Общая характеристика Закона об оценочной деятельности

 

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности.

Закон дает исчерпывающий перечень объектов оценки:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости может производиться в различных целях, например, для получения объективной и актуальной стоимости объекта. В ряде случаев проведение оценки жилого помещения предписано действующим законодательством.

Закон устанавливает обязательность проведения оценки и основания для ее проведения; обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком; общие требования к содержанию отчета об оценке.

Закон содержит исчерпывающий перечень случаев, в которых оценка независимого профессионального оценщика обязательна.

Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика:

- при оценке имущества Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований в целях: разрешения имущественных споров; в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления;

- при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление;

- при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований;

- при установлении размера арендной платы для заключения договоров аренды государственного имущества;

- установления стоимости государственного имущества в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление.

Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества чиновниками в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.

В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. Было бы несправедливо вынуждать частных лиц, добровольно продающих свою собственность, в обязательном порядке платить за услуги оценщиков. Обязательная оценка здесь привела бы к росту материальных издержек значительной части населения, к поиску путей замены сделок купли-продажи фиктивными обменами или дарениями.

В то же время Закон не исключает проведения оценки в других необходимых случаях, например, для определения рыночной цены жилого помещения - предмета сделки, ипотечного кредитования или выступающего в качестве наследуемого имущества. Основанием для проведения такой оценки служит договор между оценщиком и заказчиком.

Исключением является оценка имущества при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости их имущества. Включение этого положения в федеральный закон крайне важно, поскольку дает легальный выход из трудноразрешимых конфликтных ситуаций.

В законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы.

Результатом оценочной деятельности, по сути, является отчет об оценке, который в соответствии со статьей 11 указанного закона должен содержать следующие сведения:

- дату составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- место нахождения (юридический или (и) фактический адрес) оценщика;

- сведения о лицензии, выданной оценщику на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дату определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

- иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном с соблюдением установленных требований, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" вступил в силу с 01.01.2017 года. С 2017 по 2020 годы устанавливается переходный период, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться как по старым нормам, действующим на сегодня, так и по новым.

Суть нововведений состоит в том, что проводить кадастровую оценку земельных участков, нежилых зданий, квартир и дач будут не независимые оценщики, как сейчас, а специалисты бюджетных учреждений, которые будут созданы в каждом регионе.

Оспаривать результаты оценки можно будет как в комиссии, так и в судах. Но государственные оценщики, сотрудники бюджетных учреждений для того и нужны, чтобы не доводить дело до судебных конфликтов.

Убытки, причиненные гражданам и бизнесу при проведении несправедливой оценки, и, как следствие, исчисление по ней повышенного налога, будут возмещаться за счет таких учреждений. Заплатит в этом случае и региональный бюджет, который несет субсидиарную ответственность по обязательствам госоценщиков.

Периодичность проведения кадастровой оценки не изменилась — не чаще 1-го раза в 3 года и не реже 1-го раза в 5 лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

В соответствии с законом решат наделить бюджетные учреждения правом осуществлять государственную кадастровую оценку по новому закону 237-ФЗ с 2017 года, то государственную массовую оценку по-прежнему будут проводить организации, выигравшие конкурс: независимые оценщики.

Независимость оценки обеспечивается положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц, в том числе заказчика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки.

В целях достижения объективного результата оценочной деятельности профессиональные оценщики имеют право самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, требовать от заказчика при проведении обязательной оценки доступа к документации, необходимой для этой оценки.

Закон об оценочной деятельности дает государству возможность регулировать, в том числе контролировать оценочную деятельность. Контроль за оценочной деятельностью будет осуществляться самими саморегулируемыми организациями оценщиков и уполномоченным Правительством РФ органом – Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Их совместная деятельность обеспечивается создаваемым общественным советом, в который входят должностные лица уполномоченного государственного органа и представители саморегулируемых организаций оценщиков.

Подводя итог, можно согласится с мнением оценочного сообщества, которое обоснованно опасается, что изменения могут привести к переходу от саморегулирования оценочной деятельности к государственному регулированию данной области.