Статья 18. Регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков

Права и обязанности оценщика.

Согласно ст. 14—16 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

Оценщик имеет право:

1. применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

2. требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

3. получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки

4. запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта, оценщик указать это в отчете

5. привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта иных оценщиков либо других специалистов;

6. отказаться от проведения оценки объекта в случаях если заказчик нарушил условия договора не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

7. требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик обязан:

1. соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;

2. сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта;

3. обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта;

4. предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации, на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

5. предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

6. не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

7. хранить копии составленных отчетов в течение 3 лет;

8. в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

 

Особенности оценки бизнеса.

В соответствии с Федер стандартом оценки (ФОС1)оценщик обязан использовать три подхода или обосновать отказ от использования каких-либо подходов к оценки. Заключительным этапом оценки является согласование результатов, полученные тремя подходами и приведение стоимостных показателей к единой итоговой величине стоимости объекта оценки. Этот вопрос является, неоднозначным, самостоятельным предметом исследования.

Признаным способом согласования результатов оценки считается М СРЕДНЕВЗВЕШЕННОЙ величины итоговой величины стоимости.

С=Сдп*К1+Ссп*К2+Сзп*К3

С-итоговая величина стоимости объекта оценки

Сдп-стоимость, полученная доходным подходом

Ссп-стоимость, полученная сравнительным подходом

Сзп- ст-ть затратным подходом

К1,К2,К3-соответствующие экспертные весовые коэффициенты, в отношении которых выполняются следующие равенство К1+К2+К3=1

При определении результирующей стоимости по вышеприведенной формуле вопрос сводится к определению весовых коэффициентов. Эта процедура плохо формализуется и, как правило, назначение весовых коэффициентов рекомендуется осуществлять экспертными методами.

Методо АНАЛИЗА иерархий – является математической процедурой для иерархического представления элементов решения проблем управления, в частности, экономических проблем. Суть метода состоит в последовательной декомпозиции исходной проблемы на более простые составляющие ее части. В дальнейшем суждения специалиста-эксперта обрабатываются по результатам парных сравнений. В итоге определяется относительная степень взаимодействия составляющих частей в иерархии критериев с целью согласования результатов оценки, в данном случае стоимости, определенных различными методами.

 

Особенности оценки бизнеса

I. Экономическое содержание процесса оценки бизнеса

Оценка бизнеса – это оценка собственного или инвестированного (СК + Долгосрочная задолженность) капитала.

ГК РФ ст. 132: Предприятие как объект прав – это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания. Сооружения, оборудование, инвентарь, продукция, права, требования, товарные знаки и знаки обслуживания.

Основные этапы оценки

• Переговоры с Заказчиком

• Заключение договора на оценку, аванс

• Осмотр объекта оценки, интервью с менеджментом

• Сбор информации

• Анализ информации и проведение расчетов

• Подготовка Отчета об оценке

• Презентация (защита) отчета

• Подписание акта сдачи-приемки, оплата

Основные положения Федерального закона об оценочной деятельности

Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

Статья 3. Понятие оценочной деятельности

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

(в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

 (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

(часть третья введена Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ, в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ) Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Статья 5. Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.

Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:

при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;

в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;

в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

 (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 343-ФЗ)

в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

 (часть вторая в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ)

В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом. (часть третья введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ)

 

Виды износов.

Виды износов.

На практике различают бухгалтерский износ и износ в оценке. Бухгалтерский износ – это списание стоимости какого-либо актива на затраты согласно порядку установленного государством и обязательного к исполнению. Износ в оценке – это любая потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта оценки становится меньше либо стоимости замещения, либо стоимости воспроизводства.

Длительность жизни объекта недвижимости начинается с момента разработки объекта до периода уничтожения объекта.

1) Период проектирования и строительства объекта недвижимости

2) Продолжительность физической жизни объекта оценки, предусмотренная проектом или нормативными требованиями к недвижимости, заложенными конструктивными особенностями.

3) Экономический период жизни объекта оценки – это период времени, в течении которого недвижимость способна приносить доход.

3’) Остаток физической жизни объекта оценки

4) Хронологический возраст оценки, который представляет собой период времени от момента ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки этой недвижимости.

4’) Остаток периода времени экономической жизни объекта оценки

 В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта оценки выделяют следующие 3 вида износа:

1) физический износ

2) функциональный или моральный износ

3) внешний или экономический износ

Физический износ – это снижение стоимости объекта оценки в результате потери его элементами своих первоначальных свойств и качеств под влиянием природно-климатических условий, условий эксплуатации объекта оценки и иных факторов, воздействующих непосредственно на конструктов объекта оценки.

