Финансово-экономическое состояние предприятия

    При подготовке анализа финансово-экономического состояния предприятия целесообразно наряду с финансовой и отчетной документацией предприятия использовать заключения аудиторских проверок.

   Оцениваемое предприятие расположено по адресу - Московская область, пос. Вороново, ул. Центральная, 5.

   Имеется подъездная дорога с асфальтобетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется всесезонно. На расстоянии 450 метров к югу от предприятия протекает река. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную.

   Земельный участок, на котором расположен склад, находится на северо-западной стороне пос. Вороново. Участок имеет форму квадрата и расположен на ровной местности. Площадь земельного участка 0,75 га.

  В процессе осмотра объектов предприятия и изучения документации чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на здания и сооружения, а также на работников предприятия, выявлено не было.

Рассматриваемая территория находится в ведении администрации Подольского района.

Описание активов оцениваемого предприятия приведено в таблице 1.

 

                                                              Табл.1. Активы предприятия «ЗАКАЗЧИК»

№                 Вид активов               Полная балансовая Остаточная балансовая

 п/п                                                    стоимость (тыс.руб) стоимость (тыс.руб)

 1. Производственное здание                    750000                       550000

 2. Автомобиль МАЗ-53363                200000                         150000

 3.  Автомобиль УАЗ-3909                                45000                      35000

 4. Лицензия на перевозку грузов              5000                         3000

 5. Производственные запасы            600000                         600000

   из них подлежат списанию             20000                         20000

                                                - 26 -

 

Производственное здание представляет собой склад продовольственных товаров с

встроенной  котельной объемом 6000 м3 площадью 1800 м2. Год ввода в

эксплуатацию - 1980 г.

Характеристики элементов конструкции здания (см. справочные материалы).

Фундаменты - сборные, железобетонные.

Стены и перегородки – кирпичные.

Перекрытия и покрытия - железобетонные.

Кровля – рулонная.

Пол – асфальтобетонный.

Этажность – 1-этажный.

У предприятия в длительной аренде находится земельный участок площадью 1,2 га с базовой арендной платой 20000 тыс. руб./га. Коэффициент перехода от базовой арендной платы к фактической продажной цене составляет для аналогичных земельных участков 45.

 

 

                  4. ОЦЕНКА ПАКЕТА АКЦИЙ ПРЕДПРИЯТИЯ

                  4.1. Оценка и корректировка активов баланса

 

                  4.1.1. Оценка объектов недвижимости

 

    Недвижимое имущество предприятия «ЗАКАЗЧИК» включает здание склада концентрированных кормов и земельный участок. Оценку указанных объектов недвижимости проводим затратным методом, который основан на определении стоимости точной копии или аналога оцениваемого объекта в современных условиях на дату оценки.

Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.

  Этапы расчета затратного метода следующие:

1. По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений подобрать аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.

2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость С 1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.

                3. Определяется полная восстановительная стоимость S 1969 оцениваемого объекта в ценах 1969 года:

                                              S 1969 = K х C 1969 х V,

       где          K – корректировочный коэффициент;

                       V - строительный объем здания.

                                                         - 27 -

 

4. Определяется полная восстановительная стоимость S 1984  оцениваемого  

        объекта в ценах 1984 года:

 

                                               S 1984 = K 1984 х S 1969,

         где K 1984  - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам

                             1984 года, который определяется в соответствии с

                             Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. N 94;

5.  Рассчитывается полная восстановительная стоимость S T  оцениваемого

           объекта на текущую дату оценки

 

                                                  S T = K T х S 1984,

          где K T – коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к уровню цен

                           на текущую дату оценки, который определяется по соответству-

                           ющему информационно-аналитическому сборнику Ко-Инвест.

6. Оценка износов. В соответствии с затратным методом должны быть учтены

три вида износов: физический, функциональный и внешний.

Физический износ здания или сооружения возникает в результате воздейст-

            вия на конструктивные элементы объекта природно-климатических факторов

            внешней среды. Для расчета физического износа основных конструктивных элементов из сборника показателей восстановительной стоимости выбирается таблица удельных весов конструктивных элементов аналога оцениваемого объекта. Общий процент физического износа здания рассчитывается по формуле:

 

                                         И = q 1 u 1 + q 2 u 2 + …+ q n u n,

  где         q i - удельный вес i – го конструктивного элемента;

                  u i - износ i – го конструктивного элемента

                  n - число основных конструктивных элементов оцениваемого объекта.

