Договор поставки и его особенности

 

По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Характеристика договора: консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Предметом являются вещи, не изъятые из гражданского оборота.

Субъектами сделки могут быть любые субъекты гражданских правоотношений.

Стороны договора – поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность и покупатель – любой гражданин.

Форма договора подчиняется общим правилам: устная, письменная простая, либо нотариально удостоверенная.

Срок: в течении срока действия договора поставка отдельными партиями или равномерными партиями помесячно или по графику (декадный, суточный, часовой и т. д.).

Существенные условия договора: срок и предмет (товар).

Количество товара определяется в единицах измерения или в денежном выражении. Если условия о товаре не согласованы, договор считается не заключенным.

Ассортимент товара согласовывается сторонами. Если он не установлен, то ассортимент возникает из существа обязательства, т. е. товар должен быть в ассортименте при учете обычных интересов покупателя.

Цена товара определяется договором поставки или может быть определена исходя из его условий. Цена может быть установлена в зависимости от веса нетто или может изменяться в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т. д.).

Цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. В договоре поставки определяется порядок поставки товара. Товар отгружается (передается) покупателю, являющемуся стороной договора поставки, или лицу, указанному в договоре в качестве получателя.

Договором поставки может быть предусмотрено право покупателя давать поставщику указания об отгрузке (передаче) товаров получателям, указанным в отгрузочной разнарядке. Содержание отгрузочной разнарядки и срок ее направления покупателем поставщику определяются договором. Если срок направления такой отгрузочной разнарядки не определен договором, она должна быть направлена поставщику не позднее чем за тридцать дней до наступления периода поставки. Если покупатель не представляет отгрузочную разнарядку в установленный срок, поставщик вправе либо отказаться от исполнения договора поставки, либо потребовать от покупателя оплаты товаров Кроме того, поставщик вправе потребовать возмещения убытков, причиненных в связи с непредоставлением отгрузочной разнарядки.

При заключении договора продавец обязуется доставить товар в указанное место и передать указанному лицу. Договор считается заключенным с момента вручения его покупателю, предъявившему квитанцию либо иной документ о заключении договора, если иное не вытекает из договора или существа обязательства. Если не определен срок, о товар должен быть передан в разумный срок с момента предъявления покупателем требования о передачи.

Права продавца:

1) передать покупателю товар в срок установленный договором, при отсутствии такого срока в разумный срок или семидневный срок после предъявления требований;

2) передача товара свободном от прав третьих лиц, если иное не предусмотрено договором.

Обязанности покупателя:

1) принять товар, если у него нет права требовать замены или отказа от исполнения договора;

2) покупатель обязан оплатить товар по цене, которая предъявляется при сравнимых обстоятельствах к аналогичным товарам.

Риск случайной гибели и случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда продавец исполнил свое обязательство по передаче товара покупателю. Риск случайной гибели и случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора оптовой купли-продажи.

 

Договор контрактации.

 

Договор контрактации – производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю – лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (ст.535 ГК РФ).

Сторонами данного договора являются продавец – производитель сельскохозяйственной продукции и покупатель – заготовитель этой продукции.

В качестве продавца-производителя выступают сельскохозяйственные коммерческие организации: хозяйственные общества и товарищества, производственные кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства, осуществляющие предпринимательскую деятельность по производству (выращиванию) сельскохозяйственной продукции.

Покупателем-заготовителем может являться коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по приобретению (закупке) сельскохозяйственной продукции для ее последующей переработки либо продажи (например, молочные заводы, мясокомбинаты, фабрики по переработке шерсти, предприятия оптовой торговли в сфере потребкооперации и др.).

В отличие от договора поставки, по договору контрактации продавец обязан произвести (вырастить) сельскохозяйственную продукцию для того, чтобы продать ее покупателю (заготовителю).

 

47.Договор продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости представляет собой одну из разновидностей договоров купли-продажи, объектом которого является недвижимое имущество. Таким образом, договор продажи недвижимости обладает всеми характеристиками договора купли продажи. Согласно условиям данного договора продавец берет на себя обязательства по передаче покупателю в собственность недвижимого имущества (квартиры, земельного участка, сооружения и пр.) за определенную стоимость.
Поскольку недвижимое имущество, как правило, имеет высокую ценность, договор должен обеспечивать защиту интересов его участников.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет недействительность договора. Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю по договору.

