Тенденции развития рынка в коммерческой недвижимости

Коммерческие объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию в 4-м квартале 2013 г.

Адрес	Район	Наименование объекта	Этажность	Общая площадь, кв.м.
Парковый проспект, 66	Дзержинский	торговый комплекс «Лента»	2	12 049,8
ул. Строителей, 37	Дзержинский	социальный центр бытового обслуживания	1	27,6
ул. Мильчакова, 3/1	Дзержинский	реконструкция здания магазина	2	1 268,2
ул. Энергетиков, 38а	Индустриальный	магазин непродовольственных товаров	2	1 451,7
ул. Пушкина, 104	Ленинский	торговый комплекс	4	8 682,5
ул. Танцорова, 37	Кировский	встроенные помещения общественного назначения	1	451,8
ул. Постаногова, 3	Мотовилихинский	встроенные помещения	1	344,0
ул. Малая Ямская, 10/1	Свердловский	научно-исследовательский корпус со стоянкой транспортных средств	6 + подвал + тех.этаж	2 741,9
ул. Красноармейская 1-я, 41а	Свердловский	встроенные помещения общественного назначения	1	580
Итого:				27 597,5 кв. м

Согласно имеющимся разрешениям на ввод в эксплуатацию (размещены на сайте Администрации г. Перми, последнее обновление разрешений - 25.12.2013), объем ввода коммерческих объектов непроизводственного назначения за 2013 г. составил 96,8 тыс. кв.м.

Однако, в целом объем ввода коммерческих объектов Перми составил около 123 тыс. кв.м, поскольку в общем объеме ввода коммерческой недвижимости за 2013 г. были также учтены порядка 26 тыс. кв.м встроено-пристроенных помещений в жилых домах, которые фактически были введены в декабре 2013 г., но не указаны в перечне объектов, введенных в эксплуатацию. Наиболее крупные из таких объектов – это встроенные помещения в ЖД на ул. Белинского, 31 площадью 7 962 кв.м и пристроенный ТЦ «Квартет» к ЖД на ул. Юрша, 86 площадью 6 092,0 кв.м.

1.2 Динамика средних цен предложения и средних арендных ставок                                     на рынке коммерческой недвижимости

Ниже на графике 1.3.1 представлена динамика средних цен и количества предложений на рынке вторичной офисной недвижимости, торговой недвижимости и объектов неопределенного назначения за период с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г.

График 1.3.1

Таблица 1.3.1

Изменение средних цен предложения по сегментам

Рынка коммерческой недвижимости г. Перми

Сегмент рынка

За 4-й квартал 2013 г.

Офисные помещения (вторичный рынок) + 1,0% Торговые помещения - 3,4% Объекты неопределенного назначения + 2,3%

 

В 4-м квартале 2013 г. продолжилось увеличение средних цен предложения на офисные помещения (вторичный рынок) на 1,0% и на объекты неопределенного назначения на 2,3%. На торговые помещения зафиксировано снижение средней цены предложения на 2,4%.

Анализируя изменения средних цен предложения за год (период с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г.), отметим их увеличение на всех рассматриваемых сегментах рынка коммерческой недвижимости: на 3,3% на вторичном рынке офисной недвижимости, на 6,2% на объекты неопределенного назначения и на 7,1% на рынке торговой недвижимости.

 

На графике 1.3.2 представлена динамика средних арендных ставок и количества предложений на рынке офисной и торговой недвижимости за период с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г.

График 1.3.2

2. Определение влияния макроэкономических и мезоэкономических факторов на рынок коммерческой недвижимости г. Перми

УРОВЕНЬ 2 (Региональный)

Анализ на региональном уровне позволяет понять, каким образом каждый фактор влияет на цены и на ситуацию на рынке недвижимости в целом и насколько сильным может быть это влияние. Ниже представим индикаторы ключевых факторов на рынке недвижимости и их оценку для пермского рынка коммерческой недвижимости.

