Тема 7. Продажа недвижимости. Продажа предприятия

 

Вопросы

1.  Понятие договора продажи недвижимости, его особенности.

2.  Форма договора продажи недвижимости.

3.  Содержание договора продажи недвижимости.

4.  Права и обязанности сторон и их исполнение. Передача недвижимости.

5.  Особенности продажи жилых помещений.

6.  Понятие договора продажи предприятия, его особенности.

7.  Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия.

8.  Содержание договора продажи предприятия.

9.  Права и обязанности сторон по договору. Права кредиторов при продаже предприятия. Исполнение обязательств.

10. Ответственность сторон по договору продажи предприятия.

Контрольные вопросы:

1. Какие объекты гражданского права признаются объектами недвижимого имущества?

2. Каковы особенности договора купли-продажи недвижимости?

3. Как оформляется договор купли-продажи недвижимости? Какие договоры купли-продажи с объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации?

4. Может ли быть предметом договора купли-продажи будущий недвижимый объект?

5. Каковы особенности договора купли-продажи жилого помещения?

6. Каково значение передаточного акта по договору купли-продажи недвижимости?

7. Каково соотношение предприятия как имущественного комплекса с другими имущественными комплексами?

8. Что включается в состав предприятия?

9. С какого момента предприятие как имущественный комплекс признается объектом недвижимости?

10. В каком порядке и какой государственный орган осуществляет регистрацию договора купли-продажи предприятия?

11. Какие документы необходимы для заключения договора купли-продажи предприятия?

12.   Каковы права кредиторов при продаже предприятия?

13. Каковы правовые последствия при уклонении одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от регистрации договора, от регистрации перехода права собственности на недвижимость?

Нормативные правовые акты

1. О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (в посл. ред.) // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251; 2007. № 49. Ст. 6079.

2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122- ФЗ (в посл. ред.) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2007. № 48 (2 ч.). Ст. 5812.

3. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (в посл. ред.) // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

4.  Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в посл. ред.) // СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 3400; 2004. № 27. Ст. 2711; 2009 № 29. С т. 3603.

5. О концессионных соглашениях: Федеральный закон от 21 июля 2005г. №115-ФЗ // СЗ РФ. 2005. №30 (2ч.). Ст.3126.

6. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры): Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2519.

7. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.

Судебная практика

1. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Пост. ПВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6.

2. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Пост. Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005г. № 11 // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

3. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: Пост. Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009г. № 64// Вестник ВАС РФ. 2009. №9.

4. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: Пост. Пленума ВАС РФ от 11июля 2011 г. № 54// Вестник ВАС РФ. 2011.№9.

5. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Пост. ПВС РФ от 2 июля 2009г. №14 // БВС РФ. 2009.  №9.

6. О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество: Пост. Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 54 // Вестник ВАС РФ. 2006. № 11.

7. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Инф. письмо Президиума ВАС от 13 ноября 1997 г. № 21 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

Литература

1. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: практ. пособие / В.А. Алексеев. - М.: ТК «Велби», Изд-во «Проспект», 2005.

2Витрянский В.В. Договор продажи предприятия / В.В. Витрянский // Вестник ВАС РФ. 1999. № 11.

2.Витрянский В.В. Основные направления развития гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав / В.В. Витрянский // Вестник ВАС РФ. 2003. № 3.

3.Грибанов А. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс в свете последних изменений в законодательстве / А. Грибанов // Хозяйство и право. 2006. № 2.

4.Ем В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса / В.С. Ем // Законодательство. 1999. № 11.

5.Качур Н.Ф. Новое в законодательстве о понятии недвижимости//Актуальные проблемы юридической науки: тезисы докл. Всерос. науч.-практ. конф. / Отв. ред. А.Н. Тарбагаев. Красноярск, 2005.

6.Качур Н.Ф. Понятие недвижимости по законодательству России и Германии: сравнительно-правовой анализ // Сравнительное правоведение: наука, методология, учебная дисциплина: в 2 ч. Ч. 1: материалы междунар. науч.-практ. конф., Красноярск: ИПК СФУ, 2008.

7.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2004.

8.Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью / О.М. Козырь // Закон. 1999. № 4. С. 18.

9.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковского. М., 2004.

