Управление земельно-имущественным комплексом. Управление территориями и недвижимым комплексом

Управление земельно-имущественным комплексом. Управление территориями и недвижимым комплексом

 

Тема 1. Недвижимость

 

Общие положения

Административный регламент по предоставлению муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственной собственности до ее разграничения, для целей, не связанных со строительством" (далее - Административный регламент), разработан в целях повышения качества предоставления и доступности муниципальной услуги, создания комфортных условий для получателей муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственной собственности до ее разграничения, для целей, не связанных со строительством" (далее - Муниципальная услуга) и определяет сроки и последовательность действий (административные процедуры) при предоставлении Муниципальной услуги.

Виды форм собственности предприятий

В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей. Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия:

·   субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы),

·   объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.)

·   и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).

В настоящее время российское законодательство содержит значительное количество норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью. Руководствуясь "Общеправовым классификатором отраслей законодательства", основные нормативные акты, регулирующие сферу недвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:

·   Основы государственного строя.

·   Гражданское законодательство.

·   Законодательство о земле.

·   Законодательство о предприятиях и предпринимательской деятельности.

·   Законодательство о финансах и кредите.

·   Законодательство о градостроительстве и архитектуре.

·   Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения.

·   Законодательство о капитальном строительстве и капитальном ремонте.

·   Законодательство об охране и использовании лесов.

·   Законодательство по общим вопросам народного хозяйства.

·   Законодательство о промышленности.

·   Законодательство по общим вопросам охраны окружающей природной среды и рационального использования природных ресурсов.

·   Уголовное законодательство

Характеристики и классификации объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости не только способствует более успешному их изучению, но и дает профессионалам и потребителям единые ориентиры. Признаки классификации объектов недвижимости, являющиеся основой для группировки, различны, как различны мотивация и условия платежеспособности. Единого типологического критерия, интегрирующего влияние всех факторов, нет. На практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. Но всегда надо помнить, что рынок недвижимости развивается не по классификации, а в соответствии с потребностями его участников. Поэтому всегда появляются объекты смешанных форматов, а некоторые лишь отчасти совпадают с классическими определениями.

Система классификаций объектов недвижимости

Определение объектов недвижимости предполагает наличие в их структуре двух элементов:

. Естественных (природных) объектов - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют "недвижимостью по природе".

. Искусственных объектов (построек): многоквартирные дома, коммерческие, общественные (специальные) здания и сооружения, инженерные сооружения.

Тема 3. Операции с объектами недвижимости

 

Аренда недвижимости.

Аренда (лат. arrendare - отдавать в наём) - форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату.

Передача муниципального имущества различным организациям для использования на условиях контракта аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов - надежным источником пополнения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития местности. Не являясь монополистом на рынке недвижимости, но обладая существенно большим, чем у любого другого собственника на данной местности объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия рынку: сдерживать рост и разброс цен, задавать уровень корректности и стабильности контрактов, снижать уровень произвола в отношении арендаторов со стороны частных владельцев недвижимости.

Форма договора

Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

Стороны договора

Арендодатель - физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом.

Арендатор - физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

Залог.

Залог в гражданском праве - имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа или кредита.

Залог может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства.

Залог недвижимого имущества и заклад движимости, как способы обеспечения обязательства, заключаются в том, что в случае неисполнения кредитор получает удовлетворение из заложенного имущества.

Рентные договоры.

Договор ренты - соглашение, в соответствие с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Различают следующие виды договора ренты:

.   Договор постоянной ренты

2. Договор пожизненной ренты

.   Договор пожизненного содержания с иждивением.

Требования, предъявляемые к договору доверительного управления имуществом

Статья 1016 ГК РФ содержит ряд требований, без соблюдения которых договор доверительного управления имуществом считается незаключенным. Так, согласно п.1 ст.1016 ГК РФ, в договоре должны быть определены следующие существенные условия о:

·   Состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

·   Наименование юридического лица или имени гражданина, в интересах которых осуществляется доверительное управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

·   Размер и форма вознаграждения доверительному управляющему, если его выплата предусмотрена договором доверительного управления имуществом.

·   Срок действия договора.

Субъектами договора доверительного управления имуществом являются:

·   Собственник имущества

·   Орган опеки или попечительства

·   Душеприказчик - исполнитель завещания

·   Другие лица.

Доверительным управляющим может быть:

·   Коммерческая организация

·   Индивидуальный предприниматель

·   Гражданин - физическое лицо

·   Некоммерческая организация.

Доверительным управляющим не может быть:

·   Унитарное предприятие

·   Учреждение

·   Государственный орган

·   Орган местного самоуправления

·   Выгодоприобретатель по договору доверительного управления имуществом.