Таблица 2.2

Факторы

Динамика индикаторов (тенденция)

Влияние на цены

Факторы спроса

Количество покупателей (обращений, сделок) За период с окт. 2012 г. по окт. 2013 г. число организаций в Перми выросло на 1%. При этом, число индивидуальных предпринимателей сокращается. Число зарегистрированных сделок на нежилые помещения за 9 мес. 2013 г. на 8,8% ниже, чем 9 мес. 2012 г.

Оборот организаций, прибыль организаций Темпы роста оборота организаций в 2013 г. снизились до 2,3% (годовых) вместо 9,5% годом ранее. Сальдированный финансовый результат организаций Пермского края за 9 мес. 2013 г. снизился на 17,5% по сравнению с аналогичным периодом 2012 г.

Оборот розничной торговли Оборот розничной торговли за 9 мес. 2013 г. вырос на 5,8% в сопоставимых ценах, объем платных услуг населению – на 0,8%, а оборот общественного питания снизился на 0,7%. Наблюдается замедление темпов роста показателей сферы торговли.

Инвестиции в основной капитал Прирост инвестиций в основной капитал за 1 пол. 2013 г. составил около 9%, за весь 2012 г. рост – на 18%, в то время как в 2010 – 2011 гг. роста не было

Развитость банковской системы Объемы кредитования в 2013 г. продолжают расти (задолженность организаций за сен.2012 – сен.2013 выросла на 39%), сохраняются высокие темпы роста, как и в 2010 – 2011 гг. (20 – 25%)

С конца 2011 г. наблюдается рост ставок по кредитам. Рост ставок приостановился, однако, предпосылок для их заметного снижения нет.

Инфляционные ожидания покупателей В 2013 г. индекс предпринимательской уверенности, отражающий общее состояние предпринимательского поведения, выше, чем в декабре 2012г. по всем отраслям промышленности (≈ на 3%)

Факторы предложения

Объем предложения, ввод недвижимости В 2013 г. ожидаются более высокие, чем в 2010 – 2012 гг. объемы ввода коммерческой недвижимости. Количество предложений современных офисов в отдельно стоящих зданиях остается на достаточно низком уровне, при этом, число предложений торговой недвижимости выросло до уровня начала 2009 г. офисные торговые Развитость банковской системы и других инструментов финансирования Наблюдаются высокие объемы банковского кредитования. Другие инструменты финансирования практически не получили развития в строительной отрасли. Способствует росту предложения.

Законодательная и нормативная база В Перми механизм предоставления участков под застройку несовершенен, что сдерживает объемы строительства.

Уровень издержек в строительстве Себестоимость строительства колеблется в отдельные периоды времени, но, в целом, уже три года находится примерно на одном уровне, цены предложения заметно выше, особенно на торговую недвижимость

Ожидания продавцов Пока положительные, однако, могут измениться при ухудшении ситуации на рынке недвижимости

Все сегменты рынка недвижимости взаимосвязаны, первым в ту или иную стадию развития вступает рынок жилья, за ним следует рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья Перми уже находится в стадии насыщения, и рынок коммерческой недвижимости, прежде всего, торговой, также близок к ней. В 2013 г. ожидаются более высокие, чем в 2010 – 2012 гг. объемы ввода коммерческой недвижимости. В настоящее время достраиваются ранее замороженные объекты, а также наблюдается активность на стадии реализации новых проектов коммерческой недвижимости.

Отметим, что многие объемные показатели (прежде всего, число зарегистрированных прав, оборот и финансовый результат организаций, оборот розничной торговли, индекс предпринимательской уверенности) достигли докризисного уровня, при этом, темпы их роста замедлились, а в некоторых случаях зафиксировано снижение. Кроме того, наблюдается повышение объемов предложения, особенно на рынке торговой недвижимости, что усиливает конкуренцию между продавцами (приближается насыщение). Сектор коммерческой недвижимости становится рынком покупателя.

