Часть 2. Рынок сельскохозяйственных земель

Задание 2.1. Расчет аукционной цены земли

Цель задания: определить стартовую аукционную цену 1 га пашни исходя из величины земельной ренты, ссудного процента, уровня инфляции, банковской маржи, налогообложения, трансакционных издержек в сельском хозяйстве.

Методические указания по выполнению задания. Стартовая аукционная цена земли представляет собой потенциальную цену, по которой земельные угодья могут быть теоретически проданы на аукционе.

Стартовую аукционную цену (V _а, руб./га) земли рассчитывают по формуле:

V _а = [ R ₀ (l + g) (l – t)] / {[ K ₀ (1 – a t) – g ] (1 + c) + p (1– t)},

где R ₀ — земельная рента, руб./га;

g — уровень инфляции, %;

t — ставка налога на прибыль, %;

К₀ — ставка ссудного процента, %;

а — коэффициент поправки на налогообложение;

с — трансакционные издержки, %;

р — ставка земельного на­лога, %.

a = R ₀(1 + g) / [ R ₀(l + g) + (V ₁ – V _к)],

где V ₁— кадастровая цена земли, определенная с учетом инфляции, руб./га;

V_к — кадастровая цена земли, руб./га.

К ₁= К ₂ + К ₃ , при этом К ₂ = (К ₀ t(1-а) - К ₀ с), К ₃ = р (1-р t),

где К ₁ — ставка с процентами, скорректированная с учетом налога на прибыль, инфляции, трансакционных издержек и земельного налога, а также отражающая рентабельность коммерческих банков, %;

К ₂— ставка коммерческих банков по кредитам, скорректированная с учетом налога на прибыль;

К ₃— ставка коммер­ческих банков по кредитам, отражающая земельный налог, %.

Величину земельной ренты (R ₀) определяют исходя из кадаст­ровой стоимости земли и ссудного процента, равного 3 % годовых.

Рост земельной ренты принимают исходя из официального уровня инфляции (g), который в настоящее время составляет при­мерно 8,8 % в год. Налог на прибыль (t) составляет 24 %.

Трансакционные издержки (с) приняты в размере 10 % стоимо­сти сделки. Ставка ссудного процента (К ₀) составляет 15 % годо­вых.

Налог на земли сельскохозяйственного назначения (р)равняет­ся 0,3 %стоимости земли.

Значение R ₀ (1 + g) (1 – t)представляет собой величину земельной ренты (руб./га), определенную с учетом инфляции и налогообло­жения.

Пример. Рассчитаем аукционную цену 1 га пашни в ЗАО «Марс» (табл. 2.1) при условии, что кадастровая стоимость 1 га со­ставляет 5948 руб.

Таблица 2.1. – Расчет аукционной цены 1 га пашни в ЗАО «Марс»

Показатели	Значение
Исходные данные
Кадастровая стоимость земли при 3 % годовых (V к), руб./га
Рента (R 0), руб./га
Коэффициент, отражающий инфляцию (g)	0,1
Коэффициент, отражающий налог на прибыль (t)	0,24
Коэффициент, отражающий рыночную ставку ссудного процента (К 0)	0,15
Коэффициент, отражающий трансакционные издержки (с)	0,1
Коэффициент, отражающий налог на землю (р)	0,003
Расчетные данные
R 0(1 + g), руб./га
V 1, руб./га
(V 1 – V к), руб./га
R 0(1 + g) (1 – t), руб./га
Коэффициент, отражающий ссудный процент (К 2)	0,139
Коэффициент, отражающий ссудный процент (К 3)	0,002
Коэффициент, отражающий ссудный процент (К 1)	0,141
Аукционная цена (V a), руб./га

Задача

1. На основе методических указаний и примера рассчитать аук­ционную цену 1 га пашни для ЗАО «Юпитер» при условии, что рыночная ставка ссудного процента составляет 12 %, уровень ин­фляции 8 %, трансакционные издержки 10 %, ставка налога на прибыль 24 %, ставка земельного налога 0,3 % кадастровой сто­имости земли сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость 1 га пашни — 6500 руб.

2. Внести исходные данные и результаты расчета в табл. 2.2.

Таблица 2.2. – Расчет аукционной цены 1 га пашни в ЗАО «Юпитер»

 

Показатели	Значение
Исходные данные
Кадастровая стоимость земли при 3 % годовых (V к), руб./га
Рента (R 0), руб./га
Коэффициент, отражающий инфляцию (g)
Коэффициент, отражающий налог на прибыль (t)
Коэффициент, отражающий рыночную ставку ссудного процента (К 0)

Продолжение таблицы 2.2.

Коэффициент, отражающий трансакционные издержки (с)
Коэффициент, отражающий налог на землю (р)
Расчетные данные
R 0(1 + g), руб./га
V 1, руб./га
(V 1 – V к), руб./га
R 0(1 + g) (1 – t), руб./га
Коэффициент, отражающий ссудный процент (К 2)
Коэффициент, отражающий ссудный процент (К 3)
Коэффициент, отражающий ссудный процент (К 1)
Аукционная цена (V a), руб./га

 

3. Дать краткий комментарий к табл. 2.2.

 

 

Задание 2.2. Расчет залоговой цены земли

 

Цель задания: определить залоговую цену 1 га пашни исходя из аукционной цены земли.

Методические указания по выполнению задания. Залоговую цену земли рассчитывают исходя из стартовой аукционной цены земли. При этом соотношение между залоговой и аукционной ценами земли составляет, как правило, 60—70 %, что связано с обеспече­нием ликвидности залога при выдаче коммерческим банком ипо­течного кредита.

Пример. Определим залоговую цену 1 га пашни в ЗАО «Марс» (табл. 2.3) исходя из ее стартовой аукционной цены (см. табл. 2.1).

Таблица 2.3. – Расчет залоговой цены 1 га пашни в ЗАО «Марс»

 

Показатели	Значение
Стартовая аукционная иена 1 га пашни, руб./га
Соотношение между стартовой аукционной ценой и залоговой ценой 1 га пашни, %
Залоговая цена 1 га пашни, руб./га

Задача

1. Рассчитать залоговую цену 1 га пашни в ЗАО «Юпитер», ис­ходя из стартовой аукционной цены, определенной в табл. 2.2, и соотношения между стартовой аукционной и залоговой ценами 1 га пашни, равного 60 %.

2. На основе расчета заполнить табл. 2.4. Дать краткий коммен­тарий.

 

Таблица 2.4. – Расчет залоговой цены 1 га пашни в ЗАО «Юпитер»

 

Показатели	Значение
Стартовая аукционная иена 1 га пашни, руб./га
Соотношение между стартовой аукционной ценой и залоговой ценой 1 га пашни, %
Залоговая цена 1 га пашни, руб./га