М 1:300 000. Мытищинский, кадастровый район № 50:12.

П^ДСг→45вд→класс I.7 слабодренируемые кратковременно переувлажняемые глинистые и суглинистые некарбонатные почвы → категория землепригодности I земли, пригодные под пашню.

П^Дг,Г→45бв→класс I.7–тот же → категория землепригодности I земли, пригодные под пашню.

П^Д_1,2 → 44вд → класс I.2 почвы дренированных водоразделов и слабовыраженных склонов (до2⁰) суглинистые и легкоглинистые некарбонатные→ категория I, земли, пригодные под пашню.

Ал → 82в→ класс II.1 пойменные луговые глинистые и суглинистые → категория II, земли, пригодные преимущественно под сенокосы.

АБт → 91 → IV, земли, пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренных мелиораций, класс 2 – болота минеральные низинные и переходные.

Принадлежность земель к внутрирайонным признакам (указанным в схеме на рис.3.7.1.) является формой учета их природно-экологического качества на уровне кадастрового района.

(всп)_________________________________________________

_____________________________________________________

(впс) Что больше по площади, природно-с/х район или административный район? ___________________________________

(ос)___________________________________________________________________________________________________________

3.7.5. Характеристика качества земель сельскохозяйственного назначения по фондовым данным МСХ РФ

Но характеристика земель по их принадлежности к природно-сельскохозяйственным таксономическим единицам в ряде случаев недостаточна. Для более подробных сведений, достаточных для проведения следующего этапа земельного кадастра – кадастровой оценки земель – нужны дополнительные фондовые сведения.

Структура фондов агрохимического обслуживания сельского хозяйства (ЦИНАО) приведена на рисунке 3.7.5.

Рис.3.7.5.. Функционально-организационная структура банков данных МСХ РФ (листовка-плакат ВДНХ)

Для оценки земель нужны данные следующего содержания:

– о плодородии почв (для определения балла бонитета почв);

– о технологических свойствах почв (для определения индекса технологических свойств почв Итi);

– о транспортных затратах сельхозпроизводства (для определения индекса транспортных затрат Эрi);

– об экологической обстановке (для определения индекса Экi).

Эти фонды формируются под методическим и административным руководством Россельхозакадемии (РАСХН) Министерства сельского хозяйства РФ (МСХ РФ): ВНИИ химизации сельского хозяйства (ВНИИПТИХИМ); ВНИИ агрохимии им. Д.Н. Прянишникова.

(всп)_________________________________________________

_____________________________________________________

(впс) Какие природно-сельскохозяйственные данные нужны для кадастровой оценки? ___________________________________

(ос)___________________________________________________________________________________________________________

3.7.6. Характеристика качества земель других категорий назначения

Начиная с 1991 года земельный кадастр выходит за пределы МСХ РФ, становится самостоятельным ведомством и охватывает не только сельскохозяйственные угодья, не только земли сельскохозяйственного назначения, но и земли других категорий земель.

По каждой из категорий земель разрабатываются свои методики кадастровой оценки. Обязательным условием каждой методики должны быть показатели их природно-экологического качества.

В разделе 3.2.2. показано, что в системе единого информационного пространства земельный кадастр занимает центральное, связующее положение, так как нет ни одного природного или хозяйственного объекта вне земли, и кадастр даёт геодезический и юридический адрес любого объекта, определяет лиц, ответственных за использование и состояние земель.

По каждой из природных сред соответствующими ведомствами проводятся наблюдения, мониторинги (см. рисунок 3.2.2.), выделяются территориальные зоны, формируются данные о качестве земель, необходимые для проведения их кадастровой оценки, для решения многочисленных вопросов землеустройства, размещения и специализации хозяйственных и природных объектов.

Данные о территориальных зонах передаются земельным органам по установленным каналам связей, а также по произвольным запросам пользователей на коммерческой основе.

(всп)_________________________________________________

_____________________________________________________

(впс) Откуда берутся показатели качества земель несельскохозяйственного назначения и использования? _________________

(ос)___________________________________________________________________________________________________________

3.8. Четвертый раздал ГЗК – "Оценка земель"

3.8.1. Общие положения

В предыдущем разделе показано, что начиная с 1991 года страна перешла от бесплатного землепользования к платному. Устанавливаются разные виды платежей:

– разовые при приобретении земель;

– ежегодные налоги, устанавливаемые по кадастровой оценке;

– арендная плата на договорной основе;

– нормативные платежи за пользование природными ресурсами (штрафы за нормативное загрязнение среды, платежи за необходимые технологические выбросы и др.).

Земельный кадастр выходит за пределы МСХ РФ, где он был до 1991 года, и охватывает весь земельный фонд, все категории земель. Расширились задачи оценки земель. Потребовались новые методики оценки. В течение 1990х–2000х годов разработан ряд различных методик по оценке земель различных категорий назначения и использования. Методы условно можно разделить на три группы: затратные, доходные, анализ сделок с землёй.