Стабильный спрос на рынке коммерческой недвижимости присутствует только на ликвидные малоформатные объекты. На другие объекты спрос носит избирательный характер. Среди факторов, влияющих на повышение спроса, остаются достаточно высокие обороты организаций, хотя их темпы снижаются, а также прирост инвестиций и объемов кредитования, стабильные ожидания покупателей. Рост процентных ставок по кредитам приостановился, однако, предпосылок для их заметного снижения пока нет.

Рынок коммерческой недвижимости в большей степени, чем рынок жилья, зависит от внешнеэкономической конъюнктуры, поскольку потребителями здесь являются, в основном, юридические лица и предприниматели. Следует принять во внимание, что темпы роста промышленного производства, а также оборота розничной торговли и финансового результата предприятий замедлились и, если они не возобновятся, то и роста рынка коммерческой недвижимости ожидать не стоит.

 

3. Анализ развития рынка офисной недвижимости г. Перми                                          за 4-й квартал 2013 г.

 

4.1 Рынок купли-продажи офисной недвижимости

Структура предложения на вторичном рынке купли-продажи офисной недвижимости

Исходя из территориального критерия представим структуру предложения офисных объектов на вторичном рынке купли-продажи в зависимости от района г. Перми (см. график 4.1.1) и структуру предложения в зависимости от зоны престижности местоположения (см. график 4.1.2) по состоянию на конец декабря 2013 г.

Рост/снижение

Числа предложений

График 4.1.1	Изменение структуры рынка за квартал Район
I Центр	+45,8%  (+38 предл.)
II Прилегающие к центру районы	+8,6% (+5 предл.)
III Районы средней удаленности	+19,4% (+6 предл.)
IV Удаленные районы	-14,8%  (-4 предл.)

График 4.1.2

За 4-й квартал 2013 г. снижение количества предложений продемонстрировали только удаленные районы. В центре в текущем квартале зафиксирован значительный рост числа предложений за счет увеличения их в Ленинском и Свердловском районах.

Количество предложений офисных объектов по районам, зонам престижности г. Перми и по классам качества представлено в аналитических формах (см. Приложение 2).

Основной проблемой большинства региональных рынков является несоответствие заявленного класса офисных центров к предъявляемым требованиям для отнесения к тому или иному классу качества офисной недвижимости в соответствии с существующими классификациями. В связи с этим для удобства анализа специалисты ООО «АЦ «КД-консалтинг» объединили схожие по своим характеристикам офисные объекты в укрупненные группы (см. Приложение 3).

Таблица 4.1.1

Рост/снижение

Дзержинский +15,5% Индустриальный -3,1%   Кировский -10,5%   Ленинский -1,3%   Мотовилихинский -1,3%   Орджони-кидзевский +9,7% Свердловский +9,7%

 

Максимальная средняя цена предложения вторичной офисной недвижимости в размере 62 521 руб./кв.м отмечена в Ленинском районе, минимальная в размере 44 313 руб./кв.м – в Индустриальном районе города.

На графике 4.1.5 представлена динамика средних цен предложения на рынке офисной недвижимости в зависимости от зоны престижности местоположения с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г. За 4-й квартал 2013 г. произошло повышение показателей средней цены предложения во всех зонах престижности местоположения.

График 4.1.5

Изменение средней цены за квартал Зона Рост/снижение I. Центр +0,2% II. Прилегающие к центру районы +6,3% III. Районы средней удаленности +5,1% IV. Удаленные районы +3,5%

На графике 4.1.6 отражена динамика средних цен предложения на офисные объекты в зависимости от качественных характеристик за период с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г. Из общего объема выборки были выделены отдельно стоящие административно-офисные здания различного класса качества и автономные офисы (встроено-пристроенные офисные помещения).

На вторичном рынке купли-продажи офисных помещений в зависимости от качественных характеристик присутствуют все типы офисной недвижимости, однако офисы высокого класса качества представлены единичными предложениями, в связи с чем расчет среднеценового показателя по ним не всегда представляется возможным.