Функциональный или моральный износ – снижение стоимости объекта оценки, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений объекта оценки, его инженерной обеспеченности и иных физических параметров к текущим рыночным стандартам.

Внешний или экономический износ – это уменьшение стоимости объекта оценки в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов оказывающих негативное внешнее влияние на объект оценки и которые обусловливают увеличение затрат на эксплуатацию объекта оценки или делают невозможным его эксплуатацию вообще.

Эффективный возраст – возраст или период времени жизни объекта, в течение которого недвижимость приносила доход. Как правило эффективный возраст совпадает с хронологическим возрастом. Если недвижимость стала приносить доход до ввода этой недвижимости в эксплуатацию эффективный возраст превышает хронологический. Соответственно если недвижимость стала приносить доход после ввода его в эксплуатацию, то соответственно эффективный возраст меньше хронологического.

Все виды износа подразделяются на устранимые и неустранимые. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. если затраты на устранение износа меньше дохода ожидаемого к получению после устранения износа. Соответственно неустранимый износ – это износ, устранение которого физически не возможно и экономически нецелесообразно, т.е. стоимость устранения износа превышает величину дохода, ожидаемого к получению после устранения этого износа.

 

Виды стоимости имущества.

В соответствии с ФСО №2 при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: 1) рыночная стоимость: определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2) инвестиционная стоимость: определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. 3) ликвидационная стоимость: определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. 4) кадастровая стоимость: определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

 

 

Особенности оценки лицензий

 С развитием рыночных отношений в России оценка нематериальных активов и связанная с ними проблема определения рыночной стоимости, а также правильная организация их бухгалтерского учёта и отчётности становятся все более актуальны. Одним из видов оценки нематериальных активов является оценка лицензий.

Лицензия - это разрешение на осуществление лицензируемого вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

В большинстве случаев оценка лицензий проводится для:

· оценки лицензий для взноса в уставной фонд предприятия;

· для переоценки активов;

· при совершении сделок купли-продажи с нематериальными активами.

Агентство Оценки «Люди Дела» предоставляет услуги по оценке лицензий.

Современная мировая практика показала, что наиболее эффективной формой технологического обмена на внутренних и внешних рынках экономически развитых стран является лицензирование, т.е. составление, регистрация и передача лицензионных договоров об уступке исключительных и не исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности. Поэтому очень важно квалифицированно и точно определить стоимость лицензии.

При оценке лицензии учитывается и сопутствующая лицензии интеллектуальная собственность, что позволяет расширить область рыночной исключительности, обеспечиваемую базовой лицензией. Оценка лицензии определяется ее эффективностью, иными словами, её пригодностью для подавления конкурента.

Оценка стоимости лицензии начинается с анализа документов, устанавливающих права в отношении оцениваемого объекта. Оценочная компания в первую очередь рассматривает саму лицензию и её описание. Но эти документы не всегда дают полную картину в описании существа объекта и юридически подтверждённых прав в его отношении. Наличие судебных споров в отношении объекта оценки или иных обременений может существенно повлиять на величину оценки стоимости.

 

Содержание договора об оказании услуг по оценки стоимости имущества

Договор по оказанию оценочных услуг заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Статьей 10 Закона N 135-ФЗ определены обязательные требования к договору по оказанию оценочных услуг.

Договор должен содержать:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Договор об оценке как единичного объекта, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ.

При заключении договора необходимо определение точного перечня документов, предоставляемых заказчиком, а также установление сроков проведения работ.

К данному договору можно применить нормы ст. 708 ГК РФ о начальных и конечных сроках работы.

Договором может быть предусмотрено проведение оценщиком оценки конкретного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям (ст. 9 Закона N 135-ФЗ).

Цена устанавливается соглашением сторон. Размер платы оценщику за проведение оценки объекта не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Права и обязанности сторон по договору оказания оценочных услуг достаточно четко регламентированы Законом N 135-ФЗ.

Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

Постановлением Правительства РФ N 519 установлено несколько подходов к оценке:

- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Постановление Правительства РФ N 519 устанавливает лишь общие обязательные требования к проведению оценки. При этом оценщик не лишен права применять и иные разработанные стандарты. О возможности оценщика самостоятельно определять приемы и методы проведения оценки свидетельствует также арбитражная практика.

Оценщик также вправе требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки.

 

Виды износов.

На практике различают бухгалтерский износ и износ в оценке. Бухгалтерский износ – это списание стоимости какого-либо актива на затраты согласно порядку установленного государством и обязательного к исполнению. Износ в оценке – это любая потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта оценки становится меньше либо стоимости замещения, либо стоимости воспроизводства.

