Сущность рыночной стоимости имущества

 

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличной от рыночной. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности России, определено 10 видов стоимости, в том числе:

- рыночная стои­мость;

- стоимость в пользовании (потребительская стоимость);

- инвестици­онная стоимость;

- специальная стоимость;

- утилизационная стоимость;

- ликви­дационная стоимость;

- стоимость для целей налогообложения;

- залоговая стоимость имущества;

- стоимость замещения;

- стоимость воспроизводства.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями по состоянию на 22 августа 2004 г.) под рыночной стоимостью объекта оценки понимаетсянаиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки дейст­вуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан его покупать;

2) обе стороны сделки хорошо осве­домлены о предмете сделки;

3) действуют в своих интересах;

4) объект оцен­ки представлен на продажу в форме публичной оферты (от англ. offer -предлагать, предоставлять (возможность);

5) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

6) принуждения к со­вершению сделки в отношении участников сделки с чьей-либо стороны не было;

7) плата за объект оценки выражена в денежной форме.

 

Таблица 2.1 Отличия понятий «рыночная стоимость» и «цена»

 

Рыночная стоимость	Цена
Предполагаемая оценка	Фактическая стоимость, уплаченная при сделке
Отражает мнение оценщика	Отражает согласие сторон сделки
Определяется до сделки	Определяется во время сделки
Денежное выражение текущей полез­ности, будущей доходности, ценности	Денежное выражение уровня себестоимости и прибыли
Имеет разброс значений	Не имеет разброса значений

 

Рыночная стоимость предполагает наличие спроса и предло­жения на рынке, что является основой для определения средней цены (математических ожиданий относительно наиболее вероят­ной цены объекта). Согласно закону спроса, при снижении цен спрос растет при сохранении неизменности всех прочих парамет­ров. В соответствии с законом предложения при снижении цен сокращается предложение, а при повышении цен оно, наоборот, растет. Выравнивание, сбалансированность спроса и предложе­ния и позволяют определить наиболее вероятную рыночную сто­имость имущества.

Рыночная стоимость является основой для оценки различ­ного имущества. В общем смысле рыночная стоимость объек­та недвижимости является выражением его полезности с точки зрения рынка. Для конкретного предприятия полезность его имущества (активов) может отличаться от полезности с точки зрения рынка или отдельно взятой отрасли. Следовательно, не­обходимо, чтобы оценка рыночной стоимости имущества пред­приятия, его активов была адекватно отражена в бухгалтерской отчетности и учтена при налогообложении.

Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) - стоимость, которая существует в сознании у определенного потребителя и связана с его личным представлением об объекте оценки. Например, памятная вещь, связанная с историей семьи (семейная реликвия), может иметь для членов семьи (наследников) существенно большую стоимость, чем для других потенциальных потребителей (покупателей). Другой пример: про­изведение живописи для знатока, разбирающегося и в живописи, и в це­нах на картины, имеет существенно большую стоимость, чем для дилетан­та в данной области.

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость капита­ловложений конкретного инвестора в объект оценки. Ее величина опреде­ляется требованиями инвестора и отражает взаимосвязь между конкрет­ным инвестором и данной инвестицией. Инвестиционную стоимость мож­но определить как наивысшую цену, которую способен заплатить инвестор за реализацию инвестиционного проекта, принимая во внимание ожи­даемую от него доходность.

Специальная стоимость - стоимость объекта оценки, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговарива­ются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах оценки. Например, разновидностями специаль­ной стоимости являются страховая, таможенная и т.п.

Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная ры­ночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Утилизируемые материальные активы – это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного из­носа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полез­ность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из кото­рых состоит оцениваемый объект.

Ликвидационная стоимость объекта - цена, с которой вынужден со­гласиться продавец при продаже имущества в относительно небольшой срок, меньший, чем разумно приемлемый для продажи в обычных рыноч­ных условиях.

Стоимость для целей налогообложения - это стоимость, величина ко­торой определяется по установленной государственными органами мето­дике, например по единой шкале, утвержденной для начисления налога на имущество.

Залоговая стоимость имущества (стоимость залогового имущества) -стоимость имущества, являющегося предметом залога при обеспечении возвратности коммерческого или банковского кредита. Как правило, эта стоимость меньше, чем рыночная стоимость имущества; является одной из разновидностей ликвидационной стоимости имущества.

Для методологических целей вводятся понятия «стоимость замещения» и «стоимость воспроиз­водства».

Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, су­ществующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, иден­тичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и техно­логий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывает­ся невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.

Из вышеизложенного следует, что цель оценки (зависящая от вида сделки или другой процедуры, связанной с имуществом) определяет вид оцениваемой стоимости объекта имущества.

В большинстве случаев от оценщика имущества требуется определе­ние рыночной стоимости объекта оценки либо некоторой доли от этой сто­имости.