Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка

 

№ п/п	Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6	Аналог 7	Аналог 8	Аналог 9
1	Цена, м2,$
2	Имущественные права
3	Скорректированная цена, м2 (п.01+п.02)
4	Местоположение (коэф.)
5	Скорректированная цена, м2 (п.03*п.04)
6	Условия финансирования
7	Скорректированная цена, м2 (п.05+п.06)
8	Условия оплаты, %
9	Скорректированная цена, м2 (п.07*(1+п.08/100))
10	Время продажи, %
11	Скорректированная цена, м2 (п.09*(1+п.10/100))
12	Размер (масштаб), %
13	Скорректированная цена, м2 (п.11*(1+п.12/100))
14	Стоимость участка (п.13*902,77),$
15	Коммуникации,$
16	Скорректированная цена участка (п.14+п.15),$

 

 Коэффициент, корректирующий цену объекта по местоположению, можно рассчитать по формуле 2.3:

           

                                           Пм= ,                                           (2.3)

 

Где Х_i – цена i-го объекта, местоположение которого аналогично объекту оценки;

  У_i - цена i-го объекта, местоположение которого удалено от объекта оценки;

  N -  количество объектов.

Корректировка на условия финансирования. Типичным для данного сегмента рынка является приобретение права аренды земельного участка за счет собственных средств. В рассматриваемом случае все аналоги покупатели приобрели за собственные средства без привлечения кредитов. Таким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору.

Корректировка на условия оплаты. Типичным для данного сегмента рынка является приобретение земельного участка по безналичному расчету. Аналоги 1-4 и 6-9 были проданы по безналичному расчету, аналог 5 - по бартеру. Известно, что взаимозачеты ведут к повышению цены на 10%. Таким образом, цена аналога 5 требует понижающей корректировки.

Корректировка на время продажи. Аналоги продавали в разные сроки. Аналоги 4-6 были проданы за квартал до даты оценки, поэтому по ним корректировки отсутствуют, а аналоги 1-3 и 7-9 – за 3 квартала до момента оценки. Рост цен составляет 2% за квартал, поэтому следует ввести поправки на время продажи. Их можно рассчитать по формуле:

 

                               Пв=[ (1+ f)^t*100%]-100%,                                     (2.4)

 

где f – рост цен за квартал, доли ед.;

  t – количество кварталов.

Корректировка на размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью  900-1 500 кв. м. имеют оптимальный размер для строительства и эксплуатации административного здания. Избыточность (недостаток) уменьшает стоимость на 1% за каждые 100 кв. м. отклонения от оптимального размера.

Корректировка на наличие коммуникаций. Аналоги 1,3,5-9 так же, как и оцениваемый объект имеют инженерные коммуникации на границе участка, таким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору. Инженерные коммуникации для аналога 2 удалены от его границ, затраты на подведение коммуникаций до них составляют 15000 $. Инженерные коммуникации для аналога 4 полностью оборудованы и находятся на участке, затраты на подведение коммуникаций от границ участка составляют 40 000 $.

 

 

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №3. Доходный метод

Тема:  Применение доходного метода.

Цель: Оценка рыночной стоимости земельного участка с улучшениями доходным методом.

 

Область применения метода – оценка доходной недвижимости.

 

 

Методика выполнения

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости нежилого помещения исходя из способности недвижимости, приносить прибыль владельцу. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому типичный инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем выгоды от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Этапы применения этого метода следующие:

1) составление прогноза будущих доходов от недвижимости за период владения;

2) составление прогноза стоимости объекта в конце периода владения, т.е. определяется величина реверсии (стоимость продажи в конце периода);

3) пересчет прогнозируемых доходов реверсии в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтирования денежного потока.

Рыночная стоимость определяется с помощью двух основных приемов – метода капитализации доходов и метода дисконтирования будущих доходов.

Метод капитализации в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что эксплуатация недвижимости в течение длительного срока будет приносить примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными). При использовании метода капитализации, репрезентативная величина доходов делится на коэффициент капитализации для перерасчета доходов от использования недвижимости в его стоимость.             