Длительность жизни объекта недвижимости начинается с момента разработки объекта до периода уничтожения объекта.

1) Период проектирования и строительства объекта недвижимости

2) Продолжительность физической жизни объекта оценки, предусмотренная проектом или нормативными требованиями к недвижимости, заложенными конструктивными особенностями.

3) Экономический период жизни объекта оценки – это период времени, в течении которого недвижимость способна приносить доход.

3’) Остаток физической жизни объекта оценки

4) Хронологический возраст оценки, который представляет собой период времени от момента ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки этой недвижимости.

4’) Остаток периода времени экономической жизни объекта оценки

 В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта оценки выделяют следующие 3 вида износа:

1) физический износ

2) функциональный или моральный износ

3) внешний или экономический износ

Физический износ – это снижение стоимости объекта оценки в результате потери его элементами своих первоначальных свойств и качеств под влиянием природно-климатических условий, условий эксплуатации объекта оценки и иных факторов, воздействующих непосредственно на конструктов объекта оценки.

Функциональный или моральный износ – снижение стоимости объекта оценки, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений объекта оценки, его инженерной обеспеченности и иных физических параметров к текущим рыночным стандартам.

Внешний или экономический износ – это уменьшение стоимости объекта оценки в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов оказывающих негативное внешнее влияние на объект оценки и которые обусловливают увеличение затрат на эксплуатацию объекта оценки или делают невозможным его эксплуатацию вообще.

Эффективный возраст – возраст или период времени жизни объекта, в течение которого недвижимость приносила доход. Как правило эффективный возраст совпадает с хронологическим возрастом. Если недвижимость стала приносить доход до ввода этой недвижимости в эксплуатацию эффективный возраст превышает хронологический. Соответственно если недвижимость стала приносить доход после ввода его в эксплуатацию, то соответственно эффективный возраст меньше хронологического.

Все виды износа подразделяются на устранимые и неустранимые. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. если затраты на устранение износа меньше дохода ожидаемого к получению после устранения износа. Соответственно неустранимый износ – это износ, устранение которого физически не возможно и экономически нецелесообразно, т.е. стоимость устранения износа превышает величину дохода, ожидаемого к получению после устранения этого износа.

 

40 Виды стоимости имущества.

Стоимость - затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте. Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная и др. вид стоимости).

Виды стоимости имущества

Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки - реализацию цели оценки. Согласно 135-ФЗ стоимость бывает: рыночная, стоимость объекта с ограниченным рынком, стоимость замещения, воспроизводства, инвестиционная, для целей налогообложения, ликвидационная, утилизационная, специальная и т. д.

Балансовая стоимость - полная первоначальная стоимость основных фондов предприятия, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе.

Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизводства точной копии имущества в ценах на дату оценки.

Залоговая стоимость имущества - стоимость имущества, обеспечивающего кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатёжеспособности заёмщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог имущества.

Инвестиционная стоимость имущества - стоимость имущества, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования.

Инвестиционная стоимость имущества -стоимость объекта для конкретного инвестора, учитывающая индивидуальные требования к инвестициям.

Ликвидационная стоимость имущества - стоимость имущества при его вынужденной продаже.

Ликвидационная стоимость имущества - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта и расходами на ликвидацию.

Остаточная стоимость имущества - первоначальная стоимость активов за вычетом начисленного износа - амортизации (термин применяется в бухгалтерском учёте, как и термин "остаточная балансовая стоимость").

Первоначальная стоимость имущества - фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования. Термин применяется в бухгалтерском учёте, равно, как и термин - первоначальная балансовая стоимость.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стоимость замещения - затраты в текущих ценах на создание объекта, аналогичного по функциям оцениваемому, но созданному с применением современных материалов и стандартов.

Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов. (см. ФЗ-135).

Стоимость имущества в пользовании - обусловлена полезностью объекта при определённом варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и другими рыночными операциями.

Стоимость права аренды имущества - единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом.

Стоимость специализированного имущества - стоимость имущества, которое в силу своих специфических особенностей не может быть продано на рынке. Специализированный характер имущества может быть обусловлен его конструктивными особенностями, специализацией, размером и местом расположения или сочетанием этих факторов.

Специальная стоимость - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативно-правовом акте оговариваются условия, не включённые в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Все виды практически существующей стоимости определены стандартами оценки.

Страховая стоимость имущества - в оценке имущества - стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Это денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Мы же для целей страхования определяем рыночную стоимость имущества.

Стоимость права аренды имущества - единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом.

Стоимость действующего предприятия - стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия (в<