Принципы, связанные с эксплуатацией собственности,

В группу принципов оценки имущества, связанных с эксплуатацией собственности, основанных на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемым к имуществу, входят следующие принципы: принцип остаточной продуктивности, принцип вклада, принцип изменяю­щейся доходности (убывающей отдачи), принцип сбалансированности (пропорциональности), принцип оптимальных размеров (величин), прин­цип оптимального разделения и соединения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности рассмотрим на примере зе­мельного участка. Остаточная продуктивность измеряется как остаточ­ный чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как бы­ли оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства - труд, капитал и предпринимательство (управление). Получаемый в результате экономической деятельности доход идет на оплату используе­мых факторов производства. Относимая к каждому из факторов произ­водства часть дохода представляет собой его цену. Для труда таковой це­ной является заработная плата, для капитала - выплаты по процентам, для предпринимательских действий - прибыль, для земли - рента.

Принцип вклада (иногда называемый принципом эффективности ин­вестиций) основывается на понятии «вклад». Вклад - это сумма, на кото­рую изменяется стоимость имущества или чистый доход, им приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемен­та (ресурса). Данный принцип заключается в том, что стоимость любого отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада. Кроме того, данный принцип подразумевает, что стои­мость имущества зависит от вклада в ее величину элемента этого имуще­ства. Применительно к оценке инвестиционной стоимости имущества дан­ный принцип гласит: доход, полученный в результате инвестиций, дол­жен превышать величину инвестированных средств.

Принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи) использу­ется при оценке имущества совместно с принципом наилучшего (наибо­лее эффективного) использования собственности (имущества). Данный принцип заключается в том, что по мере добавления элементов (ресур­сов) к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту имущества ресурсы обладают свойством на­сыщения, другими словами - убывающей отдачи. Замедление темпов происходит до такой точки, когда прирост стоимости объекта не стано­вится меньше, чем затраты на добавляемые элементы (ресурсы). Как сле­дует из принципа изменяющейся доходности, ресурсы, привлекаемые к объекту, обладают свойством убывающей отдачи. Поэтому экономически целесообразно привлекать к объекту имущества дополнительные ресур­сы до тех пор, пока издержки на привлечение ресурсов не сравняются с доходами от их использования. Такое использование объекта недвижи­мости будет эффективным, а сумма привлеченных к нему элементов ре­сурсов - оптимальной. В принципе изменяющейся доходности проявля­ется общий для многих процессов (как в обществе, так и в естественно-на­учных дисциплинах и в технике) эффект - «эффект насыщения».

Принцип сбалансированности (пропорциональности) определяет максимальную стоимость имущества. В соответствии с этим принципом любому способу использования имущества соответствует оптимальный (сбалансированный) набор факторов использования, при сочетании кото­рых достигается наибольшая доходность используемого имущества, т.е. максимальная стоимость имущества реализуется при взаимодействии этих факторов в оптимальном сочетании. В противном случае стоимость объекта имущества уменьшается.

Принцип оптимальных размеров (величин) применительно, в частнос­ти, к недвижимому имуществу гласит: при существующих на данном сег­менте рынка имущества тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества, обладающие определенной (оптимальной) величиной.

Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав определяет: имущественные права на объект оценки следует разде­лять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге до­стигла максимальной величины. Разделение (соединение) прав примени­тельно к данному принципу связано с разделением (соединением) самого разного рода - физическим, хронологическим (во времени), среди заинте­ресованных лиц (участников сделки или обладателей прав на имущество), по совокупности имущественных прав. Данный принцип используется совместно с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использова­ния собственности (имущества).

Иногда принцип оптимального разделения и соединения имуществен­ных прав трактуется несколько иначе - как принцип экономического раз­деления. Экономическое разделение имеет место, если права на имущест­во разделены между двумя или более лицами, использующими их в своих интересах, в результате чего может возрасти общая стоимость объекта. Разделение имущественных прав на объект может быть физическим (на различные его части), юридическим (по различным правомочиям лиц, ими обладающих), по времени (срок аренды) и другим. Принцип экономичес­кого разделения по своей сути подобен принципу сбалансированности, так как предметом его рассмотрения является оптимизация использования прав на объект с целью максимального увеличения стоимости объекта.