10.Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации// Вестник ВАС РФ. 2009. № 11; http://www.civilista.ru/civillaw.php

11. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учеб. Пособие / Е.Л. Невзгодина. Омск, 2004.

12. Пятков Д. Государственное предприятие как предмет договора купли-продажи / Д. Пятков // Хозяйство и право. 1998. № 1.

13. ­­­­­­­­Романова Е.Н., Зелик В.А. Категория "недвижимое имущество" в частном праве: история вопроса / Е.Н. Романова, В.А. Зелик //Общество и право. - 2009. - № 5.

14. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории //Е.А. Суханов / Вестник гражданского права. - 2008. – № 4.

15.Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости / В.В.Чубаров. М., 2006.

Задача 1

Петров (продавец) договорился с Сидоровым (покупателем) о том, что сделку купли-продажи 3-х комнатной квартиры они совершат без посредников, а для большей надежности обратятся к нотариусу для ее нотариального удостоверения. С целью избежать налогообложения цену квартиры они указали заниженную – 1 000 000 руб., по оценке БТИ, а не рыночную, по которой эта квартира и была продана – 2 500 000 руб.

После того как договор купли-продажи был подписан, квартира передана по акту приема-передачи, а договор купли-продажи квартиры и переход права собственности на нее также и зарегистрированы, продавец подал в суд иск о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки. Истец мотивировал свои действия тем, что был введен в заблуждение покупателем насчет высокого налога за продажу недвижимости.

Решением суда заявленные требования были удовлетворены, и продавцу была возвращена квартира, а покупателю – уплаченные в соответствии с условиями договора деньги в размере 1 000 000 руб.

Соответствует ли закону решение суда? Были ли основания для признания договора купли-продажи недействительным?

Какое значение имеет нотариальное удостоверение данной сделки?

 Каким образом покупатель может защитить свои права?

Задача 2

Васечкин получил выгодное предложения о работе за рубежом и согласился его принять. Прибыть по месту работы было необходимо в короткие сроки, и времени для продажи принадлежащей ему на праве собственности квартиры за рыночную цену у него не было. Поэтому он разместил объявление о продаже квартиры на очень выгодных для покупателей условиях, на которое откликнулись одновременно два покупателя, готовые купить данную квартиру.

Васечкин в течение 3-х дней сделал дубликаты приватизационных документов и на следующий день в разных нотариальных конторах нотариально удостоверил договоры купли-продажи квартиры и доверенности на государственную регистрацию договоров купли-продажи и переход права собственногсти, получил деньги за квартиру с двух покупателей и на следующий день улетел за границу.

Кто станет собственником данной квартиры?

Как покупатели могут защитить свои нарушенные права?

Задача 3

 Кузнецова и Еременко заключили договор купли-продажи квартиры, по которому Кузнецова продала, а Еременко купила 3-х комнатную квартиру. Данный договор и переход права собственности на покупателя были зарегистрированы в регистрационном органе.

Утверждая, что Кузнецова не заплатила определенную договором сумму, Еременко обратилась в суд с иском о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.

В соответствии с условиями договора передача денег продавцу за покупаемую квартиру осуществляется после государственной регистрации этого договора и перехода права собственности на квартиру, однако форма и порядок расчетов за квартиру в договоре не были определены.

Какие доказательства могут подтвердить факт передачи покупателем продавцу денег за квартиру?

 Будет ли выписка из банковского счета о снятии Еременко денег в размере стоимости покупаемой квартиры накануне исполнения обязательства свидетельствовать об оплате ею квартиры по договору?

Какое решение должен вынести суд?

Задача 4

Между двумя гражданами продавцом и покупателем был подписан договор купли-продажи нежилого помещения, оборудованного под магазин на 1 этаже жилого дома и акт приема-передачи данного нежилого помещения.

Полагая, что договор является незаключенным ввиду отсутствия в нем данных о месте расположения земельного участка под спорным помещением, а также о нахождении нежилого помещения в составе другого недвижимого имущества, истец (продавец) обратился в суд с иском о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения и об истребовании спорного имущества из незаконного владения ответчика.

Какое значение при купле-продаже недвижимости имеет акт приема-передачи?

Что изменится, если бы акт приема-передачи нежилого помещения не был составлен?

 Какое решение должен вынести суд?

Задача 5

Стороны обратились в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу об обжаловании отказа в государственной регистрации прав.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, отказал в регистрации данного договора, поскольку он не подлежит государственной регистрации.

Правомерен ли отказ органа по государственной регистрации прав в регистрации договора купли-продажи здания?

Какое решение должен вынести суд?

Задача 6

Между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) был заключен договор купли продажи здания. Однако продавец после заключения первого договора и до того, как был зарегистрирован переход прав по нему, заключает последующие договоры об отчуждении этого же здания другим лицам, при этом владение зданием сохраняется за продавцом.

Первый покупатель обратился в суд ко всем последующим покупателям о признании ими заключенных с продавцом сделок недействительными. Продавец, возражая против иска, сослался на то, что в данном случае прямого запрета на такие действия ГК РФ не содержит.

С какими требованиями должен обратиться покупатель в суд для защиты своих нарушенных прав?

Изменится ли решение задачи, если владение спорным зданием будет передано первому; последнему покупателю?

Какое решение должен вынести суд?

Задача 7

ООО обратилось в арбитражный суд с иском к Агентству по управлению государственным имуществом Красноярского края о внесении изменений в договор купли-продажи предприятия. ООО просило включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязанностей приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса. При этом ООО сослалось на то, что согласно опубликованным сведениям, продаваемое предприятие должно было иметь кредиторскую задолженность в размере 10 млн. руб. После оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактически она составляет 40 млн. руб.

Какое решение должен вынести суд?

Как следовало поступить в данном случае ООО, если несоответствие было обнаружено до подписания акта приема-передачи и после его подписания?

Задача 8

Внешний управляющий 03.04.2010г. обратился в арбитражный суд с требованиям к ИП о расторжении заключенного 27.07.2009г. между ними договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса. В обоснование заявленных требований внешний управляющий сослался на то, что по условиям договора, заключенного на публичных торгах, ИП обязан был оплатить проданное ему предприятие в установленный договором срок, не позднее 27.08.2009г. Поскольку на дату подачи в арбитражный суд искового заявления предприятие не было оплачено, ООО отказалось от передачи его ИП. Письмом от 13.10.2009г. ООО предложило ИП подписать соглашение о расторжении договора, на которое ИП направил ООО встречное предложение о заключении дополнительного соглашения к договору, устанавливающего иные порядок и сроки расчетов за указанное имущество.

Суд первой инстанции заявленные требования о расторжении договора купли-продажи предприятия удовлетворил. Суд кассационной инстанции своим постановлением данное решение отменил, ссылаясь на то, что условиями договора и законодательством не предусмотрено расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества (предприятия) в связи с неоплатой покупателем стоимости проданного ему имущества. Суд не признал данное нарушение существенным и указал, что по п. 3 ст. 486 ГК РФ ООО вправе требовать от ИП исполнения условия договора об оплате приобретенного имущества.

Оцените доводы суда кассационной инстанции.

Какое решение должен вынести суд надзорной инстанции?

Тема 8. Мена. Дарение

                                                        Мена

                                                   Вопросы

1. Понятие договора мены. Соотношение договора мены с обменом, «бартерной сделкой».

2. Стороны договора мены.

3. Порядок заключения и форма договора мены.

4. Содержание договора мены.

5. Права и обязанности сторон по договору мены и их исполнение.

6. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены.

Контрольные вопросы:

1. Как соотносятся понятия мена и обмен?

2. Возможен ли многосторонний договор мены (с участием трех и более сторон)?

3. Признается ли меной договор, по которому одна сторона в обмен на вещь предоставляет другой стороне работы, услуги или имущественные права?

4. В каком случае по договору мены производятся денежные расчеты?

5. Какие требования может заявить сторона договора мены в случае, если её передан товар ненадлежащего качества?

6. Какова форма договора мены одного жилого помещения на другое? С какого момента такой договор мены вступает в силу?

Нормативные правовые акты

1. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов: Приказ Минюста РФ от 1июля 2002 г. № 183 (в посл. ред.) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2002. № 31

Судебная практика

Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены: Инф. письмо Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. № 69 // Вестник ВАС РФ. 2003. № 1.

Литература

1. Анохин В. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров / В. Анохин, Е. Незнамова // Хозяйство и право. 2002. № 10, 11.

