Теоретические основы оценки бизнеса

Введение

Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику недвижимостью или вложить свои средства в бизнес приводит к возникновению множества проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

Цель данной курсовой работы – рассмотреть вопросы оценки стоимости месторождения энергетического угля.
В рамках данной цели необходимо выполнить следующие задачи:
- изучить теоретические основы оценки стоимости недвижимости, критерии, принципы данной оценки;

- рассмотреть методические основы оценки недвижимости;

- провести оценку конкретного месторождения.

Затратные методы

В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Метод балансовой стоимости (МБС) использует для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, например, имущественного комплекса предприятия, исключительно данные его баланса.
Методы восстановительной стоимости (МВС) так же, как и методы балансовой стоимости (МБС и МИБС), является затратным, ориентированным на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по методам балансовой стоимости.

Методы замещения (МЗ) по своему содержанию идентичны выше представленным МВС. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам.

Вместе с тем объект модифицируется по сравнению с периодом своей постройки в прошлом, в направлении учета современных требований и технологических возможностей.

Метод остаточной стоимости замещения (МЗО) так же, как и рассмотренный ранее МОВС, корректирует оценку, полученную исходными вычислениями методом замещения Сл, в направлении учета в значении текущей стоимости Сз1 фактора старения объекта. Здесь работают те же формулы, что и для оценки остаточной восстановительной стоимости.
Как и в МОСВ, в МЗО замещения имеют место и решаются вопросы обоснованного учета динамики физического износа и морального старения объекта. При этом определенную специфику будет вносить работа с измененными и вновь внесенными, в сравнении с оригинальным объектом, элементами и системами, поскольку динамика их износа будет отличаться от замещенных элементов и систем.

Заключение

При оценке стоимости бизнеса определенного внимания заслуживают вопросы использования методов оценки. Каждый из подходов, применяемых в современной теории оценки стоимости бизнеса, обладает как некоторыми преимуществами, так и определенными недостатками. В этой связи следует констатировать, что в современной теории оценок преобладают группировки методов оценки по формальным признакам, но недостаточное внимание уделяется методам оценки по временному признаку, который является важным критерием в определении изменений стоимости и цены объекта, находящегося в процессе перенесения своей стоимости на товар, т.е. функционирующего капитала.

В результате оценки данного месторождения энергетических углей и расчета показателей эффективности вложения инвестиций определились показатели чистого дисконтированного дохода и стоимости месторождения. ЧДД составляет 438 728 тыс. руб. Данная величина значительно превышает нулевое значение, что показывает выгодность вложения инвестиций. На основе проведенных расчетов и полученных данных можно сделать вывод, что отработка данного месторождения энергетических углей является выгодной.

Список использованной литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94 // СЗРФ.- 1994. № 32. –Ст.3301.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 30.11.94// СЗ РФ.- 1994. № 32. –Ст.3302.3. Бовин Л.А.,Чередникова Л.Е.Интеллектуальная собственность: экономический аспект.— М.: ИНФРА-М; 2008. 4. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инновации. М.: Филинъ. 2006.5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 6. Оценка бизнеса / Под ред. А.Г. Грязновой, М.Л.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004. 7. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. 8. Зубова А. Совершенствование методов управления недвижимостью // Экономические науки.- 2008- №9.9. Оценочная деятельность в России: участники рынка, основные проблемы, тенденции развития // Инвестиции России. -2009-№ 3. 10. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 2006.

 

 

Введение

Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику недвижимостью или вложить свои средства в бизнес приводит к возникновению множества проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

Цель данной курсовой работы – рассмотреть вопросы оценки стоимости месторождения энергетического угля.
В рамках данной цели необходимо выполнить следующие задачи:
- изучить теоретические основы оценки стоимости недвижимости, критерии, принципы данной оценки;

- рассмотреть методические основы оценки недвижимости;

- провести оценку конкретного месторождения.

Теоретические основы оценки бизнеса

 

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. На стоимость недвижимости влияют множество факторов. Покупатели коммерческой недвижимости интересует доход от использования данного объекта. А доход есть выраженная в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода, выше надежность и длительность его получения, тем лучше. Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.

В Гражданском Кодексе (статья 130) дается определение термина «недвижимая вещь»:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения».

В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (статья 1).

Здесь к объектам, относящимся к недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы. Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима: при операциях купли-продажи или сдачи в аренду; при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; для страхования объектов недвижимости; при кредитовании под залог объектов недвижимости; при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных; при ликвидации объектов недвижимости; при исполнении прав наследования, судебного приговора; — при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовый объект недвижимости — это земля, которая является местом проживания людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров. Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является привлекательным направлением инвестирования. Формами дохода от недвижимости являются:

- будущие периодические потоки денежных средств;

- увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

- доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Таким образом, недвижимость — это особый вид собственности с особыми правами, являющийся привлекательным объектом инвестирования. Покупка и продажа недвижимости связана с существенными затратами времени и финансовых ресурсов при возможном дроблении капитала на несколько долей, поэтому ликвидность инвестиций в недвижимость значительно меньше, чем у других направлений инвестиционных вложений. Однако инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.

