Основные (классические) подходы к оценке имущества

В теории оценки имущества известны три основных (классических) подхода, которые базируются на трех различных способах определения стоимости имущества. Такими подходами являются: затратный подход, рыночный и доходный подход.

Затратный подход - подход, основанный на количественном анализе затрат на создание объекта, определении и учете износа оцениваемого объекта. Например, лицо, которое хочет приобрести здание, решая вопрос о возможной стоимости такой покупки, может исходить из информации о стоимости строительства такого же объекта (здания с теми же параметра­ми) вместе с приобретением соответствующего права на земельный учас­ток. При этом покупатель будет учитывать, с одной стороны, необходимое время на возведение аналогичного объекта и необходимые материалы (включая необходимый труд), а с другой - тот факт, что вновь возведен­ный объект не будет иметь износа по сравнению с построенным ранее.

Для применения затратного метода необходимо располагать достаточной ин­формацией о стоимости строительных работ и материалов, сроках реали­зации проекта и количественной оценке износа, о стоимости прав на зе­мельные участки.

Сферой применения затратного подхода к оценке являются прежде всего объекты, находящиеся в государственной или муниципальной соб­ственности и не имеющие обращения (или имеющие ограничения на обра­щение) на рынке. Таковыми, например, являются школы, детские сады, больницы, поликлиники, тюрьмы, суды, стадионы и тому подобное.

Использование затратного подхода необходимо также в следующих случаях: при технико-экономическом анализе нового строительства; при определении наилучшего использования земельного участка; при рекон­струкции; при оценке объектов специального назначения; при страхова­нии; при определении базы налогообложения имущества.

Затратный подход труднореализуем, например, для зданий с уникаль­ными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих ис­торическую ценность, а также для имущества, в частности зданий, с чрез­мерным физическим, функциональным и внешним износом.

В некоторых случаях оценка стоимости, полученная методами за­тратного подхода, может служить приемлемым ориентиром при опреде­лении рыночной стоимости объекта. Однако могут возникнуть ситуации, когда оценка стоимости, рассчитанная на основе затратного подхода, ни­как не может быть соотнесена с рыночной стоимостью.

Например, гости ница, построенная в тундре, по сметной документации может стоить на­много больше, чем особняк в центре Москвы, который тем не менее будет весьма высоко котироваться на рынке, на особняк найдутся десятки и сотни покупателей, в то время как найти и одного покупателя на гостини­цу не удастся.

Второй подход - рыночный. Рыночный подход (иначе называемый сравнительным подходом) базируется на анализе достаточного количест­ва величин цен объектов, зафиксированных на недавних (в обозримом прошлом - периоде времени, в течение которого цены изменяются незна­чительно) сделках купли-продажи объектов, подобных оцениваемому. Рыночный подход применим в случае наличия достаточной и достоверной информации о ценах сделок на рынке с подобными объектами. Вместе с тем применение данного похода за­труднительно при оценке нетиповых объектов. Например, при оценке те­атра оценщику вряд ли удастся найти достаточное число сделок купли-продажи таких объектов не только за последнее время, но и за многие предшествующие годы. Если предположить, что в распоряжении лица, проводящего оценку, будет находиться информация о единичных сделках такого рода, то вывод, полученный на основе столь скудной информации, нельзя считать достаточно достоверным.

Для ряда объектов применение рыночного подхода возможно, но за­труднено отсутствием достаточного объема прямой рыночной информа­ции.

Третьим из классических подходов является доходный подход к оцен­ке имущества, который основан на прогнозировании и расчете ожидаемого дохода от имущества или от вложенных в имущество средств. На основе анализа предполагаемых в будущем доходов и сложив­шегося на данном сегменте рынка соотношения между стоимостью объек­та и его доходностью оценщик делает заключение о стоимости конкретно­го объекта.

Этот подход наиболее распространен при оценке имущества, потенци­ально способного приносить доход своему владельцу. Доходный подход используется также и при оценке инвестиционных проектов.

Следует отметить, что каждый из трех подходов к оценке объекта имущества связан с определенным углом зрения на этот объект, а имен­но: затратный подход к оценке имущества связан со взглядом на «про­шлое» объекта имущества; сравнительный подход определяется анали­зом «настоящего» объекта имущества; использование доходного подхода основывается на прогнозировании, на взгляде в «будущее» объекта иму­щества. И именно наличие трех принципиально отличаю­щихся друг от друга частей оси времени (полуось «прошлое», точка «на­стоящее» и полуось «будущее») определяет число классических подходов к оценке имущества - три.

Контрольные вопросы

1. Содержание оценочной деятельности.

2. Цели оценочной деятельности.

3. Субъекты оценочной деятельности.

4. Объекты оценочной деятельности.

5. Затратный подходк оцен­ке имущества.

6. Рыночный (сравнительный) подходк оцен­ке имущества.

7. Доходный подходк оцен­ке имущества.