Тема 41. Наем жилого помещения

1. Субъекты и цель договора найма жилого помещения. Отличие договора найма жилого помещения от договора аренды. Понятие и регулирование договоров коммерческого и социального найма. Соотношение императивных и диспозитивных норм. Объекты найма жилого помещения

2. Форма и существенные условия договора. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок.

3. Наниматель и постоянно проживающие с нанимателем граждане. Их права и обязанности, ответственность. Замена нанимателя в договоре. Временные жильцы.

4. Основания и порядок расторжения договора.

Вопросы:

1. Что общее и в чем отличие договора найма жилого помещения от договора аренды? Какова цель договора найма жилого помещения? Какие субъекты могут участвовать в договоре найма жилого помещения?

2. Чем отличаются договоры коммерческого и социального найма жилых помещений?

3. Каковы форма договора найма жилого помещения и последствия ее несоблюдения?

4. Какие условия являются существенными для договора найма жилого помещения?

5. Что подразумевается в законодательстве под жилым помещением?

6. Каково правовое положение нанимателей и сонанимателей в договорах коммерческого и социального найма жилого помещения? Каков порядок вселения граждан в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем?

7. В каких случаях изменяются условия договора найма жилого помещения?

8. Каковы обязанности наймодателя жилого помещения?

9. Каковы обязанности нанимателя жилого помещения?

10. Каковы условия и порядок вселения временных жильцов?

11. Каковы основания и порядок расторжения договора? Допустим ли односторонний отказ от договора найма жилого помещения?

Задачи

1. ОАО "Автомеханический завод" (Арендодатель) и ОАО "Электромеханический завод" (Арендатор) заключили договор аренды жилого помещения от 01.01.2006 (шести жилых комнат, кухни, коридора, туалета и умывальной комнаты), находящегося в здании общежития, принадлежащего Арендодателю. Срок действия договора установлен с 01.01.2006 г. по 30.12.2006 г. В соответствии с условиями договора жилые помещения, переданные в аренду, предназначались для проживания граждан.

03.08.2006 Арендатор заявил об отказе от аренды одной из комнат. Арендодатель принял отказ арендатора. Поскольку в двухнедельный срок, установленный сторонами в договоре, указанное помещение освобождено не было, Арендодатель обратился с иском к Арендатору об освобождении последним арендуемого помещения по договору аренды.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен. Суд не проверял, будут ли в данном случае затронуты интересы граждан. Между тем в спорном помещении проживал гражданин Е.П. Иванов, который был выселен из этого помещения в результате исполнения решения арбитражного суда.

Правильно ли решение суда? Какими нормами должен был руководствоваться суд при решении спора: аренды или найма жилого помещения?

2. Аликов (Наймодатель) обратился в суд с иском к Бобыкину (Нанимателю) с иском о взыскании 17000 рублей. В феврале 2002 года он заключил с Бобыкиным договор найма квартиры, принадлежащей Аликову на праве собственности, для проживания Бобыкина с семьей сроком на шесть лет. После выезда в мае 2008 г. Бобыкин оставил квартиру в ненадлежащем состоянии: квартира требовала ремонта. Согласно смете, минимальные расходы на ремонт квартиры после выезда семьи Бобыкина составляют 17000. Бобыкин отказался добровольно произвести ремонт квартиры или выплатить его стоимость. Аликов отремонтировал квартиру за свой счет. Возражая против предъявленного к нему иска, Бобыкин в судебном заседании сослался на то, что в зимой 2004 года им был произведен ремонт квартиры; при выезде его семьи жилое помещение находилось в надлежащем санитарном состоянии, никаких претензий при ее сдаче к нему не предъявлялось. Если бы они были, он мог бы сам отремонтировать квартиру, но таковые предъявлены ему по истечении полугода после выезда из жилого помещения. Аликов в свою очередь представил акт, составленный с участием представителей РЭУ в июне 2008 г., согласно которому квартира требовала ремонта.

Какое решение должен вынести суд? Обязан ли был Бобыкин произвести текущий ремонт, выезжая из квартиры? Как распределяются обязанности по текущему и капитальному ремонту между сторонами? Каков порядок передачи жилого помещения наймодателем нанимателю и наоборот?

3. К отцу Пети Шатунова, которому исполнилось 9 лет, приехал брат Николай из Новосибирска на четыре месяца, так как хотел наладить торговые контакты в г. Москве. Николай подарил всем членам семьи Шатуновых по шапке из ценного меха. Родители переместили Петю в свою комнату, а комнату Пети отдали Николаю. Раз в неделю Николай приходил домой в состоянии алкогольного опьянения, постоянно ругал Петю, критиковал его по разным поводам, а однажды, шутя, дал ему подзатыльник. Петя потребовал, чтобы Николай покинул их дом. Ни Николай, ни родители серьезно требование не восприняли. Тогда Петя обратился в органы опеки и попечительства за защитой своих прав, так как, по его мнению, присутствие дяди ухудшало его жилищные условия, нарушало привычный уклад жизни, создавало нервозную для Пети обстановку.

Как Вы считаете, должно ли было учитываться мнение Пети при вселении Николая? Будет ли удовлетворено требование наймодателя о выселении Николая, если наймодатель не был поставлен в известность о вселении последнего, не соблюдены нормы жилой площади на одного человека, если Николай не был зарегистрирован по месту пребывания?

4. В.И. Телегин заключил в мае 2003 г. с А.А. Овсовым договор найма квартиры, принадлежащей Овсову на праве собственности, для проживания с семьей (женой А.В. Телегиной и ее две дочери от первого брака) сроком на пять лет. В январе 2006 г. В.И. Телегин расторг брак со своей женой. Овсов, узнав об этом, потребовал, чтобы А.В. Телегина и ее две дочери были немедленно выселены, так как после расторжения брака они, по его мнению, перестали быть членами семьи В.И. Телегина и поэтому не имели права проживать вместе с ним. В марте 2006 г. В.И. Телегин тяжело заболел и просил Овсова заменить его в договоре на старшую дочь А.В. Телегиной – Ольгу. Однако Овсов отказался сделать это. В сентябре этого же года В.И. Телегин умер. Овсов потребовал немедленного выселения А.В. Телегиной и ее дочерей из квартиры.

Имел ли право Овсов: 1) требовать выселения А.В. Телегиной с дочерьми после расторжения брака с В.И. Телегиным, а также после его смерти; 2) отказать В.И. Телегину в замене его как нанимателя в договоре на Ольгу?

5. Проанализируйте доводы Президиума Верховного суда РФ в Постановлениях Президиума Верховного суда РФ от 01.12.1999 г. и от 28.06.2000 г.// Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 8. № 9.