Рыночные уровни арендных ставок для аналогов офисных помещений, руб. / кв.м.

№	Характеристика аналогов	Арендная плата
1.	П. Антипино, 7 км. Старотобольского тракта,	215
2.	Ул. Чекистов, район промбазы,	350
3.	Д. Зайково	100

 

Таблица 2.9

 

Рыночные уровни арендных ставок для аналогов складских помещений (арочников),   руб. / кв.м.

№	Характеристика аналогов	Арендная плата
1.	Теплый склад в р-не пром.базы в п. Антипино	165
2.	Теплый арочник, Ул. Чекистов, район промбазы	125
3.	Теплое производственное помещение, д. Зайково	100
4.	Холодный арочник в р-не пром.базы в п. Антипино	60
5.	Холодный арочник, ул. Полевая, район промбаз	80
6.	Холодный арочник, Ул. Чекистов, район промбазы	100

 

На основании проведенного анализа рынка (см. табл.2.8 и табл.2.9) можно рассчитать среднемесячную арендную ставку, по которой собственник может сдавать в аренду офисные и складские помещения.

Действительный валовой доход должен учитывать потери от недозагрузки помещения в результате простоев при поиске арендаторов. Для данных офисного и складских помещений такой период может составлять 2 мес.

 

Расчеты заносятся в табл.2.10. 

Таблица 2.10

 

Прогноз действительного валового дохода от сдачи оцениваемых объектов в аренду (годовой)

 

№	Показатель	Значение
1.	Арендная ставка для офисного помещения, руб. / кв.м.
2.	Арендная ставка для складского теплого помещения руб./кв.м
	Арендная ставка для складского холодного помещения руб./кв.м
3.	Сдаваемая площадь офисного помещения, м2.
4.	Сдаваемая площадь складского теплого помещения, м2.
	Сдаваемая площадь складского холодного помещения, м2.
5.	Коэффициент загрузки для офисного помещения
6.	Коэффициент загрузки для складского помещения
4.	Действительный валовой доход от сдачи в аренду всего помещения, руб.

Операционные затраты представлены следующими статьями в табл.2.11:

 

Таблица 2.11

Уровень годовых операционных расходов, руб.

№ п/п	Показатели	Сумма
1.	Коммунальные платежи	92 148
2.	Заработная плата персонала с ЕСН	9 840
5.	Услуги связи	38 520
7.	Страхование имущества	22 400
8.	Налог на имущество	140 000
9	Налог на землю	4 104
9.	Вневедомственная охрана помещения	180 000
10.	Итого затрат	487 012

Срок оставшейся экономической жизни определяется на основе структуры недвижимости, составляющей производственную базу, и рассчитывается, исходя из данных приложения 1, результаты заносятся в табл.2.12.

 

Таблица 2.12

 

Определение среднеарифметического срока оставшейся экономической жизни производственной базы, лет

№	Состав производственной базы	Срок оставшейся экономической жизни
1	Административный корпус
2.	Арочник (литера А1)
3.	Арочник (литера А2)
4.	Средний срок экономической жизни производственной базы

Расчет коэффициента капитализации занести в табл. 2.13

 

Таблица 2.13

 

Расчет коэффициента капитализации, %

 

№ п/п	Элемент ставки капитализации	Значение
1.	Безрисковая ликвидная ставка
2.	Поправка на неликвидность
3.	Поправка на риск, связанная с конкретным объектом
4.	Норма возврата на капитал
5.	Коэффициент капитализации

 

 Расчет стоимости объекта оценки методом капитализации можно свести в табл.2.14.

 

 Таблица 2.14

 

Определение стоимости объекта оценки методом капитализации

№ п/п	Показатель	Значение
1.	Действительный валовой доход, руб.
2.	Операционные расходы, руб.
3.	Чистый операционный доход, руб.
4.	Коэффициент капитализации, %
5.	Стоимость объекта оценки, руб.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

 

1. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости [Текст] / И.Т. Балабанов. - СПб: Питер, 2000.

2. Бердникова, Т.Б. Оценка и налогообложении имущества
предприятий [Текст]: учеб. пособие / Т.Б. Бердникова. - М: ИНФРА-М, 2003.

3. Болтанова, Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа,
дарение, наследование, налогообложение [Текст] / Е.С. Болтанова. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - (Серия «Закон и общество»).

4. Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости [Текст] / С.В. Грибовский. - СПб: Питер, 2001.

5. Крутик, А.Б., Экономика недвижимости А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб: Издательство «Лань», 2001.

6. Максимов, С.Н. Основы предпринимательской деятельности на
рынке недвижимости [Текст] / С.Н. Максимов. - СПб: Питер, 2000.

7. Международные стандарты оценки [Текст] / сб. под ред.
И.Л.Артеменкова. - М.: РОО, 1995.

8. Миронова, Н.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб. пособие д/студентов, обучающихся по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии» (по отраслям) / Н.Н. Миронова - М.: Национальный институт бизнеса, 2004.

9. Оценка недвижимости [Текст]: учебник для студентов ВУЗов, обучающихся по специальности «Финансы и кредит» под ред А.Г.Грязнова, М.А.Федотова. Финансовая академия при Правительстве РФ; Институт профессиональной оценки. - М.: Финансы и статистика,2005.

10. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости [Текст]: учеб. пособие для студентов, обучающихся по специальностям «Экономика и управление» (060000) / Л.Н. Тепман - М.: ЮНИТИ-ДАНА,2006.

11. Управление недвижимостью [Текст]: Бизнес-энциклопедия / рук. работы Т.Иванов - СПб: Деловой Петербург Ч.1.,2007.

12. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Текст] - М.: ИНФРА-М, 2003.

13. Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса [Текст]: учебник / М.А. Федотова. Э.А. Уткин - М.: Ассоциация авторов и издателей «ТЕНДЕМ» Издательство «ЭКМОС», 2000.

 

 

Приложение 1

Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа зданий	Конструкция зданий	Нормативный срок службы, лет
I	Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами	175
II	Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам	150
III	Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные.	125
IV	Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные.	100
V	Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные.	80
VI	Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами.	50
VII	Здания деревянные, каркасные и щитовые	25
VIII	Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.).	15
IX	Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций.	10
X	Арочник	50

       

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

1. Общие положения…………………………………………….……….3                                                                                  

 

2. Указания к выполнению лабораторных работ…….……………….3                              

 

3. Практическая работа №1.Затратный метод ………………………….4                                     

 

Методика выполнения

Задание с исходными данными

 

4. Практическая работа №2. Метод сравнения продаж …………...…...7                       

 

 Методика выполнения

 Задание с исходными данными

 

5. Практическая работа №3. Доходный метод ……………………..….15                                      

 

Методика выполнения

Задание с исходными данными

 

Рекомендуемая литература…………………………..………………......24                                                                      

 

Приложение…………………..………………………………………..…25                                                                                                 

 

 

 

Методические указания для выполнения практических работ по курсу «Экономика недвижимости»

Для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» и 061100 «Менеджмент организации» всех форм обучения

 

 

Составители Т.Л.Краснова, к.т.н., доцент, Т.М. Важенина, ассистент

 

 

Подписано к печати                                                    Бум. ГОЗНАК

Заказ №                                                                           Уч. - изд. л.

Формат 60´90 1/16                                                Усл. печ. л.

Отпечатано на RISO GR 3770                                          Тираж 35 экз.

 

Издательство

государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования

«Тюменский государственный нефтегазовый университет»

625000, г. Тюмень, ул. Володарского, 38

Отдел оперативной полиграфии издательства

625039, г. Тюмень, ул. Киевская, 52