Стоимость недвижимости и её виды.

 

Стоимость недвижимости любого др.имущетва имеет 2 формы потребления- потребительскую и меновую. Потребительная стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, кото­рый исходит из сложившегося варианта ее использования. Меновая стоимость выражает полезность объекта недви­жимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на кон­кретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего ис­пользования.

Исследование экономического содержания стоимости невоз­можно без изучения тесно с ним связанных понятий цены и за­трат.

Цена — это денежная сумма, выражающая результат за­ключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости (гипотетической це­ны) цена выступает формой проявления совершившийся сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту недвижимости и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.

Затраты — это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта, или объекта аналогичного по полезности объекту оценки.

Виды.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

· Под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стои­мость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынуж­денной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупате­лей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

· Залоговая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величи­на залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.

· Под страховой стоимостью понимается стоимость, рассчи­танная в соответствии с конкретными методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для опреде­ления суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости.

· Арендная стоимость (рыночная стоимость аренды) — это ве­личина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных ус­ловиях.

· Арендная стоимость оценивается при сдаче объекта недви­жимости в краткосрочную или долгосрочную аренду и является разновидностью рыночной стоимости. В определенных случаях местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы, а также ежегодные ставки арендной пла­ты за муниципальные объекты недвижимости.

· Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инве­сторов), основанную на его инвестиционных требованиях и пред­почтениях.

32. Приватизация — форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи (полной или частичной) государственной (муниципальной) собственности в частные руки. В приватизации участвуют минимум две стороны, и обязательно одна из сторон — организация — даже такая, как государство.

 

В современной Российской Федерации приватизация приобрела широкий размах. Ее механизм был определен законом о приватизации. В нем были заложены основы приватизации.

1. Определены три формы приватизации: продажа предприятий с конкурса, по аукциону, путем их акционирования.

2. Созданы две государственные структуры. Первая - комитеты по управлению государственным (муниципальным) имуществом. Вторая - фонды имущества. В функции первых входила подготовка планов приватизации и осуществление мероприятий, связанных с подготовкой предприятий к приватизации. Вторые осуществляли продажу предприятий на тендерах, продажу их акций.

3. Определены объекты приватизации и их денежная оценка. Особое значение придавалось стоимости имущества. Было принято решение оценивать предприятия по остаточной стоимости основных производственных фондов.

Этапы приватизации:

1. Малая приватизация, распространяемая на мелкие и средние предприятия в сфере торговли, общественного питания, бытового обслуживания. Их продажа проводилась в основном на конкурсах, коммерческих аукционах и предусматривала полный выкуп.

2. Большая приватизация, распространяемая на крупные предприятия, предполагала их акционирование с последующей продажей акций.

Целями приватизации:

- Формирование слоя частных собственников, содействующих созданию социально-ориентированной рыночной экономики;

- Повышение эффективности деятельности предприятий;

- Социальная защита населения и развитие объектов социальной инфраструктуры за счет средств, поступивших от приватизации;

- Содействие процессу стабилизации финансового положения в РФ;

- Создание конкурентной среды и содействие демонополизации народного хозяйства;

- Привлечение иностранных инвестиций.

Если рассматривать приватизацию в динамике, то можно выделить следующие ее основные этапы:

1. Доваучерная приватизация. Она проводилась в основном в форме выкупа арендованного имущества и охватывала главным образом сферу социальной инфраструктуры: торговлю, бытовое обслуживание, общественное питание, гостиничное хозяйство и т.д.

2. Ваучерный (чековый) этап приватизации. Его основным содержанием стало преобразование государственных предприятий в акционерные общества открытого типа и продажа, как правило, малых предприятий по конкурсу и на аукционе. От 50 до 80% стоимости пакетов акций и выкупаемого имущества оплачивалось приватизационными чеками.

3. Послечековый (денежный) этап приватизации. Его основным содержанием была продажа как самих предприятий (с аукциона и по конкурсу), так и акций акционированных в порядке приватизации предприятий за деньги. На этот этап возлагались не оправдавшиеся пока надежды на появление «стратегических» инвесторов.

4. Залоговые аукционы. Государство с целью покрытия дефицита государственного бюджета отдает в залог под кредиты коммерческих банков пакеты акций крупнейших предприятий, акционированных в порядке приватизации. Считать залоговые аукционы формой приватизации следует потому, что государство, отдавая в залог пакеты акций, не планирует их возвращение и не резервирует средства на возвращение кредитов. Нормативной базой для залоговых аукционов послужил Указ Президента РФ «О порядке передачи в 1995 г. в залог акций, находящихся в федеральной собственности» от 31 августа № 889.

В последние годы приватизация приобрела постепенный характер, поскольку основной массив государственных и муниципальных предприятий приватизирован.