Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости и роль нотариуса в обеспечении правомерности сделок с недвижимостью

 

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация - правообразующее значение[33]. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации, а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

При этом мнения исследователей данной проблемы о субъекте регистрации различны. Например, Сергеев и Толстой полагают, что «регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции»[34], а Сазонова утверждается, что «все функции регистрации сделок с недвижимостью, следует закрепить за нотариатом»[35].

Автор исходя из имеющегося опыта придерживается первой позиции по данному вопросу, тем более что этого мнения придерживаются большинство исследователей в данной области.

Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки.

Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Поговорим немного о негативных последствиях отмены нотариального заверения сделок с недвижимостью.

В нашей стране немало людей с низкой правовой культурой, а устранение нотариуса от удостоверения сделок с недвижимостью приведет к увеличению и без того тревожащего уровня криминальности в данной сфере. От такого положения пострадают только граждане, что внесет в наше нелегкое экономическое положение излишнюю сумятицу в обществе и приведет в конечном счете к тому, что все-таки рано или поздно придется отказаться от данных норм.

В качестве еще одного негативного последствия замены обязательного нотариального удостоверения сделок государственной регистрацией можно назвать и необходимость создания специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки, что потребует, помимо высокого уровня юридической и профессиональной подготовки персонала, дополнительных расходов из федерального бюджета.

Кроме того, как верно отметила Сазонова, вызывают озабоченность сроки проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество - до 1 месяца со дня подачи заявления и документов на государственную регистрацию. Не вызывает сомнений то, что месячный срок будет выдержан до конца, а это негативно скажется на самих гражданах, увеличивая их моральные и материальные потери. Так, для того чтобы зарегистрировать нотариально удостоверенный договор на отчуждение недвижимости в Московской областной регистрационной палате администрации Московской области необходимо затратить три недели (например, регистрация сделки с недвижимостью в Комитете муниципального жилья правительства г. Москвы происходит в день подачи документов)[36].

Мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что в свою очередь оказывает влияние на количество судебных споров по делам бесспорного характера. Значительно возрастет объем работы судов, и так работающих с предельной нагрузкой. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов по сравнению с Европой выше примерно в 3 - 7 раз. Поэтому придание сделкам с недвижимостью обязательной нотариальной формы способствует предварительному контролю за законностью действий участников гражданского оборота, снижению количества споров в судах, экономя тем самым столь необходимые средства для проведения судебной реформы[37].

Сторонники совершения сделок с недвижимостью в простой письменной форме придерживаются мнения, что этим они «оградят граждан от лишних расходов на нотариальное оформление сделок»[38]. Это представление является ошибочным, поскольку не так все просто, как кажется на первый взгляд.

Так, на предварительной стадии заключения договора, чтобы исключить нежелательные последствия, стороны вынуждены будут обратиться к услугам адвокатов для составления юридически грамотного договора. Стоимость его услуг составляет до 5% от суммы договора с каждой стороны. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонам также придется застраховать саму сделку и оплатить страховку, составляющую 10% от суммы договора. Таким образом получается примерно 15% от суммы сделки. Нотариус же за нотариальное оформление берет 1,5% от суммы сделки, т.е. в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий устанавливаются государством. Адвокаты размер своих тарифов за услуги определяют самостоятельно, и государство не в состоянии воздействовать на механизм ценообразования их услуг. Так, после повышения с 1 января 1997 г. Федеральным законом "О тарифах страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Государственный фонд занятости населения Российской Федерации и в фонды обязательного медицинского страхования на 1997 год" (отдельные положения ряда статей этого Закона были признаны неконституционными) размера взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации до 28% от дохода для адвокатов, предпринимателей и нотариусов предприниматели и адвокаты подняли цены на свои услуги. Нотариусы этого сделать не могут ввиду того, что размер тарифов определяется не соглашением, а государством в Законе о государственной пошлине.

Положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собой достаточно содержательную основу. По справедливому мнению Сергеева и Толстого, русский менталитет срабатывает таким образом, что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужные формальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следует отбросить при первой возможности. Но это в конечном счете оборачивается против самих граждан[39].

ГК РФ, исключив нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем не удостоверенной, поскольку ст. 185 ГК РФ предусматривает нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной формы. Излишне говорить, что это еще более усугубляет положение договаривающихся сторон.

Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания и факта ее совершения. Нотариальное удостоверение сделки обеспечивает возможность доказывания определенных фактов в суде. Нотариусы обеспечивают правильное заключение договора, беспристрастны в отношениях между сторонами, разъясняя им применяемое право в каждом конкретном случае, и дают возможность действовать в рамках закона по заключенному, имеющему юридическую силу договору.

Отсутствие обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью также отрицательно скажется на международном авторитете России, являющейся членом Европейского сообщества и Международного союза латинского нотариата. Требования к гражданскому законодательству, установленные этими организациями, предусматривают обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, и отмена этой процедуры в Российской Федерации может повлечь существенный экономический ущерб (например, при привлечении иностранных инвестиций или получении кредитов в зарубежных банках). Иностранные предприниматели, желающие иметь стабильный бизнес в России, придают главное значение стабильному и юридически безупречному праву собственности в России[40].

Кроме того, введение таких положений в ГК РФ повлекло утрату единства в регулировании соответствующих вопросов в действующем российском законодательстве[41]. В результате в одних случаях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью новым законодательством отменено, в других - предусмотрено. Так, например, в отношении договоров о залоге недвижимого имущества и договоров ренты (ст.ст.339 и 584 ГК РФ) предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение, а также установлено нотариальное удостоверение брачных контрактов и согласие одного супруга на отчуждение другим супругом недвижимого имущества, нажитого ими в период брака и являющегося их совместной собственностью (ст.ст.35 и 41 Семейного кодекса РФ).

Считаю необходимым отметить опыт зарубежных стран в области сделок с недвижимостью. Так, в странах Западной и Центральной Европы (например, в Испании, Франции, Голландии, Германии, Австрии, Италии), а также в Латинской Америке сделки с недвижимостью осуществляются очень суровой и надежной регистрационной системой, управляемой государственными органами. Эта система придает законную силу договорам по отчуждению недвижимости лишь в том случае, когда такие договоры заключены при посредстве нотариуса или судьи. Эта широко распространившаяся и устоявшаяся практика свидетельствует о ее предпочтительности перед другими системами[42].

В странах континентальной Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникающих при англосаксонской системе права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи (5% против примерно 25). Поэтому вряд ли является целесообразным то, что российское законодательство, поручив нотариусам удостоверение сделок, относящихся к собственности на недвижимость, как договор об ипотеке (ч.2 ст.339 ГК РФ), исключило обязательное нотариальное удостоверение договоров перехода права собственности на недвижимость.

Вместе с тем вызывает недоумение то обстоятельство, что законодатель при разработке законопроектов меньше уделяет внимания содействию профессиональных юристов (нотариусов) при оформлении договоров отчуждения недвижимости, т.е. действительно существенному элементу, и придает большое значение формальному аспекту регистрации. Остается выразить пожелание, чтобы вышеназванные нормы части второй ГК РФ были расширены дополнением, аналогичным содержащемуся в ч.2 ст.339 ГК РФ, предписывающим, что договор перехода права собственности на недвижимое имущество должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Представляется, что подобное дополнение безусловно содействовало бы большей надежности и быстроте обращения недвижимости в гражданском обороте.

Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом является серьезной гарантией защиты прав граждан и юридических лиц, участвующих в сделке. Система римского права, которой придерживаются все участники Международного союза латинского нотариата, предусматривает активное участие нотариуса в правовом сопровождении таких сделок. И нам не надо искать свою особую российскую концепцию развития нотариата, а надо перенять все лучшее, имеющееся в странах с развитой законодательной системой и установившееся в результате многолетнего опыта традиций нотариата, и сохранить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом.