2. Витрянский В.В. Договор мены / В.В. Витрянский // Вестник ВАС РФ. 2000. № 1, 2.

3. Иоффе О.С. Обязательственное право / О.С. Иоффе. М., 1975.

4. Ковалева М.А. Обязательство мены: истоки и развитие // Журнал российского права. 2005. № 11.

5. Романец Ю.В. Некоторые вопросы применения законодательства о договоре мены в судебно-арбитражной практике / Ю.В. Романец // Вестник ВАС РФ. 1998. № 12.

Задача 1

ООО «Восток-инвест» и ПК «Проспект» заключили договор, по условиям которого общество передает производственному кооперативу в собственность 100 акций, номинальной стоимостью 1000 руб. каждая, а взамен кооператив уступает обществу дебиторскую задолженность (права требования) на сумму 120 000 руб.

Через неделю после заключения договора кооператив предъявил обществу требование о выплате 20 000 руб., которые составляют разницу в стоимости имущества, которое было предметом договора мены. Общество отказалось возмещать разницу, при этом указало, что дебиторская задолженность, полученная обществом взамен на акции, неликвидна: часть должников признаны банкротами, другие же скрываются и место их нахождения не известно. Кооператив обратился в суд с иском о взыскании с общества 20 000 руб.

Какой договор был заключен между обществом и кооперативом?

Отвечает ли кооператив за то, что передал обществу неликвидную дебиторскую задолженность?

Какое решение должен вынести суд по иску кооператива?

Задача 2

Гр. Смирнов и гр. Тропинин составили договор мены, в соответствии с которым Смирнов передает принадлежащую ему 1-ком. квартиру в собственность Тропинину, а Тропинин взамен предоставляет Смирнову капитальный гараж, площадью 50 кв.м. Стороны оценили данное имущество приблизительно в одну и ту же сумму, поэтому не стали включать в договор мены условие о доплате. После подписания договора стороны обратились в орган по регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о регистрации сделки и перехода права собственности. Регистрирующий орган вынес постановление об отказе в регистрации сделки, в котором указал следующие основания для отказа:

- законом не предусмотрена регистрация договора мены недвижимости;

- в договоре не указана стоимость недвижимого имущества;

- объекты недвижимости, являющиеся предметом сделки, расположены в разных регионах (субъектах федерации), поэтому регистрация сделки должна производиться в федеральном органе по регистрации.

Правомерен ли отказ регистрирующего органа?

Каковы существенные условия договора мены недвижимости?

Задача 3

Между ООО «Континент» (поставщик) и ПК «Заря» (покупатель) был заключен договор поставки нефтепродуктов. Общество неоднократно нарушало сроки поставки продукции, и на 01.07.2010 г. задолженность общества перед производственным кооперативом составила 320 000 руб., из которых 300 000 руб. – сумма ранее внесенной кооперативом предварительной оплаты, а 20 000 руб.– неустойка за просрочку поставки товара. Зная о тяжелом финансовом положении общества, председатель кооператив предложил обществу заключить соглашение об отступном, в соответствии с которым общество в течение месяца выплачивает кооперативу 280 000 руб., а оставшуюся часть долга (40 000 руб.) кооператив обязуется не взыскивать с общества. Стороны подписали данное соглашение. В качестве обеспечения его исполнения общество передало в залог кооперативу легковой автомобиль Тойота-Королла 2006 года выпуска.

Старостин, один из членов кооператива, считая, что соглашение об отступном заключено в ущерб интересам кооператива, предъявил в суд иск о признании данного соглашения ничтожным. Свои исковые требования Старостин мотивировал тем, что в соответствии с абз. 5 ст. 575 ГК РФ запрещено дарение между коммерческими организациями. В нарушение данного запрета кооператив простил обществу долга в размере 40 000 руб., то есть совершил сделку дарения (в форме освобождения от обязанности).

Можно ли соглашение об отступном, заключенное между ООО «Континент» и ПК «Заря», признать договором дарения?

Какое решение должен вынести суд?

Задача 4

ООО «Арктика» и предприниматель Семенов заключили договор мены, по которому общество обязуется передать предпринимателю автомобиль, а предприниматель в свою очередь обязуется выполнить работы по ремонту нежилого здания, принадлежащего обществу. Общество свои обязательства исполнило, передав предпринимателю предусмотренный договором автомобиль. Предприниматель выполнил работы частично – отремонтировав лишь 2/3 площади здания.

