Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...
Эмиссия газов от очистных сооружений канализации: В последние годы внимание мирового сообщества сосредоточено на экологических проблемах...
Топ:
Оснащения врачебно-сестринской бригады.
Техника безопасности при работе на пароконвектомате: К обслуживанию пароконвектомата допускаются лица, прошедшие технический минимум по эксплуатации оборудования...
Интересное:
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Искусственное повышение поверхности территории: Варианты искусственного повышения поверхности территории необходимо выбирать на основе анализа следующих характеристик защищаемой территории...
Средства для ингаляционного наркоза: Наркоз наступает в результате вдыхания (ингаляции) средств, которое осуществляют или с помощью маски...
Дисциплины:
2020-04-01 | 114 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Купля-продажа приватизированных квартир несколько отличается от купли-продажи иных жилых помещений. В частности различаются даже нормативно-правовые акты регулирующие данные правоотношения о которых речь пойдет ниже.
Если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи. Но ГК РФ предусматривает в качестве объекта - лишь "жилой дом, находящийся в личной собственности граждан".
С принятием законов "О собственности в РФ", "О приватизации жилищного фонда в РФ" появилась правовая база для развития рынка жилья, поскольку при завершении процесса приватизации граждане становятся собственниками жилых помещений и, следовательно, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону.
Вопрос о форме совершения сделок по купле-продаже "приватизированного жилья" должен решаться в соответствии с ГК РФ[55].
Несмотря на различия, свойственные правовым формам договоров отчуждения жилых помещений, все они при нотариальном оформлении имеют много общего, поэтому значительно удобнее в основу изложения нотариальной функции положить договор купли-продажи как наиболее распространенный вид договора; при рассмотрении договора мены выявить особенности его оформления.
|
В соответствии со ст. 56 Основ законодательства о нотариате место удостоверения договора купли-продажи "приватизированного" жилого помещения определяется по месту нахождения указанного жилого помещения. Место нахождения указанного жилого помещения определяется адресом. Адрес определяется в свою очередь указанием на город, село, иной населенный пункт, наименованием улицы, номера дома, квартиры. Все эти сведения, безусловно, должны содержаться в правоустанавливающем документе.
В нотариальной практике при удостоверении договора купли-продажи "приватизированного жилья" в качестве правоустанавливающих документов чаще фигурируют либо сам договор, либо регистрационное удостоверение, выданное бюро технической инвентаризации администрации города на основании договора о передаче квартиры в собственность[56].
Кроме правоустанавливающего документа, при удостоверении договора купли-продажи приватизированного жилого помещения необходимо представить справку на продажу бюро технической инвентаризации соответствующей администрации. Эта справка должна содержать сведения о собственнике и местоположении квартиры, о размере (общей и жилой площади), подробную характеристику квартиры, подсобных помещений, инвентаризационную оценку.
При совершении сделок, направленных на отчуждение имущества несовершеннолетних, требуется согласие органов опеки и попечительства.
Так, Старостина с двумя несовершеннолетними детьми – одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 г. эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июле 1993 г. умерла.
Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что в нарушение требований Семейного кодекса РФ органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали.
|
Решением Измайловского межмуниципального народного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) заявленные требования удовлетворены; договор купли-продажи квартиры, признан недействительным, Кукушкина обязана передать законному представителю несовершеннолетних Старостиных Андрея и Алексея – опекуну Приказчикову – квартиру, а Приказчиков – вернуть Кукушкиной 5288 руб.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое разбирательство по мотиву неполного исследования обстоятельств дела.
Судебная коллегия 6 января 1995 г. протест удовлетворила частично по следующим основаниям.
Как видно из дел, Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры с Кукушкиной вопреки требованиям Семейного кодекса без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей Старостиной.
В связи с этим суд обоснованно, руководствуясь ГК РФ, пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона, и правильно постановил решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.
Вместе с тем, решая вопрос о возврате Кукушкиной уплаченной ею по договору суммы 5288 руб., суд не учел, что на день рассмотрения дела эта сумма в связи с инфляцией значительно обесценилась и поэтому следовало применить к ней индексацию.
С учетом изложенного решение суда в части взыскания с Приказчикова в пользу Кукушкиной 5288 руб. нельзя признать законным, и поэтому в этой части оно подлежит отмене с направлением на новое судебное рассмотрение[57].
Поэтому родители или иные лица, действующие в качестве опекунов, должны представить нотариусу разрешение органов опеки и попечительства, которыми являются соответствующие отделы администраций районов города, в сельской местности - непосредственно администрация. Практика выдачи таких разрешений как администрацией, так и отделами (народного образования, здравоохранения) правомерна.
|
Между тем несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей жилой собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен и усыновителями несовершеннолетних только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
В связи с этим при нотариальном оформлении договора купли-продажи приватизированного жилья, если в правоустанавливающем документе содержится информация о наличии детей, нотариус обязательно требует согласия органов опеки и попечительства на отчуждение приватизированной квартиры[58].
Рассмотрим другой пример. Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры и к С. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право на спорную жилую площадь.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, оставила решение суда первой инстанции без изменения. В кассационном определении указала следующее: родители несовершеннолетних были лишены родительских прав.
Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. Их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д.
С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителями несовершеннолетних прежнему нанимателю, т.е. Д.
|
При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до помещения их в детские учреждения, последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних.
Согласно Семейному кодексу РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.
В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров. Подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества. Обмена жилых помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.
Исходя из установленных по делу обстоятельств. Суд первой инстанции обоснованно признал, что сделка по обмену квартиры и последующие действия с жилой площадью не могут считаться действительными[59].
|
|
Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...
Биохимия спиртового брожения: Основу технологии получения пива составляет спиртовое брожение, - при котором сахар превращается...
Состав сооружений: решетки и песколовки: Решетки – это первое устройство в схеме очистных сооружений. Они представляют...
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!