согласовании с ним федеральных законов и других нормативных правовых актов, а также интернациональных договоров[1].

Федеральный закон № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» вносит существенные изменения в Закон об оценочной деятельности. Отметим, что оценочное сообщество неоднократно выражало сомнения по поводу рациональности введения подобных правил на рынке оценочных услуг. Перечислим основные изменения, внесенные в закон:

-введен обязательный квалификационный экзамен;

-отменена обязательная экспертиза СРО отчетов об оценке;

-введена ответственность заказчика за предоставление данных об объекте оценки;

-изменены полномочия Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России [3].

Перед законом оценочной деятельностью подразумевается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, нацеленная на введение в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной либо другой предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости [6].

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в денежной форме [7].

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности [7].

Согласно федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – ФСО № 4) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, и является обязательным к применению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости [9].

Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества [11].

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным [5, 9].

Под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки [12].

Имеются основополагающие понятия, которые необходимы для проведения оценки. Для начала характеризуют, что же может являться объектом оценки (вещи, движимое либо недвижимое имущество, долги и др.), а кто именно ее субъектом.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в согласовании с требованиями федерального закона об оценочной деятельности (далее - оценщик).

Оценщик — специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр. Деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Иными словами, оценщиками, могут быть юридические и физические лица, имеющие право осуществлять рассматриваемый вид предпринимательской деятельности.

В соответствии со ст. 14 Закона об оценочной деятельности, оценщик, в частности, имеет право:

- применять самостоятельно методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для оценки;

- получать необходимые разъяснения и дополнительные сведения;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной;

- привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки других оценщиков либо иных специалистов;

- отказаться от проведения оценки, если заказчик нарушил условия договора, не предоставил необходимую информацию об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

- требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда, третейского суда.

В ст. 15 Закона об оценочной деятельности указано, что оценщик, в частности, обязан:

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Закона об оценочной деятельности, а также принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ;

- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

- предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации, на членство которой ссылается оценщик в своем отчете;

- предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;

- хранить копии составленных отчетов в течение трех лет. Помимо оценщика, как уже указывалось, субъектом оценочной деятельности являются потребитель их услуг - заказчик.

Оценка не может проводиться оценщиком, если:

- в отношении объекта оценки оценщик обладает или приобретает вещные либо обязательственные полномочия вне договора;

- оценщик является акционером, учредителем, сотрудником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица — заказчика или оценщик — физическое лицо является близким родственником либо свойственником с заказчиком — физическим лицом.

Эксперт по оценке обязан стремительно и легко усваивать новую информацию, и легко обучаем. Он должен обладать способностью анализировать, структурировать и сопоставлять сведения, выделяя главное, обладать навыками поиска и получения всевозможной информации, уметь четко и лаконично выражать собственные мысли.

Одним из его основных достоинств является также способность принять аргументированное решение в определенный период времени и если информации не будет предостаточно.

Поэтому из индивидуальных качеств, прежде всего, нужно отметить трудоспособность и ответственность. Каждому оценщику, так или иначе, необходимы математические навыки и способность взаимодействовать с людьми. Однако наиболее главное – он обязан любить собственную профессию и прилагать усилия к постоянному самосовершенствованию.

С иной стороны, субъектом оценочной деятельности является заказчик. Им может являться физическое либо юридическое лицо, заинтересованное в определении стоимости объекта и заключающий договор с экспертом по оценке.

В ст. 15.2 Закона об оценочной деятельности указано, права и обязанности заказчика оценки:

- При проведении оценки заказчик оценки вправе:

- требовать и получать от оценочной компании, оценщика обоснование выводов по результатам оценки;

- получать от оценочной компании, оценщика отчет об оценке в срок, установленный договором на проведение оценки;

- осуществлять иные права, вытекающие из договора на проведение оценки.