  Функциональный износ появляется в результате несоответствия технико-экономических характеристик объекта недвижимости современным требованиям. Для складских зданий, к которым относится оцениваемый объект недвижимости, внешний и внутренний дизайн склада, определяющие его функциональный износ, не оказывают

 существенного влияния на стоимость арендной платы. Именно поэтому функциональный износ в данном расчете не учитывается.

Внешний износ определяется суммой убытков, которые несет оцениваемый объект в результате воздействия факторов внешней среды. С учетом того, что оцениваемый склад с земельным участком соответствуют наиболее эффективному использованию этого объекта, оценщик считает влияние внешнего износа также незначительным и в расчете не учитывает.

7. Определяется остаточная восстановительная стоимость От оцениваемого объекта  недвижимости на дату оценки:

             

                                             От = S т х (100 – И):100.

 

                                                          - 28 -

 

Результаты определения полной восстановительной стоимости оцениваемых объектов недвижимости представлены в таблице 2.

                                          Табл.2. Расчет полной восстановительной стоимости склада

                                                       концентрированных кормов с участком земли

________________________________________________________________________________

№ Наименование Инв. Ед. Общее Стоимость Полная Индекс Индекс Полная вос-

пп  объекта       №, изм. кол-во ед.изм., восста- перехода перехода становитель-

                               лит.     ед. из- руб.     новит. к ценам к ценам ная стоимость

                                                мерен.                 стоим. 1984 г. 1998 г. в ценах на

                                                                                  в ценах              с НДС 01.01.98 г,

                                                                     .        1969 г.,                                    руб.

_______________________________________________________________________________

1.ЗДАНИЕ СКЛАДА   м3 6000      14,70  88200 1.18 18159,68  1601683776

 

2.УЧАСТОК ЗЕМЛИ   га  1,2      700000000                                                  840000000

                                                                                                                                                                                                         

Примечания: а) 14,7р=14,7х1.0 по сборнику УПВС №2 с учетом поправки для I климатического района; б) 88200р.=14,7х6000; в) 1.18=1.18х1.0 (отраслевой и территориальный индексы перехода к ценам 1969 г. по сельскому хозяйству для Московской области); г) 18159,68=1.18х13042х1.18 (для Московской области);

д) 1601683776=88200х18159,68; е) 26250000=1,2х20000000х35 (площадь земельного участка

умножается на базовую арендную плату и коэффициент перехода к фактической продажной цене.

При определении   процентов физического износа были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН 5-86 (р), Госгражданстрой,1988 г. Обобщенные признаки физического износа представлены в справочных материалах курсов.

Примечания: а) в расчетном задании слушатель проставляет % износа элементов конструкции здания произвольно;) физический износ земельного участка не начисляется.

Результаты расчетов по определению физического износа представлены в таблице 3.

                                                         Табл.3. Определение физического износа склада

                                                                                продовольственных товаров

_____________________________________________________________________________

№ КОНСТРУКТИВНЫЕ            Удельный Стоимость, Процент Сумма Остаточная

пп ЭЛЕМЕНТЫ ЗДАНИЯ               вес,%      руб.    износа износа стоимость,

____________________________________________________________руб._______руб.___

1. ФУНДАМЕНТЫ……………… 7       112117864 15  16817680    95300184

2.  СТЕНЫ И ПЕРЕГОРОДКИ…. 30       480505133  8   38440411   442064722

3.   ПЕРЕКРЫТИЯ И ПОКРЫТИЯ 25       400420944 10  40042094    360378850

4. КРОВЛЯ……………………….  5     80084189 10    8008419     72075770

5. ПРОЕМЫ………………………  6         96101027    2 1922021    94179006

  6. ПОЛЫ………………………….  11        176185215   25 44046304   132138911

7.   ЭЛЕКТРООСВЕЩЕНИЕ……. 11           176185215 10  17618522 158566693

10. ПРОЧИЕ РАБОТЫ……………  5    80084189 20  16016838    64067351

                                        ИТОГО     100    1601683776           182912289    1418771487

______________________________________________________________________________

    

 

                                                          - 29 -

 

Таким образом, остаточная восстановительная стоимость объектов недвижимости предприятия «ЗАКАЗЧИК» составляет 1418771000 + 840000000 = 2258771000 руб.

 

4.1.2. Оценка автотранспорта, машин и оборудования

 

В результате проведенного анализа эксперт пришел к заключению, что полная балансовая стоимость автотранспорта предприятия «ЗАКАЗЧИК», полученная в результате текущих переоценок по коэффициентам Госкомстата, является завышенной. В связи с этим была проведена переоценка полной восстановительной стоимости автотранспорта по рыночным ценам на дату оценки 1 января 1998 г. (см. справочные материалы по курсам «Оценка предприятий»). Результаты расчетов приведены в табл. 4.

 

                                                Табл.4. Расчет остаточной восстановительной стоимости

                                                             автотранспорта

 №     Наименование   Балансовая стоимость % износа Восстановительная стоимость

п/п                                     полная  остаточная                      полная     остаточная

                                           (тыс.руб) (тыс.руб)                     (тыс.руб)   (тыс.руб)

1. Автомобиль МАЗ-53363 200000   150000      25%     176000         132000

2. Автомобиль УАЗ-3909   45000      35000      23%       36500          28000

      ИТОГО:                      245000     185000                            212500          160000

 

 

4.1.3. Оценка нематериальных активов

 

К нематериальным активам предприятия “ЗАКАЗЧИК” относится по заданию только лицензия на перевозку грузов, которую оцениваем по ее остаточной балансовой стоимости 3000000 руб.

 

4.1.4. Оценка производственных запасов

 

Производственные запасы предприятия “ЗАКАЗЧИК” оцениваем по их балансовой стоимости 600000000 руб. за вычетом запасов на сумму 20000000 руб., подлежащих списанию. Таким образом, оцениваем производственные запасы на сумму 580000000руб.

 

4.1.5. Оценка дебиторской задолженности

 

Дебиторскую задолженность предприятию “ЗАКАЗЧИК” оцениваем по ее балансовой стоимости 350000000 руб. за вычетом безнадежного долга в сумме 20000000 руб. Поэтому оцениваем дебиторскую задолженность на сумму 325000000 руб.

 

         4.2.Оценка и корректировка пассивов баланса предприятия

Кредиторская задолженность преприятия «ЗАКАЗЧИК» в сумме 55000000 руб. должна

быть выплачена при ликвидации предприятия

 

                                                - 30 -

                 4.3.Оценка скидок и итоговой стоимости

В результате проведенных расчетов стоимость активов предприятия «ЗАКАЗЧИК» составила 3326771 тыс. руб., а задолженность предприятия определена в сумме

55000 тыс. руб.

Вычитая из стоимости активов задолженность, получаем стоимость предприятия на

1 августа 2006 г., составляющую 3271771 тыс.руб.

Выполним корректировки итоговой стоимости предприятия:

Скидка на недостаточную ликвидность активов –                                            4%.

Скидка на закрытое акционерное общество –                                                     15%.

Скидка на недостаточную квалификацию управленческого персонала –         2%.

Скидка на невысокую степень диверсификации производства –           2%.

Скидка на низкую степень интеграции производства –                         3%.

Скидка на изношенность основных фондов –                                                       3%.

Скидка на недостаточный спрос на аналогичные предприятия отрасли –      5%.

Скидка на состояние регионального рынка –                                                        5%.

Скидка на финансовое состояние предприятия –                                    10%.

Итого, скидка:                                                                                             49%

 

Определяем стоимость пакета акций предприятия «ЗАКАЗЧИК» путем уменьшения

 стоимости предприятия на величину итоговой скидки: 

                       3271771000 руб. – 1603167790 руб. = 1668603210 руб.

Округляя полученную сумму, оценим стоимость пакета акций предприятия

“ЗАКАЗЧИК” на 1 августа 2006 года;

 

  1670000000 руб.  (Один миллиард шестьсот семьдесят  миллионов рублей).

Номинальная стоимость одной акции предприятия «ЗАКАЗЧИК» равна - 16700 рублей.

 

 

                      СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек. Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.

2. Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. Постановление Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д.

3. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве". - КО - ИНВЕСТ, Выпуск № 18, 1997 года.

4. Сборник № 2 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения для переоценки основных фондов на 1 января 1973 года.-М.,1972.

5. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.-М.,1972.