Наиболее разработанной оказалась методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, в частности сельскохозяйственных угодий. Другие методики или носят временный, рекомендательный характер, или характер экспертных оценок без объективно измеряемых критериев. В целом проблему кадастровой оценки земель разных категорий нельзя считать решённой окончательно. Она находится в процессе развития. Поэтому в учебном курсе земельного кадастра мы ограничиваемся рассмотрением наиболее разработанной – ГКОСХУ, государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.

У всех методик общий недостаток – отсутствие интегрального показателя экологического состояния земель, отсутствие денежного выражения экологического неблагополучия.

(всп)_________________________________________________

_____________________________________________________

(впс) В чём состоит сущность и отличия трёх групп методов кадастровой оценки сельхозугодий – доходных, затратных и методов анализа сделок с землёй? __________________________

(ос)___________________________________________________________________________________________________________

3.8.2. Экономическая и кадастровая оценки земель. Что общего и в чём различия

Различают экономическую оценку и кадастровую оценку сельхозугодий. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по эффективности возделывания отдельных культур (частная оценка) и их совокупности в севообороте (общая оценка).

Кадастровая оценка тех же сельскохозяйственных угодий проводится для определения общественной ценности, кадастровой стоимости земельных участков. Она служит основанием для исчисления земельного налога и других видов платежей за землю в системе земельных отношений.

Как экономическая, так и кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий относятся к группе доходных методов оценки. Главный критерий – урожайность. Чем она выше при прочих равных или сопоставимых условиях, тем ценнее земля.

В СССР сложилась государственная методика экономической оценки сельскохозяйственных угодий по их продуктивности путем исчисления рентных доходов Рэ = В – 1,35*З, где валовый доход Вруб./га =У ц/га*Цруб./ц, У – урожайность, Ц – государственная закупочная цена, З руб./га – производственные затраты, В = 1,35*З руб./га – нормативный доход, обеспечивающий устойчивое функционирование сельскохозяйственного предприятия. Оценка производилась по культурам в руб./га (частная оценка) и по севообороту в целом в центнерах (тоннах) кормовых единиц с га (общая оценка).

Благоприятные внешние условия создают дополнительный доход (положительную ренту), неблагоприятные создают отрицательную ренту. За уровень сравнения был принят доход В, превышающий затраты З в 1,35 раз. Этот уровень 1,35, взятый из мирового и отечественного опыта, обеспечивает устойчивое функционирование предприятий, включая расширенное воспроизводство. Рентный доход, превышающий 1,35*З руб./га, был объявлен избыточным, вызванным благоприятным качеством почвы, климата и подлежащим изъятию и перераспределению в пользу менее благополучных хозяйств.

В русскоязычной литературе термин "рента" трактуется как часть дохода В – 1,35 * З, обусловленная некоторыми внешними обстоятельствами: природными (климат, почва, местоположение) – рента 1; вложением капитала в повышение плодородия (экономическое плодородие), в благоустроенность земель – рента 2. В англоязычной литературе термин "рента" трактуется преимущественно как аналог термина "аренда". Например: " Is it your own flat? No, I rent it. "

Существуют и другие обстоятельства, не связанные непосредственно с производством и повышающие или понижающие рентную прибавку дохода (отсутствие конкурентов – монопольная рента, проведение фестивалей, олимпиад, повышающее спрос на продукцию – конъюнктурная динамичная рента).

К началу 90-х годов по методике оценки земель методом исчисления рентных доходов было проведено 4 тура земельно-оценочных работ.

В 1991 году круто меняется земельная политика. Цены на с/х продукцию объявляются свободными, а устанавливается плата за пользование землей – разовая при приобретении земли плюс постоянная в виде налогов и арендной платы. Вводится государственная кадастровая оценка земель, которая становится основой для налогооблагаемой базы, основой для их оборота и перераспределения: трансформация угодий, купля-продажа, залог, наследование, дарение, аренда и др. В качестве нижней границы налогообложения земель вводится уровень дохода 1,07*З руб./га.

Кадастровая оценка земель – завершающий раздел земельного кадастра. Конечная цель ГКОСХУ – исчисление кадастровой стоимости сельхозугодий.  

(всп)_________________________________________________

_____________________________________________________

(впс) В чём отличия методики кадастровой оценки сельхозугодий от методики экономической оценки сельхозугодий? ______

(ос)_________________________________________________________________________________________________________

3.8.3. Технические условия оценки сельскохозяйственных угодий методом исчисления рентных доходов

Современная методика ГКОСХУ изобилует волевыми административными решениями многих вопросов без каких-либо их обоснований.

