Тема 6. Контроль и надзор в сфере недвижимости

Технический надзор заказчика и застройщика за строительством здания и сооружения направленная на систематическую проверку соответствия объема стоимости на качество выполненных строительное монтажных работ утвержденными проектами и сметами, строительным нормативом и правилом, государственным стандартом.

Осуществление технического надзора заказчика для все объектов строительства обеспечивается юридическими и физическими лицами, имеющими соответствующую лицензию на введение технического надзора заказчика и разрешение на строительство объекта в инспекции ИГАСН в порядке, установленном строительным нормами и правилами, статья 748 Гк. Кодекса РФ и положением о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений.

Обязанности технического надзора могут быть возложены на структурные подразделение заказчика - застройщик, ремонтные службы или производственно - технический отдел предприятия или органов организации, а также на стороннюю организацию, имеющую соответственную лицензию.

Тема 7. Риски в управлении недвижимости

Теория риска.

Существенное значение для анализа эффективности инвестиционно-строительных и риэлтерских компаний на рынке недвижимости имеет проблема рисков.

Следует иметь в виду, что любая операция, несущая элементы риска.

При этом операции с недвижимостью находится в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности.

Риск - это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми в начале. Причиной возникновения рисков является не определенности существующие в каждом проекте. Под не определенностью понимается неполнота или не точность информации об условиях реализации проекта, в том числе - о связывающих с ними затратах и результатах. Неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и постановлений, характерное понятие риска.

Риски могут быть "известные" - те, для которых возможно планирование.

Риски "неизвестные"-те, которые не могут быть с прогнозированы.

Классификация рисков.

Виды рисков:

·   Риск связанный с нестабильностью экономического законодательства;

·   Внешние экономические риски;

·   Неопределенность политической ситуации;

·   Неполнота или не точность информации;

·   Колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.д.;

·   Неопределенность природно-климатических условий;

·   Неопределенность целей, интересов и поведения участников;

Внешне непредсказуемые риски:

.   Неожиданные государственные меры регулирования в сферах;

2. Природные катастрофы;

.   Преступления;

.   Неожиданные внешние эффекты;

.   Срывы;

Внешне предсказуемые риски:

.   Рыночный риск;

2. Операционный;

.   Недопустимые экономические воздействия;

.   Отрицательные социальные последствия;

.   Изменение валютных курсов;

.   Не рассчитанная инфляция;

.   Налогообложение;

Внутренние нетехнические риски:

.   Срывы планов работ из-за:

·   Недостатка рабочий силы;

·   Не хватки материалов;

2. Перерасход средств из-за:

·   Срывов планов работ;

·   Переплат по материалам;

Технический риск:

.   Изменение технологий;

2. Ухудшение качества и производительности производства, связав проектом.

.   Специфические риски технологии закладываемой в проект;

.   Ошибки в проектно-сметной документации;

Правовые риски:

.   Лицензии;

2. Патентное право;

.   Невыполнение контрактов;

.   Судебные процессы с внешними партнерами;

.   Форс-мажор (чрезвычайные обстоятельства);

Страхуемые риски:

.   Прямой ущерб имущества;

2. Косвенные потери;

Анализ и оценка рисков.

Анализ рисков можно подразделить на два взаимно дополняющих друг друга вида: качественный и количественный.

Качественный анализ имеет целью определить (идентифицировать) факторы, области и виды рисков. Количественный анализ рисков должен дать возможность численно определить размеры отдельных рисков и риска проекта в целом.

Оценка рисков - это определение количественным или качественным способом величины (степени) рисков. Следует различать качественную и количественную оценку предпринимательского рисков.

Качественная оценка может быть сравнительно простой, ее главная задача - определить возможные виды рисков, а также факторы, влияющие на уровень рисков при выполнении определенного вида деятельности.