- При проведении оценки заказчик оценки обязан:

- содействовать оценочной компании, оценщику в своевременном и полном проведении оценки, создавать для этого соответствующие условия, предоставлять необходимые информацию и документацию, давать по устному или письменному запросу оценочной компании, оценщика исчерпывающие разъяснения и подтверждения в устной и письменной форме, а также запрашивать необходимые для проведения оценки сведения у третьих лиц;

- не предпринимать каких бы то ни было действий, направленных на сокрытие (ограничение доступа) информации и документации, запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком. Наличие в запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком для проведения оценки информации и документации сведений, содержащих коммерческую тайну, не может являться основанием для отказа в их предоставлении;

- своевременно оплачивать услуги оценочной компании, оценщика в соответствии с договором на проведение оценки, в том числе в случае, если результаты проведения оценки не согласуются с позицией заказчика оценки;

- исполнять требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и иные обязанности, вытекающие из договора на проведение оценки.

Раз мы обозначили, кто именно может является субъектом оценочной деятельности, необходимо разобраться, что же является объектом оценки – это некоторые материальные предметы (имущество либо результат деятельности), предметы интеллектуальной и творческой собственности, полномочия владения, объекты права требования, долговые обязательства, услуги и работы, информационная собственность, а кроме того всевозможные другие объекты, принадлежащие к области гражданского права.

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Круг заказчиков, установленный Законом об оценочной деятельности, обширен. Ими могут являться Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, физические и юридические лица. Возможность сведений субъектов на осуществление в отношении принадлежащих им объектов оценки оценщиком представляется безусловным, оно распространяется и в проведение повторной оценки.

Право на осуществление оценки не зависит от введенного законодательством РФ порядка осуществления статистического и бухгалтерского учета и отчетности, а приобретенные в следствии оценки сведения имеют все шансы быть использованы для корректировки сведений бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в установленном законодательством РФ порядке.

Необходимо обладать в виду, что рядом оценке объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, соглашение заключается оценщиком с личностью, уполномоченным собственником на совершение сделки с предметами оценки, если другое не установлено законодательством.

Права и обязанности клиента устанавливаются договором об оценке и непосредственно вытекают из положений Закона об оценочной деятельности, корреспондируя с правами и прямыми обязанностями оценщика.

После этого, когда обнаружили что является объектом и субъектом оценки, определяют цену, то есть необходимую сумму, запрашиваемую либо уплачиваемую в результате сделки. Затем устанавливают стоимость, наиболее вероятную величину, определенную на дату оценки.

В цену включаются все расходы, которые были произведены при производстве продукции, а кроме того та сумма наценки, которую подразумевает получить продавец при реализации товаров.

После определения объекта оценки, суммы и цены избирается метод и подход оценки. Подход к оценке – совокупность способов оценки, объединенных совокупной методикой, свойственной тому либо другому подходу. Значит, методом оценки является способ расчета объекта оценки, отталкиваясь из его методов.

В оценочной деятельности, существуют три подхода. (См. рис. №1)

Рис. №1

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

- оценка рыночной стоимости земельного участка;

- оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

- расчет выявленных видов износа;

- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка [ФСО 1].

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Такой подход применяют, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

- принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность) [ФСО 1].

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Данный подход рекомендуется применять, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также расходы

Доходный подход используется только для оценки такой недвижимости, которая может приносить доход, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль) [ФСО 1].

Суть доходного подхода заключается в оценке текущей (сегодняшней) стоимости предстоящих выгод, которые, равно как ожидается, в последующем принесут доход при последующей продаже либо сдачи в аренду.

Так же обусловливают цель оценки - определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Из вышесказанного мы можем сделать вывод, что в настоящее время основные понятия оценочной деятельности, являются обязательными для проведения оценки.

Методика и формулировка оценки успешно осваивается. Формируются стандарты, подходы и методы оценочной деятельности рынка жилья применительно к условиям нашей страны.

Понятия, которые присутствуют в оценочной деятельности, четко регламентированы в законах и подзаконных актах. При этом мнение российских оценщиков, было учтено законодательством.