Государственная регистрация недвижимости, прав на нее и сделок с ней как особенность правового режима недвижимости.

Отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимости, прав на него и сделок с ним регулируется ГК Республики Беларусь, Кодексом Республики Беларусь о земле, Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и иными актами законодательства Республики Беларусь.

Общие правила государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, закреплены в Гражданском кодексе, а именно в ст. 131:

 1. Государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.

2. В случаях, предусмотренных законодательством, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

4. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является публичной. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию только о существующих на момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества. Обобщенная информация о принадлежащих физическому или юридическому лицу правах на объекты недвижимого имущества предоставляется только в случаях, предусмотренных законодательными актами.

5. Отказ либо уклонение от государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним могут быть обжалованы в суд.

6. Порядок государственной регистрации и основания для отказа в регистрации устанавливаются законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» является ключевым нормативным документом, на котором основана система государственной регистрации недвижимости. В соответствии с данным законом государственной регистрации подлежат следующие объекты:

•   создание, прекращение существования, изменение недвижимого имущества;

•   сделки с недвижимым имуществом;

•   возникновение, прекращение, переход прав на недвижимое имущество (в том числе долей в правах, за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений прав на недвижимое имущество).

Из выше перечисленных объектов, подлежащих государственной регистрации, вытекают следующие понятия: государственная регистрация недвижимого имущества; государственная регистрация права, ограничения права на недвижимое имущество; государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом.

 Согласно Закону «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»:

 под государственной регистрацией недвижимого имущества следует понимать юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества [10];

 под государственной регистрацией права, ограничения права на недвижимое имущество следует понимать юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество [10];

под государственной регистрацией сделки с недвижимым имуществом следует понимать юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки [10].

Следует отметить, что государственная регистрация данных объектов, является важной частью гражданско-правовых отношений т.к. моментом создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, совершение сделки с недвижимым имуществом, является государственная регистрация. В судебном порядке государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть признана недействительной.

 В случае признания недействительной государственной регистрации создания недвижимого имущества недействительной является также государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на него и зарегистрированных сделок с ним. В случае признания недействительной государственной регистрации права, являющегося связанным с иным правом, ограничением (обременением) права, недействительной является также государственная регистрация связанных с ним прав, ограничений (обременений) прав. В случае признания недействительной государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом недействительной является также государственная регистрация основанных на такой сделке прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество [10].

Государственной регистрации, в соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», подлежат следующие виды объектов недвижимого имущества: земельные участки; капитальное строение; незавершенные законсервированные капитальные строения; предприятия как имущественные комплексы; изолированные помещения, в том числе и жилье; машино-место. Также законодатель может установить и другие виды недвижимого имущества подлежащего государственной регистрации. Что касается государственной регистрации в отношении поверхностных водных объектов, космических объектов, участков недр, воздушный и морских судов, а также судов внутреннего плавания и судов «река море», то правила устанавливаются Правительством Республики Беларусь и иными законодательными актами Республики Беларусь.

Одной из особенностей правового режима государственной регистрации недвижимости, прав на ней и сделок с ней является последовательность государственной регистрации, которая в свою очередь закреплена в вышеупомянутом законе. Для государственной регистрации определенных объектов требуется государственная регистрация других объектов подлежащих государственной регистрации. К примеру, государственная регистрация создания капитального строения и (или) создания незавершенного законсервированного капитального строения не может быть выполнена пока не произведена государственная регистрация создания государственного участка, на котором оно расположено. Также существуют и иные объекты государственной регистрации, которые без определенных государственно зарегистрированных объектов не могут быть зарегистрированы. В соответствии с ст. 10 закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» к ним относятся: изолированные помещения; машино-места; изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом; возникновения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение); переход, прекращение права на недвижимое имущество, возникновение, переход, прекращение ограничение (обременения) права на недвижимое имущество; возникновение, переход, прекращение права, ограничение (обременения) права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации; создание недвижимого имущества на основании договора о вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения), либо договора о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, либо договора о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности. Также следует отметить, что с учетом последовательности государственной регистрации, установленной ст. 10, одновременно могут осуществляется государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения нескольких прав, ограничений прав на это недвижимое имущество и государственная регистрация нескольких сделок с ними.

Исходя из законодательства можно выделить три основные группы субъектов государственной регистрации:

1.  Органы в области государственной регистрации недвижимого имущества и их работники, наделенные исключительными правами в области государственной регистрации недвижимого имущества (далее – регистраторы).

2.  Авторизованные посредники.

3.  Правообладатели и кандидаты в правообладатели на недвижимое имущество.

