Особенности оценки недвижимости (улучшений).

Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др. В качестве примера перечислим некоторые виды подрядных работ, в результате которых обычно возникают неотделимые улучшения: ремонт отопительной и канализационной систем; устройство бетонной стяжки на полу, устройство полового покрытия; монтаж оконных блоков; установка дверей; окраска стен и окон; работы, связанные с ремонтом фасада здания; работы по устройству капитальных перегородок и увеличение их высоты; работы, связанные с электроснабжением и электроосвещением помещений; работы по благоустройству прилегающей территории и.т.д Закономерно, что при оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости. Во-первых, определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без увязки со стоимостью недвижимости, к которой они относятся. Во-вторых, при определении рыночной стоимости капитальных затрат на ремонт важно учитывать то, что в отличие от традиционного понимания рыночной стоимости, для данного объекта существует ограниченный круг потенциальных покупателей и продавцов. А если точнее, то это только конкретный покупатель и продавец. А сделка по купле-продаже, в сущности, будет заключаться в том, что арендодатель будет компенсировать сумму произведенных затрат по реконструкции и ремонту. Указанные обстоятельства, таким образом, формируют особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту. Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшений, является затратный. При этом суть расчетов затратным подходом будет заключаться в том, что капитальные затраты должны быть рассмотрены в качестве

Особенности оценки бизнеса.

В соответствии с Федер стандартом оценки (ФОС1)оценщик обязан использовать три подхода или обосновать отказ от использования каких-либо подходов к оценки. Заключительным этапом оценки является согласование результатов, полученные тремя подходами и приведение стоимостных показателей к единой итоговой величине стоимости объекта оценки. Этот вопрос является, неоднозначным, самостоятельным предметом исследования.

Признаным способом согласования результатов оценки считается М СРЕДНЕВЗВЕШЕННОЙ величины итоговой величины стоимости.

С=Сдп*К1+Ссп*К2+Сзп*К3

С-итоговая величина стоимости объекта оценки

Сдп-стоимость, полученная доходным подходом

Ссп-стоимость, полученная сравнительным подходом

Сзп- ст-ть затратным подходом

К1,К2,К3-соответствующие экспертные весовые коэффициенты, в отношении которых выполняются следующие равенство К1+К2+К3=1

При определении результирующей стоимости по вышеприведенной формуле вопрос сводится к определению весовых коэффициентов. Эта процедура плохо формализуется и, как правило, назначение весовых коэффициентов рекомендуется осуществлять экспертными методами.

Методо АНАЛИЗА иерархий – является математической процедурой для иерархического представления элементов решения проблем управления, в частности, экономических проблем. Суть метода состоит в последовательной декомпозиции исходной проблемы на более простые составляющие ее части. В дальнейшем суждения специалиста-эксперта обрабатываются по результатам парных сравнений. В итоге определяется относительная степень взаимодействия составляющих частей в иерархии критериев с целью согласования результатов оценки, в данном случае стоимости, определенных различными методами.