Эмиссия газов от очистных сооружений канализации: В последние годы внимание мирового сообщества сосредоточено на экологических проблемах...
Индивидуальные и групповые автопоилки: для животных. Схемы и конструкции...
Топ:
Когда производится ограждение поезда, остановившегося на перегоне: Во всех случаях немедленно должно быть ограждено место препятствия для движения поездов на смежном пути двухпутного...
История развития методов оптимизации: теорема Куна-Таккера, метод Лагранжа, роль выпуклости в оптимизации...
Интересное:
Подходы к решению темы фильма: Существует три основных типа исторического фильма, имеющих между собой много общего...
Берегоукрепление оползневых склонов: На прибрежных склонах основной причиной развития оползневых процессов является подмыв водами рек естественных склонов...
Мероприятия для защиты от морозного пучения грунтов: Инженерная защита от морозного (криогенного) пучения грунтов необходима для легких малоэтажных зданий и других сооружений...
Дисциплины:
2018-01-04 | 192 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Рыночный (сравнительный) подход к оценке имущества основывается на сборе и анализе информации о ценах недавних сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту или сходных с ним по каким-либо характеристикам. Такой анализ состоит из четырех основных этапов:
1)сбор информации об аналогах объекта оценки и их стоимости;
2)анализ достоверности и применимости информации;
3)расчет стоимости объекта имущества и оценка точности полученного результата;
4) подготовка заключения о стоимости оцениваемого объекта - составление отчета об оценке.
Рассмотрим требования к исходной информации. Сбор нужной информации о ценах реальных сделок - отдельная и часто трудная проблема для оценщика. Оценщику мало располагать достаточным объемом информации, ему необходимо проверить ее применимость и достоверность. Только в том случае, когда оценщик уверен, что в его распоряжении находятся действительные данные о реальных сделках, он может использовать эти данные в своем анализе и последующем расчете стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо учитывать, что в реальной практике стороны, участвующие в сделке, часто по различным причинам скрывают истинную цену сделки, стараясь занизить или, в некоторых случаях, завысить эту величину.
Следует иметь в виду, что полностью полагаться на цены предложения на недвижимое имущество, публикуемые в рекламных изданиях, нельзя - они могут существенно отличаться от цен реальных сделок. Также не являются достоверными данные о сделках между родственниками или между сторонами, одна из которых находилась в стесненных обстоятельствах - сделка носит вынужденный характер.
|
Необходимо, чтобы исходная информация, которую использует оценщик, соответствовала следующим основным критериям: стороны, участвующие в сделке, имеют достаточное представление о данном сегменте рынка; стороны сделки не связаны между собой какими-либо отношениями, которые могут повлиять на цену сделки; данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении. Однако необходимо сделать следующую оговорку: если информация о ценах возможных или реальных сделок не соответствует перечисленным критериям, то это еще не значит, что она не может быть использована.
Применение рыночного подхода основано на информации не только о реальных сделках купли-продажи, но и о других сделках. Например, после соответствующей обработки оценщиком может быть использована информация об иных разрешенных сделках с имуществом -залога, страхования, внесения в уставной капитал и других сделках. Так, при заключении сделки залога имущества стороны не исключают возможности того, что это имущество может быть продано на рынке в случае невыполнения обязательств одной из сторон договора. Очевидно, что величина кредита, обеспеченного залогом данной вещи, имеет прямую связь с ее рыночной стоимостью. Если оценщик установил эту зависимость (например, величина кредита под залог имущества такого вида составляет 70% от ее рыночной стоимости), то, не имея прямой информации о стоимости вещи при сделке купли-продажи, оценщик может ее спрогнозировать по информации об иных сделках.
На следующем этапе из всей имеющейся в распоряжении оценщика информации он выбирает ту информацию, которая применима к оцениваемому объекту. Основной критерий выбора информации, которая может быть использована для оценки конкретного объекта в рамках рыночного подхода, можно сформулировать в следующем виде: потенциальный покупатель, владеющий информацией о соответствующем сегменте рынка, сочтет сопоставимую вещь разумной заменой оцениваемой.
|
Если для какого-либо имущества по отношению к оцениваемому объекту основной критерий не выполняется, это означает, что данное имущество не может быть использовано для оценки данного объекта в рамках рыночного подхода. Удовлетворение данному критерию является условием необходимым, но не достаточным. Только в случае удовлетворения основному критерию сопоставимый объект может быть рассмотрен в соответствии с другими критериями (местоположение объекта, время продажи, состояние объекта).
Удовлетворение последним трем критериям ни в коем случае не отменяет необходимость удовлетворения первому - основному критерию. Поясним на примере. Рядом с оцениваемым объектом несколько дней назад было продано кафе, которое построено в том же году, что и оцениваемый объект, при этом оцениваемый объект - стадион. В данном случае объекты близки по местоположению, времени продажи и физическому состоянию, но поскольку не выполнен основной критерий, то эти объекты несопоставимы в рамках рыночного (сравнительного) подхода к оценке.
Выполнение дополнительных критериев использования информации для оценки (при выполнении основного критерия) в значительной мере желательно, но, не является обязательным, так как возможные отличия по дополнительным критериям (равно как и другие отличия) достаточно часто могут быть компенсированы внесением в оценочные расчеты соответствующих корректировок величины стоимости.
|
|
Автоматическое растормаживание колес: Тормозные устройства колес предназначены для уменьшения длины пробега и улучшения маневрирования ВС при...
Историки об Елизавете Петровне: Елизавета попала между двумя встречными культурными течениями, воспитывалась среди новых европейских веяний и преданий...
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...
Семя – орган полового размножения и расселения растений: наружи у семян имеется плотный покров – кожура...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!