Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости

Обострение конкуренции между торговыми точками, торговыми сетями и банками вынуждает многих участников данной деятельности расширяться и открывать новые места для своей деятельности, переходить на новые, современные качественные площади, в частности, к предоставлению своих услуг в торговых центрах и комплексах. Сейчас мы видим процесс вытеснения торговли из ларьков, палаток и рынков. Наиболее перспективным и динамично развивающимся сегментом является сегмент торговых помещений в торговых центрах. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв. м. Мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м.

Минимальная стоимость 1 м² в сегменте торговой недвижимости была зафиксирована в Железнодорожном округе и составила 6 457 рублей, максимальная стоимость была зафиксирована в Центральном округе и составила 53 571 рубль. Минимальная ставка за 1 м² торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в Сеймском и Железнодорожном округах и составила 2 400 рублей в год. Максимальная арендная ставка за 1 м² была зафиксирована в Центральном округе и составила 21 600 рублей в год.

Таблица 2. Средние, минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² объектов торговой недвижимости города Курска на начало 2018 года

Тип недвижимости	Продажа (руб./ м²)			Аренда (руб./ м² /год)
	Среднее значение	min	max	Среднее значение	min	max
Торговая недвижимость	30 818	6 457	53 571	6 096	2 400	21 600

 

Наибольшая средняя стоимость 1 м² торговой недвижимости была зафиксирована в Центральном округе – 39 044 рубля, наименьшая в Железнодорожном округе – 17 763 рубля. Наибольшая средняя ставка за 1 м² торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в Центральном округе и составила 13 330 рублей в год, наименьшая в Сеймском округе – 9 330 рублей в год.

Таблица 3. Средние стоимости 1 м² торговой недвижимости города Курска по округам на начало 2018 года

Городские округа	Торговая недвижимость
	Продажа (руб. / м²)	Аренда (руб. / м²/ год)
Железнодорожный	17 763	10 571
Сеймский	25 724	9 330
Центральный	39 044	13 330

 

Средняя стоимость 1 м² торговой недвижимости, представленной отдельно стоящими зданиями, составила 36 578 рублей, представленной встроенными помещениями – 27 527 рублей.

На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех действующих торговых комплексов на уровне 95-98%. В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых центрах, подкрепляемый тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли. Развитие местных торговых сетей и продолжение экспансии московских и иностранных торговых сетей будет предопределять рост спроса на рынке торговых центров, спрос на торговые помещения будет все более смещаться в сторону укрупнения арендуемых торговых площадей. Продолжают свою экспансию торговые сети, доля которых в товарообороте растет и составляет уже более трети.

Анализ конкурентов

Анализ конкурентов по параметрам представлен в таблице, на карте изображены прямые и косвенные конкуренты.

 

Рис. 7. Расположение конкурентов

 

	- ТРЦ «Европа»
	- Прямые конкуренты
	- Косвенные конкуренты

№	Наименование	Местоположение	Класс	Наименование конкурента	Общая площадь, м²	Размер арендной площади,  м²	Кол-во парковочных мест	Арендные ставки, руб.	Основные якорные арендаторы	Фото
1	ТРЦ Бумеранг	Хрущёва проспект, 2	Окружной	Косвенный (в одном районе, но другого класса)	8 668,4	7269,2	98	550-1250	супермаркет «Билла», магазин бытовой техники «Шанс»
2	ТРЦ Манеж	Ул. Щепкина, 4б	Региональный	Косвенный (одного класса, но в другом районе)	6 460	5 000	Наземная на 150 мест, подземная	600-1300	М. Видео и Уютерра, супермаркет «Перекресток», товары для детей Гулливер
3	Суперцентр «Европа-20»	проспект Дружбы, 9А	Региональный	Прямой (один класс, один район)	17 453	14 925	Наземная на 250 мест	700-1400	М. Видео, супермаркет «Европа», Много Мебели
4	ТК Олимпийский	ул. Дзержинского, 25	Региональный	Косвенный (одного класса, но в другом районе)	18 700	15 000	Наземная на 500	650-1400	Яшма Золото, Ювелирный салон Жемчужина
5	ТРЦ Европа-10	ул. К.Маркса, 59.	Региональный	Косвенный (один класс, разный район)	31 000	22 000	Наземная на 600	700-1500	Детский мир, Техносила, супермаркет «Европа»
6	ТРК Central Park	ул. Карла Маркса, д 6	Суперрегиональный	Косвенный (другого класса, но в одном районе)	137 000	80 000	Подземная на 800 мест, наземная на 250 мест	800-1600	Детский мир, Спортмасте, Декатлон, гипермаркет Европа,