Процесс оценивания недвижимости можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями современных норм.

Субъектами оценочной деятельности являются:
1. Оценщики: физические лица (индивидуальные предприниматели); юридические лица (консалтинговые и аудиторские фирмы, оценочные фирмы).
2. Заказчики: потребители оценочных услуг (государство, инвесторы, страховщики, кредиторы, граждане и т. д.).

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.

Проведение оценки включает в себя несколько этапов, на которых должно быть осуществлено заключение с заказчиком договора об оценке, а именно:
- установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
- анализ рынка, к которому относится объект оценки;
- выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

- обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
- составление и передача заказчику отчета об оценке.

При оценке недвижимости применяется ряд принципов. Принципы оценки объектов недвижимости — это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов — субъекта, объекта и рыночной среды — то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости, выделено три группы принципов:
1. Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя). Сюда относят: принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания;
2. Принципы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости: принцип остаточной продуктивности земли; принцип предельной продуктивности; принцип предельной производительности (или возрастающей и убывающей отдачи); принцип сбалансированности; принцип оптимального размера; принцип разделения имущественных прав на собственность;
3. Принципы, связанные с рыночной средой. В этой категории выделяют: принцип зависимости от внешней среды; принцип соответствия; принцип спроса и предложения; принцип конкуренции; принцип изменения стоимости.

Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Основными являются шесть групп: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические.

Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на функционирование рынков недвижимости внутренней и внешней политикой страны. К политическим факторам обычно относят: 1) социальную и экономическую направленность политики правящей партии; 2) предвыборные кампании; 3) военные действия в зоне межнациональных конфликтов; 4) политику правительства и местных органов власти в области экономики — нормативно-законодательные акты, касающиеся сегментов рынка недвижимости (рынка жилья, коммерческих помещений и т. д.);
5) политику местных органов власти по функциональному зонированию территорий; 6) элементы государственной политики в области производства, которые, в свою очередь, включают скорость и направленность процессов национализации и денационализации, налоговую систему, способы демонополизации, политику в области распределения, включая принятую систему социального обеспечения, политику в области зашиты окружающей среды.

Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денежную политику, темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.

Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально-экономической структуризации населения по различным основаниям, таким, как социально-профессиональные, социально-потребительские, по уровню доходов, жилищные условия и т. д.

Демографические факторы — это численность населения, прирост населения, уровни рождаемости и смертности, плотность населения, миграции, степень урбанизированности территорий и др.

К природно-географическим факторам относят климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия.

Во многом определяют параметры себестоимости и рыночной цены при формировании первичного рынка недвижимости научно-технические факторы.

При оценке недвижимости необходимо обратить внимание на возможные риски. Риски — это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале. В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности — как в связи с разрушением самого объекта недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.
Выделяют следующие виды рисков:

- рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием нанес макроэкономических и региональных факторов;
- производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;
- финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.
2. Методические основы оценки недвижимости

На основе анализа зарубежного опыта, публикаций в методической литературе и периодике, международных стандартов, отечественных разработок и нормативно-законодательной документации, систематизируем методы оценки объектов недвижимости в рамках следующих трех групп.

1. Затратные методы. Методы балансовой стоимости. Методы восстановительной стоимости. Методы замещения.

2. Сравнительные (аналоговые) методы. Метод восстановительной стоимости по аналогам. Метод сравнения. Метод инвестиций.

3. Доходные и другие (комбинированные) методы (использующие данные о будущих затратах и доходах). Метод капитализации прибыли. Метод приведенного чистого дохода. Метод подрядчика. Метод остатка. Метод предпринимательской оценки.

Затратные методы

В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Метод балансовой стоимости (МБС) использует для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, например, имущественного комплекса предприятия, исключительно данные его баланса.
Методы восстановительной стоимости (МВС) так же, как и методы балансовой стоимости (МБС и МИБС), является затратным, ориентированным на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по методам балансовой стоимости.

Методы замещения (МЗ) по своему содержанию идентичны выше представленным МВС. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам.

Вместе с тем объект модифицируется по сравнению с периодом своей постройки в прошлом, в направлении учета современных требований и технологических возможностей.

Метод остаточной стоимости замещения (МЗО) так же, как и рассмотренный ранее МОВС, корректирует оценку, полученную исходными вычислениями методом замещения Сл, в направлении учета в значении текущей стоимости Сз1 фактора старения объекта. Здесь работают те же формулы, что и для оценки остаточной восстановительной стоимости.
Как и в МОСВ, в МЗО замещения имеют место и решаются вопросы обоснованного учета динамики физического износа и морального старения объекта. При этом определенную специфику будет вносить работа с измененными и вновь внесенными, в сравнении с оригинальным объектом, элементами и системами, поскольку динамика их износа будет отличаться от замещенных элементов и систем.