В течение 4-го квартала 2013 г. предложение высококачественных офисных объектов было представлено помещением в БЦ «Славяновский плаза» с ценой предложения 95 000 руб./кв.м.

График 4.1.6

Изменение средней цены за квартал Группа Рост/снижение I группа - - II группа -2,3%   III группа -4,1%   IV группа -8,1%   Автономные офисы +7,3%

В 2012 г. специалисты ООО «АЦ «КД-консалтинг» к высококачественным офисам относили так же БЦ «Парус» (цена предложения 60 000 руб./кв.м), однако начиная с 2013 г. класс качества для данного офисного центра был пересмотрен - снижен с класса «В+» до «В» в связи с несоответствием некоторым требованиям: инфраструктура здания (бытовое обслуживание, зоны отдыха, общепит) практически отсутствует, а также наблюдается недостаток парковочных мест.

Для более полного понимания пространственно-параметических закономерностей, происходящих на вторичном рынке офисной недвижимости, представим диапазоны цен в зависимости от качественных характеристик офисного помещения и зоны престижности местоположения (см. табл. 4.1.2).

Таблица 4.1.2

Кол-во объектов, шт.

Медиана, руб./кв.м

Месяц

Медиана, руб./кв.м.

Погрешность в определении

среднего, %

Рост/снижение

Числа предложений

Дзержинский +46,4% (+13 предл.) Индустриальный нет изменений - Кировский * (-1 предл.)   Ленинский -7,9% (-8 предл.)   Мотовилихинский +6,3% (+2 предл.) Орджоникидзевский нет изменений - Свердловский +15,8% (+12 предл.)

Отчетливо прослеживаются явные лидеры по числу предложений (Ленинский и Свердловский районы) и аутсайдеры (Кировский и Орджоникидзевский районы).

График 4.2.2

Изменение структуры рынка за квартал Зона Рост/снижение Числа предложений I Центр +1,4% (+2 предл.) II Прилегающие к центру районы +14,1% (+11 предл.) III Районы средней удаленности +9,8% (+5 предл.) IV Отдаленные районы нет изменений -

За 4-й квартал 2013 г. произошло увеличение числа предложений офисной недвижимости во всех зонах престижности местоположения за исключением отдаленных районов, где количество предложений не изменилось.

На графике 4.2.3 отображено распределение числа предложений офисных объектов в разрезе качественных характеристик по состоянию на конец декабря 2013 г.

График 4.2.3

Изменение структуры рынка за квартал Группа Рост/снижение Дзержинский +11,0% Индустри-альный +4,8% Кировский -7,2%   Ленинский +6,2% Мотови-лихинский +7,4% Орджони-кидзевский - - Свердловский +4,9%

*Средние показатели в Кировском и Орджоникидзевском районах указаны не во всех месяцах ввиду малого числа предложений на открытом рынке аренды офисной недвижимости, по которым среднее значение ставки рассчитывать нецелесообразно.

Как видно, максимальные значения средней арендной ставки на офисную недвижимость из месяца в месяц фиксируются в Ленинском районе, большая часть которого относится к деловой части города.

Изменение средних арендных ставок предложения с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г. в зависимости от категории престижности местоположения отображено на графике 4.2.5. В 4-м квартале 2013 г. зафиксировано увеличение средних показателей во всех зонах престижности местоположения г. Перми.

График 4.2.5

Изменение средней арендной ставки за квартал Зона Рост/снижение I. Центр +7,0% II. Прилегающие к центру районы +5,9% III. Районы средней удаленности +2,7% IV. Удаленные районы +3,3%

На графике 4.2.6 отражена динамика средних арендных ставок на офисные помещения в зависимости от качественных характеристик объекта за период с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г. Из общего объема выборки были выделены отдельно стоящие административно-офисные здания различного класса качества и автономные офисы (встроено-пристроенные офисные помещения).

За 4-й квартал 2013 г. увеличение средней арендной ставки коснулось офисных объектов всех классов качества, а также встроено-пристроенных офисных помещений.

График 4.2.6

Уровень арендной ставки зависит одновременно и от качественных характеристик объекта, и от его местоположения, особенно это проявляется при анализе автономных офисов. В таблице 4.2.1 отражена зависимость средней арендной ставки от местоположения и класса качества офисной недвижимости.

Поскольку коммерческие помещения в жилых домах могут существенно различаться по качеству, отделке и местоположению - средняя арендная ставка на встроенно-пристроенные офисные помещения выше средней арендной ставки на офисы среднего класса качества и близка со средней арендной ставкой на качественные офисы.

Таблица 4.2.1

Кол-во объектов, шт.

Медиана, руб./кв.м

Период

II тип

Формат объекта, принятые названия Средние по масштабу окружные, районные, отдельно стоящие торговые центры, супермаркет, универсам, магазин Конструктив, архитектура и отделка Капитальное здание или часть здания. Отделка соответствует назначению торгового здания Планировочные решения Удобная организация потока покупателей Площадь 10 000 – 20 000 кв.м., средняя 13 000 – 14 000 кв.м.

III тип

Формат объекта, принятые названия Отдельное или пристроенное здание – микрорайонный универмаг, гастроном, продовольственный, промтоварный магазин, «у дома» Конструктив, архитектура и отделка Капитальное здание или часть здания. Отделка соответствует назначению торгового здания Планировочные решения Удобная организация потока покупателей Площадь от 1 500 до 10 000 кв.м.

IV тип

Формат объекта, принятые названия Автономные торговые площади, гастроном, продовольственный, промтоварный магазин, «у дома» Конструктив, архитектура и отделка Встроено-пристроенные в зависимости от класса качества дома, изначально запроектированные или переведенные из жилого в нежилой фонд Планировочные решения Соответствует типу дома Площадь до 1500 кв.м.

На графике 5.1.3 отображена структура предложения по типам торговых объектов на конец декабря 2013 г.

График 5.1.3

Б о льшую часть рынка представляют встроенно-пристроенные торговые объекты в жилых домах (66%). В продаже также присутствуют торговые площади в торговых зданиях (например, в ТЦ «Базар» на ул. Ленина, 88, в ТОЦ «Сибирский» на ул. Сибирская, 47а, в ТЦ «Карнавал» на ул. Уинская, 8а), а также отдельно стоящие торговые центры (например, ТЦ «Тургеневский» на ул. Техническая, 13).

Кол-во объектов, шт.

Медиана, руб./кв.м

Месяц

Медиана, руб./кв.м.

Погрешность в определении

среднего, %

Библиографический список

1) Г.М. Стерник «Технология анализа рынка коммерческой недвижимости», монография, М., 2005.

2) Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. – 606 с.

3) «Методические рекомендации по мониторингу регионального рынка недвижимости», аналитический отдел ОАО «Камская долина», г. Пермь, 2009.

4) Еженедельные выпуски газеты «Районы. Кварталы. Квартиры» за октябрь - декабрь 2013.

5) Еженедельные каталоги «Фото галерея недвижимости» за октябрь - декабрь 2013.

6) Еженедельный информационный каталог «Недвижимость как 1-2-3» за октябрь - декабрь 2013.

7) Еженедельные выпуски газеты «Из рук в руки» за октябрь - декабрь 2013.

8) www.business-class.su – портал газеты «Бизнес Класс».

9) www.properm.ru – современный портал Перми.

10) www.perm.ru – пермский региональный сервер.

11) www.kommersant.ru/region/perm/ - портал Коммерсант. Прикамье. Пермь.

12) www.nr2.ru – информационное агентство «Новый регион».

13) www.metrosphera.ru – пермский портал о недвижимости.

14) www.arendator.ru – портал о коммерческой недвижимости.

15) www.chitaitext.ru – ежедневная пермская интернет-газета.

16) www.newsperm.ru – информационный общественно-политический портал «Новости Перми».