Особые требования предъявляются к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, несоблюдение которых влечет его недействительность. Например, в ст. 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть предусмотрены данные о подлежащем передаче покупателю недвижимом имуществе, в т.ч. данные о расположении данного недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Согласно п.1 ст.555 ГК РФ данный договор должен содержать цену продаваемого имущества. Если условия о продаваемом недвижимом имуществе или о цене продаваемого имущества в договоре не определены, то договор продажи недвижимого имущества считается незаключенным.

Этот договор является:

· - консенсуальным - считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;

· - возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);

· - двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) - каждая из сторон имеет права и несет обязанности.

48. Договор продажи предприятия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не может передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Особенности данного договора обусловлены его предметом. В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Основным источником правового регулирования договора продажи предприятия является параграф 8 гл. 30 ГК РФ. При недостаточности норм этого специального параграфа к продаже предприятий применяются сначала правила параграфа 7 гл. 30 ГК РФ, а затем — общие положения о купле-продаже.

49. Договор мены.

Договор мены получил широкое распространение в иму­щественном обороте. Во внешнеторговом обороте данный договор именуется также бартерной сделкой.

Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. В данном договоре стороны именуются одновременно продавцами и покупателями. К договору мены применяются не только общие, но и специ­альные правила, регулирующие отдельные виды договора купли-продажи (поставки, продажи недвижимости, прода­жи предприятий, контрактации и др.).

Договор мены является консенсуальным, возмездным и взаимным. Он считается заключенным с момента достиже­ния сторонами соглашения относительно всех существен­ных условий, и начало его действия не связано с факти­ческой передачей товара. Предметом договора могут быть только вещи. Условие о предмете (наименование, количест­во обмениваемых товаров) - единственное существенное условие договора мены. Все остальные условия определя­ются в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже. В качестве договора мены могут рассматриваться только сделки по обмену товаров.

В случаях, когда вместо расчетов за товары предусматривается выполнение работ или оказание услуг, передача исключительных прав, сделка должна квалифицироваться как смешанный договор.

Договор мены универсален, его участниками могут быть любые субъекты: физические, юридические лица, публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные органы).

Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноцен­ными, если из договора мены не вытекает иное. Если сторо­ны признают, что обмениваются неравноценными товарами, сторона, получающая более дорогой товар, обязана оплатить разницу в цене непосредственно до или после исполнения своей обязанности передать товар. Договором может быть предусмотрен и другой порядок компенсации разницы в цене товара.

Расходы по передаче товаров и их принятию и иные действия, связанные с исполнением договора, возлагаются на сторону, которая согласно договору несет соответствую­щие обязанности.

Обмен товарами может производиться одновременно или в разные сроки. Нередко сначала свою обязанность по пе­редаче товара выполняет одна сторона, а через некоторое время — другая. Положения ст. 569 ГК РФ направлены на защиту интересов того участника мены, которому переда­ется товар первым до получения товара от другой стороны. Он может воспользоваться правами, предоставляемыми ему ст. 328 ГК РФ о встречном исполнении, и приостановить исполнение или отказаться от договора и требовать возме­щения убытков, если налицо обстоятельства, очевидно сви­детельствующие о том, что исполнение другой стороной не будет произведено в установленный срок.

Важным обстоятельством исполнения договора мены яв­ляется установление момента перехода права собственнос­ти на обмениваемые товары. Если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обменива­емые товары переходит к сторонам одновременно после ис­полнения обязательств передать соответствующие товары.

50. Договор аренды (имущественного найма).

Аренда в переводе с латинского языка означает "отдавать внаем". Аренда известна с времен античности. Тогда государство сдавало в аренду общинные земельные участки. Постепенно в аренду стали сдавать пошлины, налоги, театры, дома, рабов.

В России в настоящее время аренда предусмотрена гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

В ГК РФ определены главные условия заключения и реализации договора аренды и разграничены отдельные виды договора аренды — прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг).