В первую группу субъектов входят республиканские организации по государственной регистрации. Одной из основных функций этого органа является общее и методологическое руководство деятельности территориальных организаций по государственной регистрации. Также республиканская организация по государственной регистрации подчинена и подотчетна специально уполномоченному органу государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации. Специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, который, в свою очередь, подчинен Правительству Республики Беларусь, является основным в системе государственных организаций в регистрации недвижимости т.к. именно этот орган обеспечивает единую государственную политику в области государственной регистрации недвижимости, прав на неё и сделок с ней. Но данный орган, в соответствии со ст.5 закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», не является субъектом государственной регистрации. Следующим субъектом, входящим в первую группу, является территориальная организация по государственной регистрации, данная организация относится к республиканским унитарным предприятием, в котором работают регистраторы. Компетенции республиканских и территориальных организаций закреплены в Законе Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». К регистраторам относятся работники республиканских и территориальных организаций по государственной регистрации, которые обладают исключительными правами закрепленные в вышеупомянутом законе. Также к данной группе субъектов можно отнести Белорусская инспекция речного судоходства, которая проводит государственную регистрацию морских судов, судов внутреннего плавания, судов плавания «река–море», и специально уполномоченный орган в области гражданской авиации, специально уполномоченный орган в области экспериментальной авиации и специально уполномоченный орган в области обороны на которые возложены обязанности регистрации и ведения соответствующего государственного реестра. Таким образом, к первой группе субъектов государственной регистрации относятся органы непосредственно осуществляющие государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Следующую группу субъектов образовывают авторизованные посредники. Авторизованные посредники – это лица, оказывающие гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам услуги, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, внесением исправлений, внесением отметок в регистрационную книгу, предоставлением сведений и документов из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, посредством электронного взаимодействия с организациями по государственной регистрации. Не все лица могут быть авторизованными посредниками, а только те, которые соответствуют требованиям законодателя. В соответствии с законодательством, авторизованными посредниками могут быть признаны: адвокат; нотариус, другое должностное лиц, имеющее право совершать нотариальные действия; риэлтерская организация; юридическое лицо, уполномоченное должностное лицо которого подписало документ, являющийся основанием для государственной регистрации. Также вышеупомянутые лица должны уведомить республиканскую организацию по государственной регистрации, о намерении осуществлять деятельность в качестве авторизированного посредника. Таким образом второй группой субъектов государственной регистрации, является круг лиц осуществляющие деятельность, связанную с государственной регистрацией и не являющиеся работниками республиканского или территориального, или иного органа осуществляющего государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Последней группой субъектов государственной регистрации, являются правообладатели и кандидаты в правообладатели на недвижимое имущество. К данной группе субъектов относятся следующие лица: Республика Беларусь и ее административно-территориальные единицы; юридические лица Республики Беларусь, иностранные и международные юридические лица; индивидуальные предприниматели; граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства; иностранные государства. К данной группе субъектов принадлежат лица, являющимися собственниками недвижимого имущества или иных прав в отношении недвижимости, которые хотят совершить действия по отношению к недвижимому имуществу. Следует отметить, что факт наличия у субъекта прав в отношении недвижимого имущества, не является критерием для участия в гражданско-правовых отношением. Таким образом, третью группу субъектов государственной регистрации составляют лица имеющие права на недвижимое имущество и лица, претендующие на права недвижимого имущества.

Рассматривая государственную регистрацию недвижимости нельзя не упомянуть такую особенность, что государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом могут быть признаны недействительными только в судебном порядке. Данная особенность имеет ряд отличительных черт.

Во-первых, подсудность исков о признании права собственности на недвижимое имущество, споров о недвижимом имуществе, иных исков о правах на него рассматривает суд по экономическим делам, по месту нахождения недвижимого имущества, в соответствии с Хозяйственно процессуальным кодексом Республики Беларусь (далее – ХПК). Также иски о правах на морские суда и воздушные суда, суда внутреннего плавания предъявляются в вышеупомянутый суд.

Во-вторых, в соответствии с ст. 7 ХПК, требование о признании недействительной государственной регистрации оформляется в виде искового заявления. Оформление такого искового заявление производится в соответствии с ст.159 и ст. 160 ХПК.

В-третьих, срок рассмотрения таких дел составляет не более одного месяца.

В-четвертых, в соответствии с п.2 приложением 16 к Налоговому кодексу Республики Беларусь, государственная пошлина за подачу искового заявления устанавливается в размере двадцати базовых величин.

Таким образом основным НПА в области государственной регистрации недвижимости является Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Государственная регистрация недвижимого имущества обладает рядом особенностей, включая особый последовательность регистрации недвижимого имущества и тот факт, что недействительность государственной регистрации недвижимости может быть признан только судом.