SWOT-анализ

Сильные стороны	Слабые стороны
Хорошая транспортная доступность (2 автобусные и 2 трамвайные остановки)	Местоположение объекта удалено от центра
Возможность размещения бесплатного паркинга на земельном участке	Сложные условия строительства (карстовые пустоты в грунтах)
Использование инновационных технологий при строительстве объекта
Привлечение в качестве консультанта по маркетингу и брокера одного из лидеров на рынке, компании ХХХХХ
Возможности	Угрозы
Увеличение арендных ставок в будущем (за счет роста спроса на рынке торговых центров, спрос на торговые помещения будет все более смещаться в сторону укрупнения арендуемых торговых площадей)	Возможна конкуренция с существующими торговыми центрами с неудачной концепцией, но расположенных вблизи данного района
Увеличение паркинга, за счет покупки соседних участков	Негативное влияние финансового кризиса на уровень покупательной способности населения, возможное дальнейшее снижение ставок аренды

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

В рамках планирования жизненного цикла ИСП предполагается, то для окупаемости инвестиций будет использована модель аренды, когда доходы на стадии эксплуатации становятся основным источником возврата вложенных средств, а также погашения кредита.

Ниже приводится план основных организационно-технических мероприятии по запуску и реализации проекта (табл.3.)

Таблица 4.

 План организационно-технических мероприятий

Мероприятие	Начало	Окончание	Исполнитель	Примечание
Поиск и приобретение земельного участка под строительство	1 кв.2018 г	3 кв.2018 г	Инвестор с привлечением брокера	Брокерское вознаграждение за сопровождение сделки – 3% от цены приобретения
Разработка концепции, ТЭО и финансовой модели проекта	3 кв. 2018	4 кв. 2018	Консультант по маркетингу ООО «ХХХ»	Результат: концепция+задание для проектировщика
Инженерные изыскания	4 кв.2018	4 кв.2018	Организации, проводящие изыскания	Результаты изысканий будут использованы при проектировании объекта
Проектирование объекта	Примечание: Далее необходимо заполнить по всем остальным мероприятиям. Количество и содержание мероприятий зависит от специфики конкретного ИСП
Проведение переговоров с банками
Экспертиза проектной документации
Получение согласований и разрешений на строительство
Проведение строительно-монтажных работ
Закупка и монтаж оборудования
Найм операционного персонала
Заключение долгосрочных контрактов с основными арендаторами
Погашение кредита
Операционная фаза проекта (эксплуатация)
Выход на запланированную заполняемость объекта

 

ПЛАН ПРОДАЖ И СТРАТЕГИЯ МАРКЕТИНГА

Основным источником дохода являются арендные платежи. В расчетах учтены три источника дохода от аренды:

· От сдачи в аренду торговых площадей

· От сдачи в аренду помещений под кафе и рестораны

· От сдачи в аренду помещений под кинотеатр.

Выход на запланированную загрузку площадей планируется за первые 3 года эксплуатации. Доходная часть ИСП представлена в приложении.

Конкурентоспособность объекта будет обеспечена:

· Более ранним, по сравнению с конкурентами, выходом на рынок;

· Привлечением международных и федеральных якорных арендаторов в проект;

· Созданием удобного и комфортного для пользователей объекта, что обусловлено привлечением ведущих консультантов по маркетингу и зарубежного проектного бюро (в качестве консультанта по архитектурной части)

· Использованием современных экологичных материалов с целью последующей сертификации объекта по системе Green Zoom.

  Стратегия маркетинга:

Товарная политика

Товаром в рамках ИСП являются площади, предназначенные для сдачи в аренду. Порядка 70% от общей площади объекта относится к арендопригодным площадям, что является достаточно высоким показателем для объектов данного класса и будет способствовать усилению доходной части объекта. Вся арендопригодная площадь разделена на зоны (торговые павильоны) в которым подведены все необходимые коммуникации. Порядка 40% площадей сдаются якорным арендаторам (помещения без отделки), 60% - торговая галерея. При этом предполагается, что части арендаторов будут предложены помещения под чистовую отделку. Условием этого является согласование договора аренды и внесение обеспечительного платежа минимум за 3 месяца до ввода объекта в эксплуатацию.