Общество неоднократно направляло в адрес предпринимателя письма с требованием о выполнении работ в полном объеме, однако безрезультатно. После чего ООО «Арктика» обратилось в суд с иском к Семенову о взыскании стоимости переданного автомобиля.

Какова природа договора, заключенного между обществом и предпринимателем? Какие положения ГК РФ применимы при разрешении спора?

 Какое решение должен вынести суд?

                                               Дарение

                                                Вопросы

1. Понятие договора дарения, его соотношение с другими безвозмездными сделками.

2. Виды договора дарения.

3. Стороны договора дарения.

4. Форма договора дарения и порядок его заключения.

5. Содержание договора дарения.

6. Права и обязанности сторон по договору дарения и их исполнение.

7. Отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения: основания и порядок осуществления.

8. Ответственность сторон по договору дарения.

Контрольные вопросы:

1. Могут ли быть объектом дарения: услуги, ограниченные вещные права, исключительные права, доля в уставном капитале хозяйственного общества?

2. Относятся ли к дарению следующие сделки: внесение вклада в уставный капитал хозяйственного общества, соглашение об установлении бесплатного сервитута?

3. Будет ли считаться дарением договор, по которому продавец за переданную вещь получает от покупателя символическую плату (в 100 и более раз ниже рыночной стоимости вещи)?

4. Как соотносятся между собой дарение и прощение долга?

5. Как соотносятся институты отказа от дарения и отмены дарения?

6. Каковы последствия совершения договора дарения с нарушением установленных законом запретов и ограничений?

7. В каком порядке производится отмена дарения – во внесудебном или в судебном?

8. Отвечает ли даритель перед одаряемым за недостатки подаренной вещи?

Судебная практика

1. Обзор практики применения арбитражными судами норм ГК РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств: Инф. письмо Президиума ВАС РФ от 21декабря 2005 г. № 104 // Вестник ВАС РФ. 2006. № 4.

Литература

1. Винницкий А.В. Сделки купли-продажи имущества по явно заниженной цене: злоупотребление правом или дарение? // Цивилист. 2011. № 3.

2. Иоффе О.С. Обязательственное право / О.С. Иоффе. М., 1975.

3. Кабалкин А.Ю. Договор дарения / А.Ю. Кабалкин // Российская юстиция. 1997. № 8.

4. Малеина М.Н. Пожертвование – разновидность договора дарения // СПС КонсультантПлюс, 2005.

5. Савельев В.А. Дарение в римском праве и в современном законодательстве // Журнал российского права. 2007. № 3.

6. Уруков В.Н., Урукова А.В.О моменте заключения договора дарения недвижимости в случае смерти дарителя // Право и экономика. 2009. № 12.

7. Эрделевский А. Прощение долга и договор дарения / А. Эрделевский // Российская юстиция. 2000. № 3.

Задача 1

Незадолго до начала посевного сезона Степаненко подарил своему соседу по даче Рюмину мешок картофеля (для посадки). Осенью того же года при сборе урожая Рюмин обнаружил, что почти весь собранный им картофель имеет повреждения (заражен грибковой плесенью) и не будет храниться долго. Взамен поврежденного урожая Рюмину пришлось приобрести на рынке 100 ведер картофеля по цене 100 руб. за ведро.

Рюмин обратился к Степаненко с требованием возместить ему убытки в размере 10 000 руб. Степаненко отказался. Рюмин вынужден был обратиться в суд.

Несет ли даритель ответственность перед одаряемым за недостатки подаренной вещи?

Подлежит ли удовлетворению требование Рюмина?

Задача 2

Сидоров подарил своему отцу, который проживал с другой семьей, автомобиль. Через несколько месяцев отец Сидорова трагически погиб.

Сидоров обратился к супруге своего отца (по второму браку) с просьбой вернуть автомобиль со ссылкой на то, что последнее время Сидоров не получает заработную плату, его собственный автомобиль находится в ремонте, поэтому семья Сидорова находится в бедственном положении. Кроме того, подарок предназначался исключительно отцу Сидорова (а не его новой семье), и после смерти одаряемого должен быть возвращен дарителю. Супруга умершего ответила отказом. Сидоров предъявил к ней иск об отмене дарения и возврате автомобиля.