К объектам договора доверительного управления имуществом относятся:

·   Предприятия и другие имущественные комплексы

·   Отдельные объекты недвижимого имущества

·   Ценные бумаги

·   Права, удостоверенные бездокументарной ценной бумагой

·   Исключительные права

·   Иное имущество.

По общему правилу, самостоятельным объектом договора доверительного управления имуществом не может быть:

·   Деньги - за исключением случаев, указанных в законе.

·   Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Передача такого имущества в доверительное управление возможно в следующих случаях:

·   Ликвидация юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится данное имущество.

·   Прекращение права хозяйственного ведения или оперативного управления и поступление соответствующего имущества во владение собственника по иным основаниям, предусмотренным в договоре.

Прекращение договора доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом прекращается в следующих случаях:

·   Смерть физического лица или ликвидация юридического лица, являющимися выгодоприобретателями, если иное не предусмотрено договором доверительного управления имуществом.

·   Отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору доверительного управления имуществом, если иное не предусмотрено в договоре доверительного управления имуществом.

·   Смерть гражданина, являющегося доверительным управляющим, а также признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

·   Признание индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом).

·   Отказ доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом.

·   Отказ учредителя управления от договора доверительного управления имуществом по иным причинам при условии выплаты доверительному управляющему предусмотренного в договоре вознаграждения.

·   Признание несостоятельным (банкротом) индивидуального предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Теория риска.

Существенное значение для анализа эффективности инвестиционно-строительных и риэлтерских компаний на рынке недвижимости имеет проблема рисков.

Следует иметь в виду, что любая операция, несущая элементы риска.

При этом операции с недвижимостью находится в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности.

Риск - это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми в начале. Причиной возникновения рисков является не определенности существующие в каждом проекте. Под не определенностью понимается неполнота или не точность информации об условиях реализации проекта, в том числе - о связывающих с ними затратах и результатах. Неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и постановлений, характерное понятие риска.

Риски могут быть "известные" - те, для которых возможно планирование.

Риски "неизвестные"-те, которые не могут быть с прогнозированы.

Классификация рисков.

Виды рисков:

·   Риск связанный с нестабильностью экономического законодательства;

·   Внешние экономические риски;

·   Неопределенность политической ситуации;

·   Неполнота или не точность информации;

·   Колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.д.;

·   Неопределенность природно-климатических условий;

·   Неопределенность целей, интересов и поведения участников;

Внешне непредсказуемые риски:

.   Неожиданные государственные меры регулирования в сферах;

2. Природные катастрофы;

.   Преступления;

.   Неожиданные внешние эффекты;

.   Срывы;

Внешне предсказуемые риски:

.   Рыночный риск;

2. Операционный;

.   Недопустимые экономические воздействия;

.   Отрицательные социальные последствия;

.   Изменение валютных курсов;

.   Не рассчитанная инфляция;

.   Налогообложение;

Внутренние нетехнические риски:

.   Срывы планов работ из-за:

·   Недостатка рабочий силы;

·   Не хватки материалов;

2. Перерасход средств из-за:

·   Срывов планов работ;

·   Переплат по материалам;

Технический риск:

.   Изменение технологий;

2. Ухудшение качества и производительности производства, связав проектом.

.   Специфические риски технологии закладываемой в проект;

.   Ошибки в проектно-сметной документации;

Правовые риски:

.   Лицензии;

2. Патентное право;

.   Невыполнение контрактов;

.   Судебные процессы с внешними партнерами;

.   Форс-мажор (чрезвычайные обстоятельства);

Страхуемые риски:

.   Прямой ущерб имущества;

2. Косвенные потери;

Анализ и оценка рисков.

Анализ рисков можно подразделить на два взаимно дополняющих друг друга вида: качественный и количественный.

Качественный анализ имеет целью определить (идентифицировать) факторы, области и виды рисков. Количественный анализ рисков должен дать возможность численно определить размеры отдельных рисков и риска проекта в целом.

Оценка рисков - это определение количественным или качественным способом величины (степени) рисков. Следует различать качественную и количественную оценку предпринимательского рисков.

Качественная оценка может быть сравнительно простой, ее главная задача - определить возможные виды рисков, а также факторы, влияющие на уровень рисков при выполнении определенного вида деятельности.

Управление земельно-имущественным комплексом. Управление территориями и недвижимым комплексом

 

Тема 1. Недвижимость

 

Общие положения

Административный регламент по предоставлению муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственной собственности до ее разграничения, для целей, не связанных со строительством" (далее - Административный регламент), разработан в целях повышения качества предоставления и доступности муниципальной услуги, создания комфортных условий для получателей муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственной собственности до ее разграничения, для целей, не связанных со строительством" (далее - Муниципальная услуга) и определяет сроки и последовательность действий (административные процедуры) при предоставлении Муниципальной услуги.