Поскольку Инвестором объект рассматривается как арендный бизнес, в будущем возможна его продажа. Для обеспечения привлекательности объекта будет налажена система управления объектом на эксплуатационной стадии жизненного цикла с привлечением профессиональной управляющей компании, а также внедрение прозрачной системы финансового учета по объекту.

Ценовая политика

Площади сдаются в аренду по долгосрочным договорам, заключаемым минимум на 3 года. Это обеспечит стабильность денежного потока для арендодателя. С целью привлечения арендаторов предполагается ведение льготных условий по аренде в первый год эксплуатации объекта (скидка – до 15% для крупных арендаторов).

В целом, стратегия маркетинга в части ценообразования нацелена на ставки чуть ниже среднерыночного уровня (примерно на 5-10%), что является оправданным с учетом негативных характеристик местоположения будущего объекта (отдаленность от центра города).

Площади будут сдаваться по системе triple net, при этом договорами будет предусмотрена ежегодная индексация арендной паты с учетом уровня фактической инфляции (по данным Росстата).

Каналы продвижения

Работа по привлечению арендаторов будет проводиться на базе заключенного эксклюзивного брокерского договора с компанией ХХХ. Данная компания является одним из лучших консультантов и брокеров на рынке коммерческой недвижимости и имеет более 10 проектов, успешно реализованных в регионах России. Через год после ввода объекта в эксплуатацию функции по работе с арендаторами и заключению новых договоров аренды будут переданы управляющей компании YYY, что позволит оптимизировать транзакционные издержки.

Стимулирование сбыта

Бизнес-планом предусмотрены мероприятия по стимулированию сбыта, как на инвестиционной стадии, так и на стадии эксплуатации. Основная часть расходов – вознаграждение брокерской компании, которая оказывает услуги полного цикла и обеспечивает полноценное стимулирование сбыта. На стадии эксплуатации дополнительно выделяются средства на информирование конечных потребителей (посетителей ТРЦ) об объекте. Затраты на рекламу распределяются следующим образом (на основе предварительных расчетов): 40% - реклама в интернет, включая поддержку сайта объекта, 30% - наружная реклама; 20% - печатная реклама, в т.ч. в местных СМИ; 10% - местные радиостанции.

 

ПЛАН ЭКСПЛУАТАЦИИ

Первый способ - самостоятельное управление. Собственник недвижимости зачастую вынужден создавать специализированные подразделения по управлению и обеспечению жизнедеятельности зданий и одновременно вести достаточно серьезную исследовательскую работу. Деятельность такого собственника недвижимости становится все более профессиональной, а его недвижимость не только не теряет, но даже растет в цене. Между тем этот путь представляется достаточно затратным.

Управление объектами недвижимости самим собственником имеет ряд недостатков:

- отсутствие четких критериев выбора управленческих решений;

- нехватка квалифицированного персонала

- отсутствие единых апробированных стандартов и методик управления недвижимостью.

Второй способ - заключение договоров с несколькими специализированными компаниями, занимающимися обслуживанием, ремонтом и уборкой помещений, охраной зданий, обслуживанием систем отопления и пр. В данном случае собственнику отводится роль координатора. Эта задача также не из легких, так как необходимо учитывать множество факторов, например, то, что многие системы жизнеобеспечения объектов недвижимости взаимозависимы и требуют комплексного подхода при обслуживании.

Третий способ - воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании. Причем, как отечественный, так и зарубежный опыт свидетельствует о том, что привлекать профессионалов целесообразно уже на стадии принятия решения об инвестировании средств в недвижимость.

Для успешного управления коммерческой недвижимостью, в основном это касается крупных объектов, таких как бизнес- и торгово-развлекательные центры и т.д., требуется наличие управляющей компании, которая имеет в своём составе весь необходимый персонал: менеджеров, бухгалтеров, юристов и др.

Управляющие компании предлагают собственнику различные стратегии эксплуатации и развития объекта, наиболее полно соответствующие его интересам, определяют и согласуют с собственником оптимальный объем полномочий.

Максимально ориентируясь на интересы клиентов, управляющая компания «ЛЕВ» обеспечивает эффективное управление офисными зданиями, торгово-развлекательными центрами, многофункциональными комплексами, а так же объектами жилой недвижимости. Управляющая компания «ЛЕВ» предлагает своим клиентам полный спектр услуг управления и эксплуатации зданий.

 

Рис. 8 Организационная структура управляющей компании

На стадии эксплуатации проект переходит в управление управляющей компании.

Функции и задачи управляющей компании: