Развитие арендных отношений в России

В России законодательно гражданские правоотношения начали оформляться лишь к 14-15 векам в судных грамотах, которые представляли собой постановления совета бояр и вече, княжеские указы. В этих источниках впервые определились «правила» аренды имущества. В роли арендодателя мог выступать только собственник имущества (это условие на Руси просуществовало до середины 19 века). Предметом аренды могло выступать только недвижимое имущество (поля, луга, огороды). Срок аренды устанавливался по соглашению сторон. Собственник имущества имел право в любой момент времени расторгнуть договор, но существовало условие: аренду нельзя было прерывать до получения первого урожая.

Уложение царя Алексея Михайловича от 1649 года уже разрешало сдавать в аренду и движимое имущество, а также лавки, дворы, торговые ряды. В 16-17 веках наблюдается тенденция становления предпринимательской аренды земли, при которой арендатор использует труд наемных работников. Появляется субаренда. Указ Петра I от 30 января 1701 года и Указ Анны Иоанновны от 8 июня 1738 года вводили в обиход новый тип аренды – отдача земли внаем под постройку (арендатор на длительное время брал в наем участок земли, возводил на нем здания, а по окончании сделки передавал постройки в собственность хозяина земельного участка).

В дореволюционной России значительное оживление аренды земли было связано с крестьянской реформой 1861 года, в ре­зультате которой большое количество освобожденных от кре­постничества крестьян не получило в собственность земельные участки для масштабного ведения хозяйства. Крестьяне арендо­вали земли не только у помещиков, но и казенные, удельные и другие вненадельные земли, общее количество которых состав­ляло 50 миллионов десятин. После революции в соответствии с принятым в 1917 году Декретом о земле была отменена частная собственность на землю и аренда земли.

В связи с проведением НЭП (новой экономической полити­ки) в 1922 году был принят Закон о трудовом землепользова­нии, который разрешал трудовую аренду земли за денежную или натуральную оплату при условии, что земля обрабатывается са­мим арендатором, без использования наемного труда. Форма трудовой аренды сохранилась в Советском Союзе до 1930 года, после чего она была вначале отменена в единоличных хозяйс­твах, а в 1937 году повсеместно и полностью запрещена.

В первые годы советской власти, в период с 1921 по 1930 годы допускалась передача в аренду частным собственникам го­сударственных предприятий. В 1922 году было передано в арен­ду примерно 10000 относительно небольших предприятий на срок до 6 лет на договорных условиях с внесением арендной платы в виде доли продукции, с 1924 года - в денежной форме. В 1930 году частная аренда государственных предприятий была запрещена. С этого периода сохраняются лишь жалкие остатки аренды.

Признаки возрождения аренды появились в начале 60-х годов, когда законодательно были закреплены арендные отношения между государственными предприятиями, а также между предпри­ятиями, организациями и местными советами. Объектами аренды в этот период становятся строения, нежилые помещения, зда­ния, сооружения, отдельные виды оборудования, не используе­мые организациями, в ведении которых они находятся. Получил распространение бытовой прокат в виде предоставления гражда­нам со стороны специализированных ателье проката предметов домашнего обихода, бытовой техники, транспортных средств. Впрочем, подобная форма аренды не стала популярной у населения.

Перестройка во второй половине восьмидесятых годов при­дала новый импульс развитию арендных отношений в нашей стра­не. Установленные в 1989 году «Основы законодательства об аренде и арендных отношениях» знаменовали новый этап возрождения аренды и придания ей современного облика. Аренда была разрешена во всех отраслях народного хозяйства и стала применимой в отношении самых разных видов имущества любых форм собственности. Арендодателями становятся как государс­твенные органы, ведающие собственностью, так и предприятия и организации; допускается право собственника уполномочивать других лиц выступать в роли арендодателей. Объектами аренды теперь уже могут быть имущественные комплексы, здания, соо­ружения, оборудование, другие материальные ценности. Выдви­гается смелая мысль о пожизненной аренде сельскохозяйствен­ных земель с правом наследования, которая, правда не получи­ла затем поддержки законодателей

Проблема арендных отношений интенсивно разрабатывается в экономической теории и практике. Причем, если в зарубежных странах этот процесс достаточно устойчивый, то в России наблюдается определенная периодизация. Так, арендные отношения были актуальны до начала процесса реформирования, затем наступил период приватизации со всеми вытекающими последствиями, и где-то с начала XXI века, учитывая необходимость пополнения доходной части региональных и муниципальных бюджетов, вновь проблема аренды стала актуальной. Аренда недвижимости и земли становится важнейшим источником пополнения бюджетов всех уровней.

Понятие и сущность аренды

«...По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью...» [ст. 606 ГК РФ].

Договору аренды посвящена глава 35 Гражданского Кодекса РФ.

«… В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)...» [п.1 ст. 607 ГК РФ].

Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона - наниматель.

«… Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду …» [ст. 608 ГК РФ].

При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. Недопустимо в договоре аренды заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку данные договоры регулируются разными нормами гражданского законодательства.

«… Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества…» [п.1, п.2, п.3 ст. 609 ГК РФ].

«… Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца…» [п.1, п.2 ст. 610 ГК РФ].