Проанализировав статьи Гражданского кодекса РФ можно прийти к выводу, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества).

В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответствующую требованиям закона. В то же время ст. 550 Кодекса устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права.

С учетом изложенного представляется, что зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости, но регистрация его должна будет произойти только при регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором основано возникающее право собственности. До регистрации же прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены возможностью судебной защиты.

Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и порядке государственной регистрации в отношении недвижимого имущества и соответствующих сделок. Однако ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применялся действующий порядок регистрации.

В связи с тем, что законодательный акт, на который указывает упомянутая статья, вступил в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя его до известного времени в том виде, как он был установлен действовавшими правовыми актами, в том числе и законодательством субъектов Российской Федерации[43].

При этом надо иметь в виду, что регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а соответствующие акты субъектов Российской Федерации принимались не везде.

В частности, в Рязанской области органы власти не проводили регулирование вопросов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому правоприменительная деятельность зачастую существенно усложнялась.

Показателен следующий пример[44]. В 1994 году между двумя акционерными обществами был заключен договор строительного подряда. По условиям договора подрядчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать его в собственность заказчику, а последний нес обязанность оплатить выполненные работы, а также выделить подрядчику десять квартир, номера которых могли быть определены заказчиком на любой стадии строительства. Для привлечения дополнительных денежных средств подрядчик заключил ряд договоров с третьими лицами о долевом участии последних в строительстве. В частности, такой договор был заключен с гр-кой В., которой подрядчик обязался передать одну квартиру в построенном доме.

В январе 1995 года на фирменном бланке заказчика в адрес подрядчика было направлено письмо, из которого следовало, что во исполнение договора подряда подрядчику выделяется ряд квартир. Поскольку воля заказчика на выделение определенных квартир подрядчику была ясно выражена и облачена в надлежащую форму, последний счел возможным распорядиться частью предоставленных ему квартир, совершив таким образом ряд сделок, свидетельствующих о принятии им предложенного ранее исполнения договора.

Так, подрядчик выделил одну из упомянутых в полученном от заказчика письме квартир гр-ке В., о чем уведомил ее своим письмом, а впоследствии вручил ключи от этой квартиры, то есть исполнил обязанность в натуре. После того, как завершенный строительством дом был в установленном порядке передан подрядчиком заказчику и зарегистрирован БТИ города за заказчиком (но не на праве собственности, а на праве владения), В. обратилась в БТИ г. Рязани с письменным заявлением о регистрации ее прав на полученную по договору квартиру. БТИ зарегистрировало за нею право собственности. Однако акционерное общество - заказчик дома обратилось в суд с иском к В. и БТИ г. Рязани, оспаривая право собственности на квартиру и обосновывая свои требования тем обстоятельством, что после принятия завершенного строительством дома заказчиком в БТИ города было направлено письмо с требованием не проводить регистрацию чьих-либо прав на квартиры в доме, а следовательно, регистрирующий орган не вправе был осуществлять регистрацию, не получив на это разрешения истца.

При рассмотрении возникшего спора служащим БТИ необходимо учитывать положения ст. 20 Методических указаний, п. 2 которого предусматривает, что по заявлению заинтересованного лица, оспаривающего в суде право, за регистрацией которого обратилось другое заинтересованное лицо, регистрация права может быть отложена на срок не более десяти дней. Если в течение указанного срока регистрирующий орган не получит от суда сообщение о поступлении искового заявления, регистрация права должна быть осуществлена. Отсюда следует, что заявление заказчика дома о том, что БТИ не имело права проводить регистрацию права собственности после получения от заказчика письменного предупреждения о его притязаниях на квартиру, несостоятельно, поскольку заказчик на момент регистрации не обращался в суд с какими-либо требованиями. Право собственности В. на квартиру было зарегистрировано на основании ее заявления, договора о долевом участии в строительстве и соответствующих писем, свидетельствующих об исполнении договорных обязанностей. Следовательно, при регистрации права собственности на квартиру не были нарушены требования какого-либо правового акта.