Договор аренды—двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный; его сторонами являются арендодатель и арендатор. Статьей 608 ГК РФ устанавливается, что арендодателем является собственник сдаваемого в аренду имущества. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, на законных основаниях таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения — государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества. Субъекты права оперативного управления — унитарные предприятия могут сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

В отношении арендаторов никаких специальных ограничений нет. Принимаются во внимание общие требования, предъявляемые к лицам, заключающим любую сделку, — они должны быть дееспособными.

Объектом аренды может быть любое индивидуально определенное имущество, которое не теряет своих свойств в процессе использования, в том числе земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п. (ст. 607 ГК РФ).

Законом могут быть установлены определенные виды имущества, которое не может быть сдано в аренду или аренда которого требует соблюдения определенных правил. Например, изъяты из оборота, а потому не могут быть арендованы железные дороги общего пользования, стратегические объекты.

Нельзя в отношении земельных участков, участков недр, водных и лесных массивов заключать договор аренды, если на пользование ими не выданы специальные лицензии управомоченными государственными органами в соответствии с установленным порядком.

Государство, оставаясь собственником государственного имущества, делегировало полномочия арендодателя по сдаче его в аренду Министерству государственного имущества Российской Федерации и его территориальным управлениям. Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Федерации, и муниципальное имущество сдаются в аренду в соответствии с нормативно-правовыми актами субъектами Федерации. Но если субъект Федерации не урегулировал эти правоотношения, то арбитражно-судебная практика признает арендодателями и соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Закон устанавливает разграничение между пользованием арендованным имуществом, соединенным с владением им, и пользованием им без владения. Эти особенности связаны с научно-техническим прогрессом, где всеми полезными свойствами имущества можно пользоваться, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.).

В договоре аренды необходимо четко указать все признаки, характеризующие сдаваемое в аренду имущество, состав имущества, его местонахождение, состояние и др. Статья 432 ГК РФ устанавливает, что если эти требования не выполнены, то договор аренды считается незаключенным.

Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр в соответствии с п. 3 ст. 11 Федерального закона от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах"1 (в редакции от 3 марта 1995 г.) предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом, после чего может заключаться договор аренды.

Специальные правила действуют в отношении форм заключения договора аренды. Статьей 609 ГК РФ устанавливается, что если договор заключается на срок более одного года или если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, то обязательна простая письменная форма.

Договор аренды недвижимого имущества независимо от суммы сделки, срока и состава участников подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Так, не требуется государственной регистрации договоров аренды воздушных и морских судов, а также судов, используемых для внутреннего плавания (ст. 633, 643 ГК РФ).

Договор аренды может заключаться на определенный либо на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если срок аренды договором не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения срока, установленного законом, договор по истечении определенного срока прекращается.

В соответствии с ГК РФ арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Поскольку договор аренды является возмездным, в нем определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Условия об арендной плате не относятся к числу существенных. Но статья 654 ГК РФ устанавливает исключения, когда размер платы обязателен. Это касается аренды зданий и сооружений.

Арендная плата устанавливается за арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание перечисленных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного, раза в год. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.

Главная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору.

Арендодатель имеет следующие обязанности.

1. Предоставить сдаваемое внаем имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Это означает, что имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды. Указание на сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано описанием его технических характеристик.

Предоставляемое внаем имущество должно быть передано вместе со всеми необходимыми документами (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.).

При непредоставлении имущества в указанный в договоре срок либо при непередаче документов и принадлежностей, относящихся к имуществу, арендатор может потребовать не только возмещения причиненных убытков, но и расторжения договора.

2. Отвечать за любые недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию полностью или частично, даже если при заключении договора арендодатель о них не знал (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Арендатор не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества в аренду.

3. В соответствии со ст. 613 ГК РФ арендодатель обязан предупредить арендатора о праве третьих лиц на сдаваемое внаем имущество, если они имеются. Такие права могут иметь в своей основе право залога, сервитут и т.п. Если арендодатель не исполнит эту обязанность, то арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

4. Производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 616 ГК РФ).

Капитальный ремонт проводится в срок, установленный договором, а если он договором не предусмотрен и возникла необходимость в капитальном ремонте, то он проводится в разумный срок.

В соответствии со ст. 644 ГК РФ арендодатель не проводит капитального ремонта транспортного средства, если оно сдано в аренду без экипажа.

В договоре могут быть указаны и другие обязанности арендодателя, например, оказание консультативной или иной помощи в целях наиболее эффективного использования имущества, взятого в аренду.

Арендатор имеет следующие обязанности.

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Если условия не определены, пользование имуществом осуществляется в соответствии с его назначением.

2. Поддерживать имущество в исправном состоянии, расходовать средства на его содержание (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

3. Поддержанием имущества в исправном состоянии считается также его обслуживание, которое позволяет пользоваться имуществом в любой момент без затрат на это каких-либо дополнительных усилий.

4. Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

5. Возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором в случае прекращения договора аренды (ст. 622 ГК РФ). Нормальным признается износ имущества при обычном использовании в течение срока, предусмотренного договором.

Если арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель может требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае несвоевременного возврата имущества договором может быть предусмотрена неустойка. Убытки, которые понес арендодатель, могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.

5. Сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя. Согласие арендодателя может быть выражено непосредственно в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему, а также в одностороннем письменном разрешении.

При заключении договора аренды арендодатель имеет право:

- требовать от арендатора внесения арендной платы;

- требовать от арендатора досрочного внесения платы, если существенно нарушены сроки ее внесения (п. 5 ст. 614 ГК РФ);

- требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом, полученным по договору аренды, с существенными нарушениями или не по назначению. Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор существенно ухудшил имущество, более двух раз не вносит арендную плату, не проводит капитального ремонта имущества в сроки, оговоренные в договоре (ст. 619 ГК РФ);

- приобрести право собственности на отделимые и неотделимые улучшения предмета аренды, произведенные за счет амортизационных отчислений от имущества, сданного в аренду (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

- в соответствии со ст. 624 ГК РФ получить выкуп за арендованные имущество, если по закону или договору оно переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора во всех случаях только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Арендатор имеет право:

- расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, предупредив об этом арендодателя за один месяц (при аренде недвижимости — за три месяца);

- истребовать сданное внаем имущество, если арендодатель не представил его в указанный в договоре срок;

- требовать возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения договора аренды;

- требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора аренда по вине арендодателя;

- расторгнуть договор аренды, если арендодатель не представляет имущество арендатору или создает условия, препятствующие использованию имущества, или если в имуществе обнаруживаются недостатки, препятствующие его нормальному использованию;

- требовать расторжения договора, если арендодатель не проводит капитальный ремонт переданного в аренду имущества;

- расторгнуть договор аренды, если имущество в связи с обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, делающем его не пригодным к использованию, даже если в этом нет вины арендодателя;

- требовать устранения недостатков, обнаруженных в имуществе, сданном внаем;

- требовать уменьшения арендной платы при обнаружении недостатков в арендованном имуществе или не оговоренных при заключении договора прав третьих лиц;

- провести капитальный ремонт за счет арендодателя, если он ремонт не провел;

- с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве паевого взноса или вклада в уставный капитал;

- иметь преимущества при заключении договора аренды на новый срок по сравнению с другими лицами;

- стать собственником отдельных улучшений объекта аренды, если иное не предусмотрено договором аренды;

- получать в собственность арендованное имущество, если в договоре предусмотрена такая возможность.

Особое внимание необходимо обратить на порядок расторжения или изменения договора аренды, который оговорен в ст. 619, 620 ГК РФ. Арендодатель обязан в случае возникновения спора письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перед подачей иска необходимо, чтобы арендодатель выполнил требования о письменном предупреждении арендатора. В противном случае иск будет отклонен.

В соответствии с досудебной процедурой решения спора сторона, заинтересованная в расторжении или изменении договора аренды, обязана направить другой стороне свое предложение. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ иск в суд должен быть предъявлен при наличии одного из условий:

- получен отказ другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора;

- ответ на предложение отсутствует в течение 30 дней (если другой срок не предусмотрен законом либо договором).

При нарушении одного из этих требований суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора аренды, обязан отклонить иск без рассмотрения.