Классификация объектов недвижимости в городе

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.

В зависимости от экономических условий:

· текущая (операционная)

· лизинг (финансовая), в том числе:

o финансовый;

o возвратный;

o оперативный.

По продолжительности арендных отношений:

· долгосрочная (свыше одного года);

· краткосрочная (не более одного года).

По объектам:

· недвижимое имущество;

· движимое имущество.

По субъектам (арендодатель, арендатор):

· государственные органы;

· юридические лица;

· физические лица.

В зависимости от области рынка:

· внутренняя аренда;

· внешняя аренда.

По форме арендной платы:

· денежная;

· натуральная (товарами, работами, услугами).

Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

· Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

· Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

Перейдем непосредственно к рассмотрению объектов коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость является разновидностью искусственных объектов недвижимости, т.е. построенных объектов недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

К объектам коммерческой недвижимости относятся всякого рода объекты нежилого фонда, например: здания особняков (отдельно стоящие здания), используемые под офисные, банковские, торгово- развлекательные и иные цели, не связанные с проживанием людей; все без исключения административные здания, офисные и бизнес центры, магазины, рестораны, павильоны, нежилые помещения на первых, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых зданиях, изначально не предназначавшиеся для использования, как квартиры, а так же квартиры, выведенные из жилого фонда и имеющие следующие целевые назначения:

· помещение свободного назначения

· под торговые цели

· офисное

· бытового обслуживания

· складское

· производственное

· всякого рода промышленные объекты (здания и помещения заводоуправлений, цеха, складские, производственные и иные аналогичные помещения, находящиеся на территории предприятий), земельные участки, предназначенные для промышленного или складского строительства и т.п.

Таким образом, понятие объектов коммерческой недвижимости достаточно обширно. Проще говоря, коммерческой недвижимостью является все, что не является жильем, дачными и коттеджными постройками, личными гаражами, а так же земельными участками, предназначенными для дачного или иного индивидуального жилого строительства.

Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать, передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов, в зависимости от стоящей перед вами задачи и поставленной цели. Цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна - получение дохода. Одни - собственники, или фирмы, являющиеся прямыми арендаторами у собственников - эту недвижимость не только используют сами но и сдают или продают. Собственники проводят операции по переуступке прав аренды «ППА» - (прямые арендаторы) и на этом зарабатывают. Другие - снимают в аренду (субаренду), или покупают (ППА) для открытия офиса, магазина, склада, ресторана, банка, производства и т.п., таким образом, используя коммерческую недвижимость, так же получают свой доход.

Один из самых перспективных секторов коммерческой недвижимости — сектор складских помещений. Наиболее востребованы складские помещения от 700 до 3000 кв.м. Особенно большой спрос на качественные помещения, полностью соответствующие международным стандартам.

Большим спросом пользуется аренда торговых площадей. Самые востребованные площади для торговли одеждой, магазины площадью от 30 до 60 кв. м., востребованы также гастрономические бутики. Резкого изменения ставок арендной платы за последние годы не происходит, некоторый рост наблюдается по предприятиям быстрого питания.

При этом на уровень арендной платы влияют многие показатели, определяющие успех торгового предприятия. Это: выбор места и участка, дизайнерская разработка, оценка платежеспособного спроса торговой зоны, наличие парковок, подбор арендаторов, качество и цены реализуемых товаров и др.

Функционирование коммерческих предприятий, сдающих в аренду нежилые помещения, подпадают под действие Гражданского и Налогового кодексов, федерального закона от 21.07. 1997 №122-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016). При этом возникает необходимость в государственной регистрации договоров аренды, которая обязательна для договоров, заключенных на срок 1 год и более. Государственная регистрация договоров аренды затрудняет внесение изменений в договор (каждое изменение необходимо зарегистрировать, на что потребуется 30 календарных дней с момента подачи полного пакета документов и оплата регистрационных действий), лишает возможности арендодателя менять величину арендной платы чаще, чем 1 раз в год, и даже ежегодное изменение необходимо регистрировать (требуется регистрация каждого расчета арендной плата, как изменения к договору аренды) и т.д. Для договоров аренды сроком менее 1 года регистрация не требуется, и конъюнктура цен на нежилые помещения в городе такова, что в течение года она меняется неоднократно, и поэтому коммерческим организациям выгоднее сдавать в аренду на 3-6 месяцев без регистрации и какого либо контроля. В принципе, налоговые органы вправе осуществлять контроль за правильностью применения цен по арендным сделкам, но производится это раз в 2-3 года или при закрытии предприятия. Так что контроль над обоснованностью арендной платы отсутствует. Проверяющие органы регистрируют лишь в том случае, если уровень арендной платы отклоняется в сторону повышения более чем на 20% от рыночного уровня. В процесс договорных арендных соглашений возникает много вариантов с серыми схемами. В результате сокращается налогооблагаемая база и уменьшается поступление налогов в бюджет

Рост арендных ставок возможен за счет изменения качества помещения, рыночной конъюнктуры территории и других факторов. Но вряд ли целесообразно вводить индексацию арендной платы на коэффициент увеличения минимальной заработной платы, что в конечном итоге может отразиться на ее уровне.

Введение в максимальной мере конкурсной системы при сдаче в аренду нежилого помещения при прочих равных условиях обеспечивает уровень арендных ставок, максимально приближенный к рыночному.

На начальном этапе реформирования аренда способствовала и приватизации госпредприятий, так и в процессе аренды происходило отделение функции владения от пользования и управления. Это приводило, в процессе коммерциализации производственных отношений, к постепенной смене форм собственности, в том числе и за счет акционирования собственности. И примерно до 2000г. темпы приватизации были достаточно высокие, но затем бюджетный дефицит заставил пересмотреть подходы к пополнению доходной части бюджетов, в основном за счет продажи имущества, начались поиски альтернатив приватизации, в качестве которого и выступила аренда.

Арендные ставки должны не только учитывать социальные особенности, и также способствовать развитию предпринимательства, но и обеспечивать пополнение доходной части бюджета.

Любой вид деятельности любой из фирм невозможен без использования коммерческой недвижимости того или иного рода, будь то офис или завод. Разумеется, любая операция с коммерческой недвижимостью должна проводиться таким образом, чтобы быть в соответствии с законодательством РФ, законами, постановлениями и аналогичными документами местных органов власти и органов надзора (например, СЭС и ГПН). Будь то аренда или покупка - любая сделка с коммерческой недвижимостью должна сопровождаться приложением необходимого, в том или ином случае, пакета документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки, и производиться по той или иной не противоречащей законодательству схеме. Например, любая сделка, проводимая с объектом коммерческой недвижимости - муниципальной (городской) или федеральной собственности, вне зависимости от срока заключения договора аренды (субаренды), нуждается в обязательной регистрации в соответствующих инстанциях. При сдаче в аренду объекта коммерческой недвижимости собственником, арендные отношения обязательно регистрировать только в том случае, если срок действия договора превышает 1 год (т.е. краткосрочные договора - на 11 месяцев - не регистрируются). Для регистрации договора прилагается пакет документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки.