Понятия «правовой режим земель» и «правовой режим земельного участка»

Правовой режим земель –это понятие включает в себя содержание права собственности на земельные участки и управление их использованием.

Таким образом, элементами понятия «правовой режим земель» являются:

- права собственности на землю,

- права на землю лиц - несобственников земельных участков,

- управление в сфере использования и охраны земель,

- правовая охрана земель.

Нередко в состав данного понятия включаются также и меры ответственности за нарушение земельного законодательства.

В ст.9 Конституции РФ провозглашено «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».Земли той или иной формы собственности, не есть что-то безликое, неопределённое. Земельный фонд страны имеет определённую структуру. Согласно Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли особо охраняемых территорий и объектов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли поселений;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Понятие правового режима следует применять как в отношении всех земель (правовой режим земли), так и отдельных категорий или видов земель (правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, земель обороны и безопасности и т.д.).

ЗК РФ предусматривает, что правовой режим соответствующих категорий устанавливается требованиями законодательства. Таким законодательством являются согласно ст. 3 ЗК РФ специальные федеральные законы о природных ресурсах, об охране окружающей природной среды и т.д. Например, правовой режим земель лесного фонда определяется не только земельным, но и лесным законодательством, земель водного фонда - водным законодательством и т.д.

Практическое значение понятия "правовой режим земель" заключается в том, что его употребление дает возможность определить порядок использования и охраны определенной категории земель, то есть установить особенности содержания права собственности в отношении той или иной категории земель, возможности использования земель на основании соответствующих титулов (права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды и др.), особенности управления использованием и охраной земель и т.д.

Важным элементом правового режима земель являются ограничения прав лиц, использующих земельные участки, путем установления зон с особыми условиями использования земель, санитарных зон, охранных зон и т.п. Являясь специфическим правовым инструментом определения правового режима земель, зонирование играет определенную роль для установления режима земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения (п. 2 ст. 87 ЗК РФ) и земель историко-культурного назначения (п. 4 ст. 99 ЗК РФ). Что касается иных категорий земель, то в отношении их земельное законодательство не предусматривает необходимости территориального зонирования.

Содержание понятий «правовой режим земель» и «правовой режим категории земель», рассмотренных выше, отлично от содержания понятия «правовой режим земельного участка».

Основными элементами содержания понятия «правовой режим земельного участка» являются права и обязанности его собственника, владельца, пользователя или арендатора. Суть правового режима конкретного земельного участка чрезвычайно важна для его собственника, владельца, пользователя или арендатора. Использующее земельный участок лицо по вполне понятным причинам должно знать, какие обязанности на него возлагаются, какими правами оно обладает, какую ответственность может понести.

Правовой режим конкретного земельного участка можно определить только на основе учета целого комплекса различных факторов.

Так, собственник участка обязан использовать землю как в соответствии с целевым назначением, так и разрешенным использованием (п. 1 ст. 42 ЗК РФ). Разрешенное использование, как элемент понятия "правовой режим земель" - это правовая основа для возведения лицом, использующим земельный участок, жилых, производственных и т.п. зданий и сооружений, проведения оросительных, осушительных и т.п. работ (пп. 2 и 3 п. 1 ст. 40 ЗК РФ)

А правовой режим земельных участков на землях поселений прямо зависит от результатов зонирования территорий, от содержания градостроительных регламентов, закрепляющих виды разрешенного использования земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости.

На содержание прав и обязанностей лица, использующего земельный участок, безусловно, может повлиять и реализация функции изъятия земель для государственных и общественных нужд, а также наличие ограничений прав на землю и др. факторы.

Главным фактором, определяющим правовой режим земельного участка, является целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок. Именно целевое назначение категории земель в свою очередь определяет возможность использования земли на соответствующем титуле: праве собственности или на титулах, производных от права собственности.