Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков, свободных от улучшений

Индивидуальная оценка проводится по заказу заинтересованного лица (собственника участка, потенциального покупателя, инвестора, кредитора, страховщика и т.п.) наиболее оптимальным для конкретного случая способом. Эта оценка очень специфична и может существенно отличаться от результатов кадастровой оценки.

В настоящее время процедура индивидуальной оценки земельного участка регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р.

Цель оценки земли – это заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением.

Назначение оценки земли – проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки – это цель заказчика.

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в индивидуальной оценке земельного участка:

─ купля-продажа, обмен земли, дарение;

─ передача земли в аренду;

─ оценка земли для целей освоения и развития (застройки, модернизации и т.д.);

─ оценка земли для целей потребления ее истощимых ресурсов;

─ ипотечное кредитование – оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств;

─ страхование – оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли (подтопление территории, экологическое загрязнение и др.);

─ налогообложение – расчет величин поимущественного налога по соответствующим методикам и нормативам;

─ конфискация – в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует, должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров или представления в суд;

─ оценка бизнеса – оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса;

─ акционирование – этот процесс следует рассматривать как продажу земельного участка (или его части) акционером;

─ слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок;

─ внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия;

─ инвестирование;

─ внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия;

─ определение ущерба, нанесенного землепользователям в результате изъятия земель для государственных или муниципальных нужд;

─ другие цели, не противоречащие действующим законодательным и нормативным требованиям.

Этот перечень не является исчерпывающим, но, тем не менее, дает представление о существенном возрастании значения результатов оценки земель и расширении области их применения.

В зависимости от назначения оценки земельного участка оценщиком определяется соответствующий вид стоимости и выбирается инструмент, с помощью которого эта стоимость будет определяться, то есть тот или иной подход к оценке объекта.

Таким образом, методической основой индивидуальной оценки земельных участков являются «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», в соответствии с которыми оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный, доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования). В рамках каждого из подходов предложены конкретные методы оценки.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Затратный подход не применяется при оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание земли не требовалось никаких затрат. Но элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения при оценке застроенного земельного участка.

В основе метода капитализации земельной ренты лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка стоимости земельного участка данным методом осуществляется путем преобразования денежного дохода от использования земельного участка в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации определяется по данным рынка о чистом операционном доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков.

Стоимость земельного участка (Р_зем) определяется по формуле:

Р _зем = ЧОД_зем: СК _зем,

где ЧОД_зем – чистый операционный доход от земли за год;

СК_зем – ставка (коэффициент) капитализации для земли. Метод остатка на практике используется для оценки стоимости земельного участка в тех случаях, когда известна стоимость улучшений, а также требования к определенной величине доходности земли и улучшений.

25. Оценка рыночной стоимости долей участия, акций и паев (бизнеса).

Инвестор может приобретать не все 100% акций (паев) предприятия, а лишь конкретный пакет его акций (пай), рассчитывая перепродать этот пакет по интересующей его прогнозной рыночной стоимости. В последнем случае инвестор, осуществляющий в предприятие прямые или портфельные инвестиции, будет пытаться определять чистую текущую стоимость своей инвестиции по покупке пакета акций компании, основываясь на следующем:

• разумной рыночной стоимости рассматриваемого пакета акций (доли) на момент его приобретения (затраты на покупку пакета акций окажутся стартовыми инвестициями акционера);

• ожидаемых положительных денежных потоках в виде дивидендов с рассматриваемого пакета акций;

• ожидаемого дохода от его перепродажи по прогнозируемой (на момент перепродажи) рыночной цене этого пакета акций (доли в предприятии).

Основополагающим принципом оценки пакетов акций является необходимость предвари­тельно, если для этого есть возможность, оценить рыночную стоимость всей рассматриваемой компании в целом (100% ее обыкновенных акций - СК). Возможность следовать этому принципу обусловливается доступом оценщика к внутренней информации (балансовым отчетам, прогнозам денежных потоков и пр.) рассматриваемой компании.

Оценка конкретного пакета акций компании, по которой предварительно определена рыночная (либо инвестиционная) стоимость (СК), осуществляется согласно следующему алгоритму:

1. Оценочная стоимость предприятия в целом уменьшается пропорционально доле рассматри­ваемого пакета акций в 100% обыкновенных акций фирмы:

V_пак = СК х d,

где d - относительный размер, в долях единицы, оцениваемого пакета акций (оцениваемой доли) в 100% обыкновенных акций (уставном капитале) предприятия;

d = N_пак / N_обр,

где N_пак - количество акций в предлагаемом (приобретаемом) пакете;

N_обр - число акций предприятия, находящихся в обращении (за исключением акций, выкуленных акционерным обществом или еще не размещенных на рынке).

2. Внесение в показатель V пак поправки с учетом степени контроля над компанией, которую способно дать инвестору приобретение пакета ее акций размером d.

3. Корректировка стоимости пакета акций (доли) предприятия в зависимости от факта (при более тщательном анализе степени ликвидности или не ликвидности акций (долей) оцениваемой компании.

4. Если акции оцениваемой фирмы неликвидны, осуществляются скидки с результата предыдущих корректировок показателя V_пак, если акции оцениваемой компании при этом еще и не размещены на фондовом рынке.

Первый шаг приведенного алгоритма не требует комментариев.

УЧЕТ ПРИОБРЕТАЕМОГО КОНТРОЛЯ ПРИ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ПАКЕТА АКЦИЙ

При проведении второго шага изложенного выше алгоритма встает вопрос о том, как влияет на стоимость одной акции (одной процентной единицы уставного капитала) предприятия в составе приобретаемого пакета (пая) то, контрольным (при существующем распределении акций или паев среди остальных инвесторов фирмы) или неконтрольным является предлагаемое инвестору участие в капитале предприятия.

Мажоритарная доля (контрольный пакет акций) - участие в собственности, обеспечива­ющее более чем 50% «голосующих» акций в бизнесе.

Мажоритарный контроль - степень контроля, обеспечиваемая мажоритарной долей.

Миноритарная доля (неконтрольный пакет акций, «доля меньшинства») - участие в собственности, обеспечивающее менее 50% «голосующих» акций в бизнесе.

Миноритарная скидка - скидка на отсутствие контроля, применяемая к миноритарному пакету.

Премия за контроль представляет собой стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольным пакетом акций: Она отражает дополнительные возможности контроля над предприятием (по сравнению с меньшей долей, т.е. владением неконтрольным пакетом акций.

Скидка за неконтрольный характер (миноритарная скидка) - величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемой доли пакета (в общей стоимости пакета акций предприятия с учетом ее неконтрольного характера.

Стоимость владения (распоряжения) контрольным пакетом всегда выше стоимости владения (распоряжения) неконтрольным пакетом. Это обусловливают следующие основные элементы контроля:

1) выборы Совета директоров и назначение менеджеров;

2) определение вознаграждения менеджеров и их привилегий;

3) определение политики предприятия, изменение стратегии развития бизнеса;

4) принятие решений о поглощениях или слияниях с другими компаниями;

5) принятие решений о ликвидации, распродаже имущества предприятия;

6) принятие решений об эмиссии;

7) изменение уставных документов;

8) распределение прибыли по итогам деятельности предприятия, в том числе установление размеров дивидендов;

9) принятие решения о продаже или приобретении собственных акций компании.

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что на практике часто начинают действовать факторы, ограничивающие права владельцев контрольных пакетов и снижающие стоимость контроля. К таким факторам относятся: эффект распределения собственности, режим голосования, контактные ограничения, финансовые условия бизнеса.

Скидки (премии) в зависимости от степени контроля, который обеспечивается предлагаемым (приобретаемым) пакетом акций (паем), следует вводить в расчет по той причине, что инвестор, покупающий контроль над предприятием, в состоянии использовать любой из существую каналов доступа к капиталу, который вложен в предприятие, и к доходам, заработанным предприятием с этого капитала.

Действительно, контролирующий инвестор может:.

• получать дивиденды (решая большинством своих голосов на собрании акционеров

и пайщиков вопросы об их выплате);

• перепродавать с рыночным выигрышем свои ликвидные акции на фондовом (вторичном) рынке;

• использовать свое влияние для трансфертных сделок предприятия (не по рыночным ценам) в пользу третьих аффелированных с ним лиц (по крупным сделкам запрещается законом, но трудно доказуемо);

• завышать 'свою собственную заработную плату, получаемую от предприятия, если имеется в виду прямой либо косвенный частный инвестор, который одновременно выступает менеджером или иным прочим работником предприятия;

• получить в удобный момент свободный от долгов остаток имущества предприятия добровольной его ликвидации ш) настоянию контролирующего инвестора;

• решать вопросы продажи в нужное время либо сдачи в аренду нефункционирующих активов предприятия, количество которых, пользуясь своим влиянием, контролирующий инвестор способен произвольно увеличивать, сокращая объем операций предприятия.

Имея в виду указанные преимущества, можно утверждать, что цена одной акции и всего пакета акций должна содержать премию за контроль, если размер такого пакета акций (пая) определенным распределением его обычных (голосующих) акций (паев) среди прочих инвесторов предоставляет приобретающему подобный пакет акций инвестору фактический контроль над предприятием и решением перечисленных выше вопросов.

При расчете рыночной либо инвестиционной стоимости пакета акций предприятия много зависит от того, каким из методов оценки бизнеса получают оценку стоимости всего капитала предприятия (СК*) в целом (всех 100% его обыкновенных акций или всего уставного капитала).

 

26. Доходный подход к оценке бизнеса. Определение ставки капитализации и ставки дисконтирования.

Доходный подход основан на принципе ожидания, во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий стоимость бизнеса, далее рассчитывается текущая стоимость этих будущих выгод с учетом рисков и неопределенности.

Методы доходного подхода:

- методика капитализации дохода используется, когда доход предприятия стабилен, суть состоит в определении ЧОД (чистого операционного дохода) за первый год, установлении СК(КК) ставки (коэффициента) капитализации и расчете текущей стоимости чистого операционного дохода.

- методика дисконтирования денежного потока (прогнозируются ЧОД по годам и остаточный период, когда доход становится стабильным, определяются ставки дисконтирования будущих доходов и рассчитывается текущая стоимость будущих доходов).

Преимущества методик в том, что учитываются будущие условия деятельности предприятия, условия формирования цен, условия рынка, недостаток – умозрительность.

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

- метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

- метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы (собственный и заемный капитал);

- метод рыночной экстарции (рыночной выжимки).

Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

При расчете ставки дисконтирования необходимо учитывать:

· безрисковую ставку отдачи на капитал, как ставку отдачи при наименее рискованном вложении капитала;

· величину премии за риск, связанную с инвестированием капитала в оцениваемый ОС.

 

Ставка дисконтирования - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, полученной и выплаченной в будущем.

, (10)

где i -- процентная ставка;

n -- количество периодов.

Существует несколько методов определения коэффициента дисконтирования:

- Метод кумулятивного построения;

- Метод сравнения альтернативных инвестиций;

- Метод выделения;

- Метод мониторинга.

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – аналогичны по своей экономической сути и взаимосвязаны (математически формула капитализации является модифицированной формулой дисконтирования, при количестве прогнозных периодов стремящихся к бесконечности). Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации можно легко выразить формулой:

R = i - g

где: R – ставка капитализации;, i – ставка дисконтирования; g – ожидаемые темпы роста (снижения).