Особенности залога жил. помщ.

Залог жил.пом. - это один из способов обеспечения исполнения обязательства, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом, имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного жил.пом. преимущественно перед другими кредиторами лица.

Залог недвижимости, к которому относятся и жилые помщ., именуется ипотекой.

Ипотека жил.пом. регулируется ГК РФ, а также ФЗ РФ "Об ипотеке". Гос. регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый гос. реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ипотека жил. домов и квартир, как и залог любого другого имущества, возникает на основании договора или закона.

Правоустанавливающее и определяющее значение для договорной ипотеки имеет гос. регистрация. Законная ипотека, напротив, считается установленной при наступлении указанных в Законе обстоятельств (Пр.п. 1 ст. 587 ГК РФ: при передаче под выплату ренты зем. участка или другого недв. имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество). Т.о., для законной Ип. гос.рег. не носит правоустанавливающего характера, а правоустанавливающее значение имеет сделка, по которой происходит преход прав.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключнным, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора:

· предмет ипотеки (наимен., места нахож. и достаточным для идентификации описанием);

· право, в силу которого имущество, являющееся предметом И, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя;

· оценочная стоимость предмета ипотеки.

· существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом.

Правила об ипотеке жил. домов и квартир применяются только к ипотеке жилья, предназначенного для постоянного проживания. На ипотеку гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, других строений и помщ., не предназначенных для постоянного проживания, правила об ипотеке жил. домов и квартир не распространяются (для них И на общих основаниях).

Иногда предметом ипотеки является часть жил. дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изол. комнат. И возможна также на основании закона или договора (те же усл).

Залогодателем жил. дома или квартиры, в изъятие из общих правил, может быть только собственник. Не могут быть залогодателями такие собственники, как РФ, субъекты РФ и муниципальные образования. ЮЛ, являющиеся собственниками своего имущества, могут быть залогодателями жил. домов и квартир. К их числу относятся хоз.товарищества и общества, кооперативы (производственные и потребительские), общественные и религ. организации и др.

Гражданин - собственник жил. дома или квартиры вправе передавать эти объекты в залог.

Ипотека жид. дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно деесп. или недеесп.лиц, осуществляется с предв.разрешения органа опеки и попеч.

Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, так же как и на любое другое недвижимое имущество, возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Реализация жил. дома или квартиры, являвшихся предметом ипотеки, на которые обращено взыскание, осуществляется путем продажи с торгов в форме открытого аукциона или конкурса.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жил.пом. членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Если данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жил. дома или квартиры, то реализация предмета залога является основанием для выселения бывшего залогодателя и проживающих с ним членов его семьи. Одновременно с ними выселяются и временные жильцы, поскольку они не обладают самостоятельным правом пользования жил.пом..

Лица, пользующиеся заложенным жил. домом или квартирой на условиях договора ипотеки или договора аренды жил.пом., в случае реализации данного дома или квартиры выселению не подлежат. Выселены они могут быть по общим правилам о выселении из жил.пом., установленным ГК и жилищным законодательством.