Допускает ли договор дарения правопреемство?

По каким основаниям даритель вправе потребовать возврата подаренной вещи?

Какое решение должен вынести суд по иску Сидорова?

Задача 3

Иванов, будучи приятелем Самсонова и зная о его финансовых затруднениях, в течение полугода исполнял за Самсонова обязательства по кредитному договору с ЗАО «ВТБ24», внося ежемесячно в кассу банка платежи в размере 20 000 руб. Через полгода друзья поссорились и подрались, в результате чего оба получили серьезные травмы. После выписки из больницы Иванов, со ссылкой на п. 1 ст. 578 ГК РФ об отмене дарения, потребовал от Самсонова возвратить ему все суммы, уплаченные в счет погашения кредита в ЗАО «ВТБ24». Самсонов возражал, полагая, что между сторонами отсутствуют отношения из договора дарения.

Разрешите дело.

Задача 4

Между ОАО «БК» (заимодавец) и ООО «Аркада» (заемщик) были подписаны два договора займа, один на сумму 100 000 руб., второй на сумму 300000 руб. В связи с тяжелым материальным положением ООО «Аркада» просрочило возврат денежных средств по обоим договорам займа. По инициативе ОАО «БК» стороны 10.01.2009г. подписали соглашение о прощении долга, в соответствии с которым ОАО «БК» прощает ООО «Аркада» долг в размере 100000 рублей. На следующий день ООО «Аркада» перечислило ОАО «БК» сумму задолженности в размере 300000 рублей и причитающиеся проценты. Еще через месяц новый директор ОАО «БК», просмотрев финансовые отчеты общества и посчитав необоснованным соглашение о прощении долга, предъявил иск к ООО «Аркада» о взыскании долга по договору займа в размере 100 000 руб. В обоснование своего иска директор ОАО «БК» указал на запрет дарения между коммерческими организациями. По его мнению, прощение долга является разновидностью договора дарения, поэтому соглашение от 10.01.2009г. является ничтожной сделкой и не влечет прекращение обязательств ООО «Аркада» по возврату займа в размере 100 000 руб.

Подлежит ли иск ОАО «БК» удовлетворению?

Задача 5

Пенсионер Степанов и его племянник Соловьев заключили договор дарения, по условиям которого Степанов передал Соловьеву в собственность двухкомнатную квартиру. Договором также было предусмотрено, что Степанов сохраняет за собой право пожизненного пользования одной из комнат квартиры. Через три года Степанов умер, его наследники предъявили к Соловьеву иск о признании договора дарения недействительным в силу ст. 168 ГК РФ. По мнению истцов, заключенный между Степановым и Соловьевым договор не соответствует нормам ГК РФ о дарении, поскольку предусматривает встречное предоставление со стороны Соловьева – в виде предоставления Степанову права пользования комнатой.

Какое решение должен вынести суд?

Тема 9. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Вопросы

1. Понятие и признаки договора ренты. Соотношение договора ренты со смежными договорами (договором купли-продажи, дарения и пр.).

2. Виды договора ренты.

3. Заключение и форма договора ренты. Регистрация договора ренты.

4. Содержание договора ренты.

5.  Права и обязанности сторон по договору ренты и их исполнение. Обеспечение выплаты ренты.

6.  Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора ренты.

7.  Договор постоянной ренты, его особенности.

8.  Договор пожизненной ренты, его особенности.

9. Договор пожизненного содержания с иждивением, его особенности.

Контрольные вопросы:

1. Чем договор ренты отличается от договора купли-продажи товара в рассрочку?

2. Возможно ли заключение договора ренты на срок 50, 100 лет?

3. Какие положения о договоре купли-продажи или договоре дарения и в каких случаях могут применяться к договору ренты?

4. Можно ли право получателя ренты отнести к вещным правам?

5. Возможна ли передача под выплату пожизненного содержания с иждивением доли в праве собственности на недвижимое имущество или права требования по договору участия в долевом строительстве?

6. Вправе ли получатель ренты при расторжении договора требовать возврата имущества, переданного под выплату ренты?

7. Допускается ли правопреемство по договору ренты на стадии его изменения (расторжения) в судебном порядке?