17) www.nk.perm.ru – портал пермского еженедельника «Новый компаньон».

18) www.fedpress.ru – портал информационного агентства «ФедералПресс».

19) сайты застройщиков и девелоперов

 

.

[2]

 

Тенденции развития рынка в коммерческой недвижимости

 

Введение. 1

1. Структура рынка и краткое описание общей ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Перми. 2

1.1 Структура рынка коммерческой недвижимости. 2

1.2 Объемы ввода коммерческой недвижимости непроизводственного назначения. 4

1.2 Динамика средних цен предложения и средних арендных ставок                                     на рынке коммерческой недвижимости. 5

2. Определение влияния макроэкономических и мезоэкономических факторов на рынок коммерческой недвижимости г. Перми. 7

3. Анализ развития рынка офисной недвижимости г. Перми                                          за 4-й квартал 2013 г. 10

4.1 Рынок купли-продажи офисной недвижимости. 10

4.2 Рынок аренды офисной недвижимости. 15

4.3 Сроки экспозиции на рынке офисной недвижимости. 19

4. Анализ развития рынка торговой недвижимости г. Перми                                       за 4-й квартал 2013 г. 20

5.1 Рынок купли-продажи торговой недвижимости. 20

5.2 Рынок аренды торговой недвижимости. 27

5. Заключение. 30

 

Введение

Развитию рынка коммерческой недвижимости в РФ способствовал процесс приватизации, начавшейся с 1992 г., после которого в гражданском обороте появились нежилые помещения, представленные бывшими административными зданиями, зданиями заводоуправлений, НИИ и магазинами. Первоначально увеличение объемов торгово-офисной недвижимости происходило за счет перевода помещений из жилого фонда в нежилой, однако эти объемы не могли удовлетворить увеличивающуюся потребность. В ответ на спрос рынок стал предлагать коммерческие объекты после реконструкции (ТЦ «Гостиный двор» в 1996 г., первый этаж магазина «Универсам» на ул. Борчанинова, 13 в 1998 г., ТЦ «Покровский пассаж» в 2000 г.). Затем на рынок начали выходить совершенно новые офисные и бизнес центры, а так же торговые и торгово-развлекательные центры. Значительный объем торгово-офисных площадей достался рынку недвижимости г. Перми после расформирования Пермского высшего военного командно-инженерного училища в 2005-2006 гг. До середины 2008 г. офисная и торговая недвижимость являлась достаточно ликвидной на рынке, что отражалось в росте цен как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды.

За время кризиса 2008-2009 гг. произошли существенные изменения на всех сегментах коммерческого сектора рынка недвижимости. Резкое сокращение спроса, стремительное падение арендных ставок и цен предложения, увеличение вакантных площадей, невозможность выполнять свои кредитные обязательства привели к тому, что часть проектов была заморожена. На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости все еще испытывает на себе последствия экономического кризиса 2008-2009 гг. Девелоперы начинают возобновлять замороженные в кризис проекты, однако концептуально новых проектов пока не появляется на пермском рынке.

Наиболее развитыми в коммерческом секторе рынка недвижимости Перми являются торговый и офисный подсегменты. Ситуация на данных подсегментах является проекцией предпринимательской активности и покупательной способности. Мониторинг и исследование торгового и офисного подсегментов позволяют определять тенденции и делать выводы о дальнейшем развитии рынка коммерческой недвижимости Перми.

Основными источниками информации для составления аналитического отчета являются специализированные средства массовой информации (каталоги ПМЛС, «Недвижимость как 1-2-3»), а также база данных дополняется предложениями из газет «Из рук в руки», «Районы.Кварталы.Квартиры», сайтов ведущих риэлторских агентств и застройщиков.

К основным методам исследования, применяемым специалистами ООО «Аналитический центр КД-консалтинг» в отношении анализа рынка коммерческой недвижимости, относятся как кабинетные, так и полевые исследования - с целью получения наиболее достоверной информации о рынке. В ООО «Аналитический центр КД-консалтинг» ведется собственная база данных существующих, строящихся и перспективных объектов торговых и офисных центров.

