Археология об основании Рима: Новые раскопки проясняют и такой острый дискуссионный вопрос, как дата самого возникновения Рима...
Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...
Топ:
Выпускная квалификационная работа: Основная часть ВКР, как правило, состоит из двух-трех глав, каждая из которых, в свою очередь...
Оснащения врачебно-сестринской бригады.
Установка замедленного коксования: Чем выше температура и ниже давление, тем место разрыва углеродной цепи всё больше смещается к её концу и значительно возрастает...
Интересное:
Финансовый рынок и его значение в управлении денежными потоками на современном этапе: любому предприятию для расширения производства и увеличения прибыли нужны...
Средства для ингаляционного наркоза: Наркоз наступает в результате вдыхания (ингаляции) средств, которое осуществляют или с помощью маски...
Принципы управления денежными потоками: одним из методов контроля за состоянием денежной наличности является...
Дисциплины:
2020-03-31 | 144 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Оценка административно-хозяйственного здания доходным методом не производится, поскольку здание находится в небольшом городе, в районе экономического упадка. Спрос на аналоги и использование аналогов в данном районе практически отсутствует. Получение прибыли без больших вложений капитала проблематично. Прибыль, доход, не являются определяющими факторами при формировании цены объекта.
Анализ
наилучшего и наиболее эффективного использования.
(по административно-хозяйственному зданию)
В соответствии с определениями Рыночной стоимости, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наибольшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Основные предпосылки: Объект выставляется на открытый рынок. Предполагается наличие свободного будущего использования оцениваемого объекта. В качестве базы оценки применяется рыночная стоимость объекта.
В данном случае применяется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, т.е. принимая во внимание тип существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь его собственное мнение.
|
Для определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения оценщик анализирует основные ценообразующие параметры недвижимости, которые, в целях максимизации рыночной стоимости, могут быть эффективно изменены – в данном случае основной характеристикой, напрямую влияющей на размер арендной платы, является качество отделки помещений.
Стоимость рыночной арендной платы, в соответствии с выполненными нами маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости, принятая для дальнейших расчетов, для оцениваемых типов зданий расположенных в центральном районе г.Нытва, составляет (для объектов с разным качеством отделки):
Офисные площади: 80-100 руб./кв. м. в месяц;
Подвальные помещения: 28 - 35 руб./кв. м. в месяц;
Рассмотрим три варианта возможного будущего использования:
Вариант 1. Качество отделки – минимальное, что потребует затрат в размере 450 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 80 руб./м2 в месяц.
Вариант 2. Качество отделки – необходимое для исправления устранимого износа, что потребует затрат в размере 800 руб/м2. Ставка аренды для офисных помещений – 100 руб./м2 в месяц.
Вариант 3. Качество отделки – приближенное к европейским стандартам, необходимые затраты на ремонт 1 200 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 150 руб./м2 в месяц.
Третий вариант далее не используется из-за очевидного отсутствия спроса на данный вид услуг.
Исходя из доступной административной площади помещения исходные параметры для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования составят:
|
Расчет потенциального валового дохода от объектов недвижимости:
Тип помещения | Полезная площадь, м2 | Рыночная арендная плата, для аналогичного типа недвижимости, руб/м2 в год. | Потенциальный валовой доход, руб./год | ||||
1 | 2 | 1 | 2 | ||||
1 этаж | 125,26 | 960 | 1200 | 120249 | 150312 | ||
2 этаж | 171,54 | 960 | 1200 | 164678 | 205848 | ||
Затраты на ремонт | 133560 | 237440 | |||||
Итого | 151367 | 118720 |
Для определения ставки капитализации (дисконтирования) оценщик воспользовался методом анализа рыночных аналогов. Так, в процессе исследования Нытвенского рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что:
§ при низком уровне отделки при для зданий, аналогичных оцениваемому расположенных на окраинах города ставка арендной платы составляет 20 - 30 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 1100 – 1200 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 22%;
§ при среднем уровне отделки для зданий, аналогичных оцениваемому, ставка арендной платы составляет 80 – 100 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 5700 – 5800 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 17%;
§ здания с высоким уровнем отделки в городе практически отсутствуют.
Далее, пользуясь методами Доходного подхода, определяется настоящая стоимость будущих доходов для каждого варианта:
Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 | |
Потенциальный валовой доход, руб. | 151367,00 | 118720,00 | |
Потери от неплатежей арендной платы и не занятости, руб. (~ 15%) | 22705,05 | 17808,00 | |
Итого действительный валовой доход, руб. | 128661,95 | 100912,00 | |
Операционные расходы, %. | 35% | 36% | |
Чистый операционный доход, руб. | 83630,27 | 64583,68 | |
Общий коэффициент капитализации | 22% | 17% | |
Настоящая стоимость будущих доходов, руб. | 380137,58 | 379904,00 | |
Затраты на ремонт, руб. | 133560,00 | 237440,00 | |
Чистая настоящая стоимость проекта, руб | 246577,58 | 142464,00 |
Основываясь на данных полученных в результате настоящего анализа, можно предположить, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование под офисные помещения с минимальным уровнем отделки, что позволит максимизировать доходность и приведет к большей стоимости объекта.
Заключение
об итоговой величине стоимости объекта оценки:
(Административно-хозяйственное здание)
|
Итоговая таблица результатов оценки по трем подходам:
Наименование объекта оценки | Стоимость по затратному подходу | Стоимость по доходному подходу | Стоимость по сравнительному подходу | Утилиза- ционная стоимость | Рыночная стоимость |
Административно-хозяйственное здание | 1 601 300 руб | 246 577 | 1 750 000 руб | Не рассчитывалась | 1 389 800 руб |
Весовой коэфф. | 0,4 | 0,2 | 0,4 | 1,0 |
ВЫВОД: Рыночная стоимость предъявленного к оценке
Административно-хозяйственного здания по состоянию на 23.03.03г
составляет __ _ _1 389 800_ _ __ рублей
(Один миллион триста восемьдесят девять тысяч восемьсот рублей)
в том числе НДС 20% _ _ _ _231 633 _ _ _ _ руб
Заключение
о величине стоимости предприятия, исчисленной в рамках затратного подхода
Возвращаемся к основной формуле затратного подхода:
Собственный капитал = Активы – Обязательства
№ п/п | Активы | Обязательства |
Суммарный актив баланса 436 093 | Текущие обязательства 463 563 в том числе: - краткосрочные займы 40 077 - кредиторская задолженность 423 486 | |
Скорректированная стоимость здания 1 389 800 – 40 054 = 1 349 746 | ||
Итого 1 785 839 | Итого: 463 563 | |
Активы – Обязательства= 1 322 300 |
|
|
Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...
История развития пистолетов-пулеметов: Предпосылкой для возникновения пистолетов-пулеметов послужила давняя тенденция тяготения винтовок...
Особенности сооружения опор в сложных условиях: Сооружение ВЛ в районах с суровыми климатическими и тяжелыми геологическими условиями...
Биохимия спиртового брожения: Основу технологии получения пива составляет спиртовое брожение, - при котором сахар превращается...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!