Правовая обеспеченность арендных отношений

Арендные земельные отношения, помимо ГК РФ, регулируются ЗК РФ (часть вторая) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 23.05.2016), нормативными правовыми актами субъектов РФ и органами местного управления. Правовые основы земельных отношений также рассмотрены в федеральном законе от 23.06.2014 № 171-ФЗ ( в ред. от 29.12.2015) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в федеральном законе от 7.07.2003 № 113-Ф3 (в ред. от 23.06.2014) «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и постановлением Правительства РФ от 7.05.2003г. № 262 (в ред. 31.03.2015) «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

Согласно закону РФ от 11.10.1991 № 1738-1 (ред. от 26.06.2007) «О плате за землю»: «… Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации…». Согласно действующему порядку определения нормативной цены земли, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группами. Органы местного самоуправления, по мере развития рынка земли, могут изменять границы оценочных зон, а также нормативную цену земли на 25% от установленной субъектом Российской Федерации, но уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня сложившейся рыночной цены на типичные земельные участки аналогичного целевого назначения.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 23.05.2016) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяет использование нормативной цены земли в случае отсутствия кадастровой стоимости.

В настоящее время в большинстве городов и поселениях арендная плата и нормативная цена земли определяется на основе ежегодно повышающихся коэффициентов к ставкам земельного налога.

Законодательством РФ определено, что цены на продаваемую землю (государственную и муниципальную) должны быть не ниже 5-кратной ставки земельного налога. В соответствии с «Налоговым кодексом Российской Федерации» земельный налог может устанавливаться представительным органом местного самоуправления в размере, не превышающем 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Результаты кадастровой оценки могут использоваться и для установления стоимостной базы для расчета арендной платы за землю, но, разумеется, с учетом конкретных особенностей каждого региона.

Как правило, размеры арендной платы за землю рассчитываются на базе действующих ставок земельного налога с применением системы коэффициентов в зависимости от качества и количества арендованной земли. Рост же ставок арендной платы в значительной мере связан с индексацией ставок земельного налога, оформленных законодательными актами. Учитывается также спрос и предложение, местоположение и другие факторы. При этом плата за аренду земли городов и поселений значительно выше, с учетом приведенных выше факторов дифференциации, чем в сельской местности.

Изменение ставок арендной платы, как и земельного налога, происходит почти ежегодно.

Арендная плата за землю устанавливается договором между арендодателем и арендатором. Муниципальные и государственные органы устанавливают базовые размеры арендной платы по категориям арендаторов и по видам земель. Размеры арендной платы за землю рассчитываются на базе ставок земельного налога с соответствующими коэффициентами в зависимости от качества, цели и категории арендаторов.

Специфика аренды коммерческой недвижимости. В крупных городах России достаточно устойчивый спрос на коммерческую недвижимость, особенно складские и торговые площади. За последние годы рост объема торговых площадей достаточно устойчив.

 

Заключение

В настоящее время в России большое внимание уделяется такому виду новых рыночных отношений, как аренда. Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Аренда позволяет вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, а также предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них. Преимущества аренды:

· договорность основных отношений арендатора и арендодателя, их полное равноправие, а значит и устойчивый характер;

· фиксированность арендной платы, позволяющая развиваться арендатору, получать более высокий доход;

· полная самостоятельность арендатора в организации производства, оплате труда, трудовом распорядке;

· возможность улучшения и приращения основных средств с последующим возмещением затрат, а также выкупа (особенно в лизинге).

Арендатор, используя арендованное имущество, экономит собственные средства и получает доход от этого, и собственно деятельности, осуществляемой на основе эксплуатации арендованного имущества.

Аренда удачно соединяет права пользования землей и собственника результатов производства. При этом аренда позволяет включать землю в систему рыночных отношений без передачи ее в частную собственность, поэтому аренда (особенно применительно к землям сельскохозяйственного назначения) выступает важнейшим рычагом преобразования земельных отношений. Такой подход позволяет использовать так называемую «социальную функцию земли», согласно которой земля, как естественный природный ресурс, должна удовлетворять потребности всего общества.

Таким образом, именно аренда позволяет наиболее последовательно разделить понятия собственности и хозяйствования. При сохранении собственности в руках арендодателя, арендатор, при соответствующем правовом обеспечении, может остаться как хозяином средств производства, так и активным товаропроизводителем, участником рыночных отношений. По сути, единственное ограничение состоит в том, что арендатор не в праве нарушать законных интересов арендодателя.

Список литературы и нормативно-правовых актов

1. Абрамова, Е.Н. Гражданское право. Т. 2: Учебник/ Е. Н. Абрамова [и др.] под ред. А. П. Сергеева. - Москва: Велби, 2012. - 878 с.

2. Варламов, А.А. Государственное регулирование земельных отношений: Учебник/ А.А. Варламов, B.C. Шаманаев. - Москва: Колос, 2005. – 336 с.

3. Вейнберг, А.Ю. Аренда: учет, налоги, право: Справочник/ А.Ю. Вейнберг. - Москва: Налог-Инфо, Статус-Кво 97, 2009. - 335 с.

4. Ерофеев, Б.В. Земельное право России: Учебник/ Б.В. Ерофеев. – 8-е изд., перераб. – Москва: Юрайт-Издат, 2004. –656 с.

5. Киселев, С.А. Аренда: правовое регулирование, налогообложение и учет: Учебное пособие/ С.А. Киселев, Д.А. Логунов. - Москва: Издательство АиН, 2010. - 364 с.

6. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 ст.9. (в ред. Законов РФ о поправке к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.14 №11-ФКЗ) [Электронный ресурс]. – КонсультантПлюс. – Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=2875

7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) [Электронный ресурс]. – Консультант плюс. – Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=198256

8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 23.05.2016) [Электронный ресурс]. – КонсультантПлюс. – Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=198285

9. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 05.04.2016, с изм. от 13.04.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2016)) [Электронный ресурс]. – Консультант плюс. – Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=194759

10. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 17 "Аренда" (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н) [Электронный ресурс]. – Консультант плюс. – Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=jt&div=LAW&rnd=210680.315717564&

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 15.031997г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли». [Электронный ресурс]. – Консультант плюс. – Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=13762