Объектом исследования данного аналитического отчета является рынок коммерческой недвижимости г. Перми за 4-й квартал 2013 г. Цель исследования - выявление тенденций коммерческого сектора рынка недвижимости г. Перми. Анализ ограничен территорией г. Пермь.

Данный отчет может быть использован широким кругом специалистов рынка недвижимости, интересующихся современным состоянием и динамикой развития рынка коммерческой недвижимости: оценочными компаниями, риэлторскими агентствами, девелоперскими компаниями, аналитическими центрами и т.д. Разделы, касающиеся анализа первичного рынка торговой и офисной недвижимости, имеют практическую ценность для компаний, которые занимаются строительством и реализацией торговых и офисных объектов.

 

 

1. Структура рынка и краткое описание общей ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Перми

1.1 Структура рынка коммерческой недвижимости

Понятие рынка коммерческой недвижимости достаточно обширно. Фактически к объектам коммерческой недвижимости относятся всякого рода объекты нежилого фонда. Цель использования коммерческой недвижимости, как правило, одна – получение дохода. Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (снять) в аренду, купить или продать, передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще множеством способов. Деятельность ни одной из фирм невозможна без использования коммерческой недвижимости того или иного рода, будь то офис или цех.

Схема 1.1 Структура рынка коммерческой недвижимости

К сегменту коммерческой недвижимости непроизводственного назначения относятся объекты, не связанные с производственной (промышленной) деятельностью.

Рынок купли-продажи и аренды коммерческих объектов в г. Перми представлен 6-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора по состоянию на конец 4-го квартала 2013 г. представлены на графиках 1.1.1 (рынок купли-продажи) и 1.1.2 (рынок аренды).

В течение 2012 г. и в 2013 г. производственный сегмент занимает лишь 9-11% в общей структуре рынка купли-продажи коммерческой недвижимости г. Перми. Обычно чуть б о льшую долю в структуре предложений производственный сегмент занимает на рынке аренды (10-15%), однако в 4-м квартале 2013 г. производственный сегмент на рынке аренды занял немного меньшую долю, чем на рынке купли-продажи – 9,4% против 9,8%.

В целом, за 4-й квартал 2013 г. продолжилось увеличение числа предложений на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости на 3,7%, на рынке аренды – на 0,6%.

Колебания количества предложений на рынке коммерческой недвижимости Перми в 2013 г. носят сезонный характер, связанный с увеличением активности продавцов и покупателей в зимний и осенний период и уменьшением их активности в летний период.

 

Фактически последние годы структура рынка коммерческой недвижимости г. Перми сильно не меняется. На рынке купли-продажи коммерческой недвижимости наибольшую долю занимают объекты неопределенного назначения[1], представляющие собой большей частью помещения и квартиры под коммерческую недвижимость на первых этажах жилых домов, которые могут использоваться собственниками, в большинстве случаев, как офисные или торговые помещения.Таким образом, н аиболее активно в коммерческом секторе Перми ведут себя подсегменты торговой и офисной недвижимости. Остальные подсегменты коммерческой недвижимости непроизводственного назначения Перми представлены единичными предложениями, вследствие чего нет возможности отслеживать по ним ежемесячную динамику.

1.2 Объемы ввода коммерческой недвижимости непроизводственного назначения

Можно отметить стабильность ввода коммерческих объектов непроизводственного назначения в 2009 – 2011 гг. (порядка 100 тыс. кв.м в год). Однако 2012 г. показал самые низкие объемы ввода коммерческой недвижимости в г. Перми за последние 8 лет – 75,5 тыс. кв.м. В 2013 г. ситуация изменилась, и были достигнуты максимальные объемы ввода коммерческой недвижимости в г. Перми за последние 9 лет – порядка 123 тыс. кв.м

Таблица 1.2.1