Основные факторы, влияющие на стоимость имущества

 

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, яв­ляются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность пе­редачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

Полезность - способность объекта имущества удовлетворять потреб­ности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода вре­мени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима некоторая ограниченность предложения (дефицитность).

Спрос - количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.

Предложение - количество товаров, которое продавцы хотят и способ­ны представить для продажи на рынке.

Дефицитность - недостаток каких-либо товаров, ограниченность предложения. Спрос может создать стоимость только тогда, когда ограни­чено предложение.

Возможность передачи прав на имущество и их разделение между различными субъектами также влияют на стоимость имущества.

Что касается затрат на создание имущества, следует сказать, что сто­имость не равнозначна затратам, поскольку она учитывает значительно большее количество ценообразующих факторов, а не только затраты.

Рынки имущества функционируют под влиянием факторов различных групп, которые необходимо учитывать при оценке имущества. Следует выделить шесть основных групп таких факторов: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические (техногенные).

Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на про­цессы функционирования рынков имущества внутренней и внешней полити­кой. Влияние политического компонента на рынок трудно формализовать, но учитывать его необходимо. К таким факторам можно отнести следующие:

1) социально-экономическую направленность деятельности федераль­ного правительства и региональных властей;

2) проведение предвыборных кампаний и референдумов;

3) возможность военных действий (в зоне межнациональных и религи­озных конфликтов);

4) действия правительства и местных органов власти в области эконо­мики, разработку нормативно-законодательных актов, касающихся сег­ментов рынков имущества (рынок жилья, рынок коммерческих помещений, рынок интеллектуальной собственности, рынок машин, оборудования и приборов, рынок ценных бумаг, фондовый рынок, рынок земли, ры­нок транспортных средств и др.);

5) политику местных (муниципальных) органов власти по функцио­нальному зонированию территорий;

6) государственную политику в области производства - скорость и направленность процессов приватизации, национализации и денационализации, развитие налоговой системы, способы демонополизации, политику
в области распределения доходов, в том числе систему социального обес­печения, политику в области экологии.

Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денеж­ную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы ин­фляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупа­тельную способность населения.

Социально-культурные факторы представлены различными аспекта­ми социально-экономической структуризации населения по различным параметрам: социально-профессиональным, социально-потребитель­ским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.

Демографические факторы - численность населения, прирост населе­ния, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации территорий и др.

К природно-географическим факторам следует отнести климат, рель­еф, природные ресурсы, экологические и другие условия, характерные для данного региона.

Научно-технические (техногенные) факторы, влияющие на техноло­гию и организацию производства, во многом определяют параметры себе­стоимости и рыночной цены товаров в частности, и объектов имущества вообще при формировании первичного рынка имущества.

В каждый анализируемый период конъюнктура рынка представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительно­сти, силе влияния и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии.

 

Контрольные вопросы

 

1. Содержание понятий «цена», «себестоимость», «стоимость».

2. Стоимость имущества, виды оценочной стоимости.

3. Отличия понятий «рыночная стоимость» и «цена».

4. Основные параметры, определяющие стоимость имущества.

5. Основные факторы, влияющие на стоимость имущества

ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Содержание и цели оценочной деятельности

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определя­ется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики. Субъекты свободного рынка в правовом смысле находятся в равных условиях. Любая сделка может быть осуществлена лишь при наличии согласия обеих (юридически равных между собой) сторон о стоимости объекта сделки. Таким образом, вопрос о стоимости объекта, продающегося на свободном рынке, то есть о его рыночной стоимости и об оценке этой рыночной стоимости, становится актуальным как для потен­циальных продавцов, так и для потенциальных покупателей. В этих усло­виях возникает насущная потребность в услугах профессионального оценщика.

Оценщик является третьей независимой стороной в споре продавца и покупателя о цене объекта сделки, своеобразным ценовым арбитром, ни­как не заинтересованным ни в завышении, ни в занижении этой цены. Оценщик заинтересован только в одном - в повышении своего профессионального авторитета, который является его главным активом, обеспечи­вающим увеличение числа клиентов и соответственно повышение дохода от профессиональной деятельности. Это возможно только в том случае, если оценщик будет максимально полно собирать всю информацию об объекте оценки, применять с учетом поправок для ее анализа общеприз­нанные методы - и на этой основе проводить корректную и справедливую оценку имущества.

Оценка стоимости имущества должна определяться только на основе беспристрастных данных об объекте оценки и о конъюнктуре соответствующего сегмента рынка, на нее не должны влиять пожелания клиентов (заказчиков) или иные факторы субъективного характера.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями по состоянию на 22 августа 2004 г.) в ст. 3 дается такая формулировка: «Под оценочной деятель­ностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, на­правленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

Основная цель оценочной деятельности - определение рыночной или иной стоимости (имущества) объекта оценки. Причем определение рыноч­ной стоимости как основного параметра большинства хозяйственных опе­раций является основной задачей оценщика.

Если говорить о цели оценки имущества более подробно, то следует от­метить, что ц ель оценки имущества зависит от конкретной сдел­ки с имуществом, от конкретного случая. В качестве таких случаев можно назвать:

1) определение стоимости имущества при его приватизации, передаче
в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

2) использование имущества в качестве предмета залога;

3) продажа или иное отчуждение имущества;

4) переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

5) передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды
юридических лиц;

6) ипотечное кредитование физических и юридических лиц (при возникновении споров о величине залоговой стоимости предмета ипотеки);

7) выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

8) проведение оценки объектов имущества с целью контроля за пра­вильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении
налогооблагаемой базы;

9) составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся
супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.

Законом предусмотрена обязательная оценка имущества в определенных случаях. Возможна также и необязательная оценка по желанию заинтересованной стороны (заинтересованных сторон).

Содержанием оценки является совокупность действий и отношений юридического, экономического, организационно-технического, научно-ис­следовательского и иного характера по определению стоимости имущест­ва - стоимости вида, которая определяется целью оценки (рыночная сто­имость, залоговая, ликвидационная, утилизационная, инвестиционная, страхования или другая стоимость объекта имущества).

Оценка имущества (оценочная деятельность) включают в себя дейст­вия и отношения, которые складываются в процессе непосредственного проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об оценке.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обяза­тельном использовании всех трех классических подходов к оценке иму­щества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.