     

                                   ,                                          (2.5)

 

где Соц - стоимость оцениваемого объекта;

     ЧОД – чистый операционный доход;

Rк – общий коэффициент капитализации.

Когда не удается сделать предположение в отношении стабильности доходов или их равномерных постоянных темпов роста, используются методы дисконтированных денежных потоков, которые основаны на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких временных промежутков. Эти доходы затем пересчитываются в текущую стоимость путем использования ставки дисконта по формуле 2.6:

 

                           ,                                (2.6)                    

 

где Нд – норма дисконта;

  N  - общее количество лет периода владения;

  n – порядковый номер года владения (причем исходный год владения всегда нулевой).

В данной лабораторной работе в рамках доходного подхода, предлагается использовать метод капитализации как наиболее приемлемый.                                 

Определение стоимости недвижимости на основе метода капитализации включает в себя следующие этапы:

1) Ретроспективный анализ и прогноз действительного валового и потенциального валового дохода;

2) Анализ и прогноз расходов;

3) Расчет величины чистого операционного дохода;

4) Определение соответствующей ставки капитализации;

5) Расчет стоимости объекта оценки.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользованных площадей и при сборе арендной платы, но с добавлением прочих доходов от рыночного использования недвижимости.

 

                             ,                               (2.7)

 

где ПВД – потенциальный валовый доход;

    Пнд – потери от недоиспользованной площади;

    Псб – потери от недосбора арендной платы;

    Дпр – прочие доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – максимально возможный доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании всех площадей.

 

                                ,                                          (2.8)

 

где S – общая площадь (сдаваемая в аренду);

     А –арендная плата за ед. площади.

Потери выражают в процентах по отношению к валовому доходу для чего рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд):

 

                               ,                                           (2.9)

 

где dn – доля единиц объекта недвижимости по которому                             перезаключены договора (в данном случае 1);

   Tc – средний период, когда единица объекта недвижимости свободна;

   Na – число арендных периодов в году.

Зная коэффициент недоиспользования можно рассчитать коэффициент загрузки (Кз):

 

                                      ,                                         (2.10)

 

Коэффициент потерь при сборе платежей (Кпсб) основывается на ретроспективной информации:

 

                                         ,                                      (2.11)

 

Чистый операционный доход – это действительный валовый доход за минусом операционных расходов за исключением амортизационных отчислений.

 

                                         ,                                   (2.12)

 

где ЧОД – чистый операционный доход;

ОР – операционные расходы.

Коэффициент капитализации - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Расчет коэффициента капитализации осуществляется различными методами. В частности для расчета коэффициента используется кумулятивный подход или метод возмещения капитальных затрат, при котором коэффициент складывается из 2х частей:

 

                                        ,                                  (2.13)

 

где Rд – ставка доходности инвестиций;

Rв – норма возврата капитала.

● ставка доходности инвестиций, являющаяся компенсацией инвестору за использование денежных средств

 

                                     ,                               (2.14)

 

где Rб – безрисковая ставка дохода (в данном расчете за безрисковую ставку была принята эффективеная доходность годовых, равная 7,5 %);

Rр – премия за риск;

Rнл – премия за низкую ликвидность.

● норма возврата капитала, т.е. норма погашения суммы первоначальных вложений, определяется как внесение части операционного дохода в фонд возмещения (одна из функций сложного процента).

Существует 3 способа возмещения капитала:

Метод Ринга  - означает прямолинейный возврат капитала:

 

                                              ,                                      (2.15)

 

 где Rи – ставка доходности инвестиций

    n – оставшийся срок экономической жизни

Метод Инвуда - означает возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции. Применяется, если сумма возврата реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.

 

                                 ,                                        (2.16)

 

где  SFF – фактор фонда возмещения.

 Метод Хоскольда - означает возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента:

 

                                        ,                                   (2.17)

 

 где  Rб – безрисковая ставка дохода.

Рисковая компонента ставки дисконтирования состоит из следующих элементов:

Риск, связанный с конкретным объектом - принимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов от конкретного объекта. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных сделок, иными словами — как риск реализации прогноза по конкретному объекту. Факторы риска, связанные с владением объекта недвижимости представлены в табл.2.7:

Таблица 2.7