Дадим обозначения экономической ренте Рэ, а кадастровой ренте Рк. Рента Рэ исчислялась относительно уровня экономической устойчивости предприятия 1,35*З руб./га, и Рэ = В – 1,35*З считалась избыточной доходностью, которую, если она положительна, следует изымать в пользу предприятий с менее благополучными внешними условиями, где она отрицательна. При кадастровой оценке рентный доход Рк стал определяться относительно более низкого уровня дохода В = 1,07*З руб./га, административным решением принятого за минимальное воспроизводство затрат:  Рк = В – 1,07*3 руб./га, начиная с которого предприятия платят налог за землю. Предприятия с доходами ниже 1,07*3 от налогов освобождаются по принципу "с нищих не берут".

Административным волевым решением было также установлено, что кадастровую стоимость сельхозугодий Кс следует вычислять по уравнению.

Кс = (Рк + 12) *33                                     /1/

где 12 руб./га – директивно установленный норматив накладных расходов (величина с годами переменная), 33 года – директивно установленный норматив срока капитализации ренты.

Было установлено также, что оценка выполняют в два этапа.

Первый этап (исчисление средней по субъекту РФ ренты Рко) в понятийном отношении не вызывает затруднений:

Рко = Во – 1,07* Зо                             /2/

Второй этап – наиболее сложный в научно-методическом отношении и в отношении трудоемкости работ. На нем осуществляется дифференциация средних областных (субъектов РФ) оценочных показателей по объектам оценки внутри субъектов РФ, то есть по отдельным хозяйствам, производящим товарную продукцию, и по административным районам в целом.

Ценность сельскохозяйственных угодий определяется основными группами факторов: плодородие, технологические свойства земель транспортные затраты. Например, для Московской  области (кадастровый № 50) рассчитывают поправки к Р₅₀:

Рi = Р₅₀ + ΔРБi + ΔРтi + ΔРмi                      /3/

Предусмотренная вышеуказанными "Правилами и ТУ ГКОСХУ" дифференциация среднего для Московской области рентного дохода Р₅₀ по объектам оценки (процедура перехода от среднемосковского значения Р₅₀ к значениям Р i) сводится к следующим поэтапным операциям.

А) Вычислить РБ i=Р₅₀+ΔРБ i

РБi = Во*Бi/Бо – 1,07*Зо*(1 – Дзуi) – 1,07*Зо*Дзуi*Бi/Бо  /4/

Б) Вычислить ΔРт i – третьеслагаемое уравнения /3/

ΔРтi = 1,07*Зо*(Дзтi)*(1 – Итi/Ито)                            /5/

В) Вычислить ΔРм i – четвертоеслагаемое уравнения /3/.

ΔРмi =(Эро*Т*Го – Эрi*Т*Го*Бi/Бо)*1,07            /6/

Дзуi–доля затрат, зависящая от урожайности, от балла Бi,

Дзтi–доля затрат, зависящая от технологических свойств, т.е. от индекса Итi,

Бо =44–среднее по области значение балла бонитета почвы,

Го = 1,38 тонны – средняя многолетняя грузоёмкость 1 га в области,

Т=3 руб./тоннокилометр средняя цена перевозки в области,

Эро = 83км – среднее по области эквивалентное расстояние от хозяйства до рынка сбыта – до МКАД.

Далее производят суммирование Р₅₀, ΔРБi, ΔРтi, ΔРмi

Рi = Р₅₀ + ΔРБi + ΔРтi + ΔРмi

и определяют кадастровую стоимость Ксi i-того объекта оценки в Московской области по уравнению

Ксi = (Рi + 12)*33

Можно определять Ксi сокращённо, непосредственно по величинам дохода Вi и затрат Зi в i-том хозяйстве (в i-том объекте оценки) минуя вычисление ΔРБi, ΔРтi, ΔРмi

Ксi = (Вi – 1,07*З + 12)*33

Но тогда получим значение кадастровой стоимости без указания, каков вклад отдельных факторов в формировании кадастровой стоимости Ксi:

– факторов плодородия, дифференциальная рента ΔРБi;

– технологических свойств, дифференциальная рента ΔРтi;

– транспортных затрат, дифференциальная рента ΔРмi

Недостатком методики является отсутствие интегрального показателя экологического состояния земель, хотя экологическое состояние вносит существенный вклад в общественную ценность земель, и с каждым годом роль этого фактора возрастает.

Сокращённый метод выгоден тем, что:

– во-первых, для него достаточно бухгалтерской отчётности по доходам Вi и затратам Зi в любом оцениваемом объекте, без трудозатрат на вычисление Бi, Итi, Эрi;

– во-вторых, он учитывает совместно и природные, и социально-экономические рентные особенности (Р1+Р2) оцениваемого объекта.

(всп)_________________________________________________

_____________________________________________________

(впс)   В чём заключается преимущество кадастровой оценки  сельхозугодий сокращённо путём прямого сопоставления доходов и затрат?В чём недостаток?

(ос)___________________________________________________________________________________________________________