С точки зрения регистрационной техники, установленной законодательством, порядок регистрации был соблюден, что подтвердил в судебном заседании и представитель БТИ.

Согласно ст. 219 ГК право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Объект строительства, неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи, данное в ст. 130 ГК, а в ст. 25 принятого, но не вступившего в силу на момент рассмотрения дела Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объект незавершенного строительства непосредственно назван как объект недвижимого имущества[45].

Незавершенный объект строительства может быть самостоятельным предметом купли-продажи недвижимости - такой позиции придерживается ВАС РФ в своем письме от 14 ноября 97 г. № 21[46].

Однако объект этот до момента государственной регистрации не имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь право владения им и именно это право подрядчик передает по окончании строительства заказчику, имеющему до завершения строительных работ обязательственное право (требование) по отношению к своему контрагенту.

Получив завершенный строительством дом в свое владение, заказчик может стать собственником, но только обратившись за регистрацией права собственности в уполномоченный на проведение регистрации орган. Из ст. 289, 290 ГК следует, что объектом права собственности в многоквартирном доме являются отдельные квартиры; остальные части дома - несущие конструкции, общие помещения дома и т. п. - составляют общую долевую собственность владельцев квартир, то есть право собственности на них производно от права собственности на квартиры.

Таким образом, весь дом может находиться в собственности одного лица лишь в том случае, если за ним зарегистрированы в собственность все квартиры этого дома либо если весь дом зарегистрирован за одним собственником и при этом ни на одну из квартир дома право собственности не зарегистрировано за третьим лицом. Если же квартиры дома принадлежат разным собственникам, регистрация права собственности на весь дом за одним лицом, иногда производимая регистрирующими органами, представляется неправомерной.

В ходе судебного заседания это было признано и представителем БТИ. Из представленной суду справки, выданной БТИ г. Рязани, следует, что В. является единственным собственником означенной квартиры - до нее право собственности на эту квартиру ни за кем не регистрировалось. Акционерное общество - подрядчик по договору являлось одновременно участником обязательств двух видов: 1) в качестве подрядчика оно выступало в подрядном правоотношении и, завершив строительные работы, несло обязанность передать построенное недвижимое имущество заказчику дома; 2) оно являлось участником договоров о долевом участии в строительстве дома и было обязано выделить определенное количество квартир своим дольщикам, участвовавшим в строительстве внесением денежных средств.

Названные обязательства имели равную юридическую силу, не зависели одно от другого (так как исполнение каждого из них не было обусловлено исполнением другого обязательства) и подразумевали аналогичный способ исполнения - передачу квартир в собственность кредиторов.

В этой ситуации заказчик утратил на спорную квартиру все права и сохранил лишь возможность требовать от подрядчика возмещения причиненных ненадлежащим исполнением договора строительного подряда убытков. Суд тем не менее удовлетворил исковые требования акционерного общества, признав незаконной регистрацию права собственности на квартиру за В. ввиду того, что БТИ не имело права без согласия заказчика производить регистрацию права собственности на квартиры дома за кем-либо.

Таким образом, суд пришел к выводу, что имело место нарушение установленного порядка проведения регистрации прав на недвижимое имущество.

Вынесенное решение было обжаловано в областной суд, однако оставлено последним без изменений.

Статьей 16 Закона определен круг лиц, управомоченных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа (правовые нормы этой статьи подлежат применению, если в статьях главы IV Закона не установлены особые правила регистрации).

Исходя из указания, содержащегося в п. 1 ст. 2 Закона, согласно которому термин "государственная регистрация прав" подразумевает и регистрацию соответствующих сделок, можно утверждать, что положения ст. 16 в равной мере применимы и при проведении регистрационной процедуры в отношении сделок с недвижимым имуществом. Заметим также, что ст. 16 Закона соотносится с установлениями п. 3 ст. 165 ГК, которые аналогично регулируют порядок регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохождения регистрационной процедуры.