Судебная практика

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 27 октября 2008г. № 11-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварницыной // СЗ РФ. 2008. № 51. Ст. 6205.

Литература

1. Ем В.С. Договор ренты / В.С. Ем // Законодательство. 1999. № 5.

2. Ефимова О.В. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Бюллетень нотариальной практики. 2010. № 6.

3. Леонова Г.В. Договор пожизненного содержания с иждивением / Г.В. Леонова // Законодательство. 1999. № 8, 9.

4. Рахвалова М.Н. Варианты исполнения обязанности по обеспечению потребности получателя ренты в жилище // Семейное и жилищное право. 2009. № 2

5. Сорокина С.Я. Субъекты рентных отношений / С.Я. Сорокина // Применение гражданского законодательства в нотариальной практике: Сб. науч. тр. / Отв. ред. Н.Ф. Качур. Красноярск: КГУ, 1997.

6. Танага А.Н. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса РФ «Рента и пожизненное содержание с иждивением» (постатейный). М.: ЗАО Юстицинформ, 2006.

7. Токарева К.Г. Институт ренты: история и развитие законодательства // История государства и права. 2007. № 21.

8. Токарева К.Г. О проблемах правовой конструкции договора ренты / К.Г. Токарева // Современное право. 2006. № 10.

9. Цыбуленко З. Рента и пожизненное содержание с иждивением / З. Цыбуленко // Российская юстиция. 1997. № 6.

Задача 1

ООО «Альтруист» и гражданин Баталов заключили договор постоянной ренты в соответствии с которым Баталов передал обществу в собственность квартиру, а общество приняло на себя обязательство выплачивать Баталову ежемесячно 3000 руб. Квартира была передана обществу бесплатно.

По истечении двух лет ООО «Альтруист» было преобразовано в ОАО «Восход», общим собранием которого было принято решение прекратить выплату ренты Баталову в связи с тяжелым материальным положением общества, а также в связи с тем, что квартира вследствие затопления стала непригодной для проживания. Баталов неоднократно обращался к ОАО «Восход» с требованием возобновить выплату ренты, однако безуспешно.

После этого Баталов обратился в суд с иском к ОАО «Восход» о выкупе ренты по цене 2 млн. руб. (1 900 000 руб. – рыночная стоимость квартиры, 36 000 руб. – выкупные рентные платежи и 64 000 руб. – стоимость ремонта квартиры).

Какое решение должен вынести суд?

Задача 2

Между Арбузовой и её племянником Вишняковым был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям которого Арбузова передала в собственность Вишнякову квартиру, а Вишняков принял на себя обязательство предоставлять Арбузовой ежемесячно продукты питания, необходимые лекарственные препараты и производить уборку квартиры. Общий объем содержания стороны определили в 10 000 руб.

Через полгода отношения между Арбузовой и её племянником Вишняковым испортились. Арбузова постоянно высказывала племяннику свое недовольство относительно ассортимента продуктов питания, неправильного выбора лекарств и некачественной уборки квартиры. В ответ Вишняков стал ежемесячно переводить на счет Арбузовой в Сбербанке 10 000 руб. Такой вариант выплаты ренты (пожизненного содержания) Арбузову не устроил и она обратилась в суд с иском о расторжении договора ренты, возврате квартиры. В ходе судебного разбирательства Арбузова умерла. Её наследники обратились к суду с ходатайством о замене стороны в споре, считая себя правопреемниками умершей истицы. Определением суда в ходатайстве наследников отказано со ссылкой на то, что отношения по договору ренты носят строго личный характер и заявленное Арбузовой требование не допускает правопреемства, производство по делу прекращено.

Оцените законность определения суда.

Обоснованы ли исковые требования Арбузовой?

Задача 3

Между администрацией г. Красноярска и гр. Савченко (в возрасте 65 лет) был заключен договор, по условиям которого Савченко передает администрации в собственность свою однокомнатную квартиру, а администрация со своей стороны обязуется выплачивать Савченко 10 000 руб. ежемесячно до конца жизни, но не более 15 лет. Стороны подписали договор и обратились к нотариусу за его удостоверением. Однако нотариус отказал в удостоверении договора со ссылкой на его несоответствие нормам действующего законодательства.

Какой договор был заключен между администрацией г. Красноярска и гр. Савченко?

Может ли администрация г. Красноярска бы