Определение стоимости воспроизводства улучшений

В рамках затратного подхода при оценке определяется стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Расчёт производился по УПВС, с определением совокупного износа здания.

(1)

ПВС – Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта;

ПВС_ед. – полная восстановительная стоимость строительства единицы сравнения в ценах на дату оценки;

Vo - Строительный объем оцениваемого объекта (количество единиц сравнения)

При определении восстановительной стоимости объекта оценки затратным методом, оценщиком вкачестве нормативной базы для расчета восстановительной стоимости используются сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости). Кроме этого, при расчётах используются рекомендации "Общей части к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов", Москва, 1971 г., «Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости», Москва, 1995 г.

На основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) осуществляется подбор объекта-аналога, расчет корректировок на отличия объекта-оценки от объекта-аналога и вычисление стоимости строительства с разбивкой по конструктивным элементам в соответствии с рекомендациями технической части УПВС. Перевод в уровень цен на дату оценки, производится с применением стандартных индексов удорожания строительной продукции.

В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др. Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений учитывают все общестроительные работы, санитарно-технические устройства и электроосвещение внутри зданий, а в некоторых случаях также стоимость железнодорожных путей в пределах здания. В восстановительную стоимость включены также подъемники (лифты), находящиеся в зданиях.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции оцениваемого здания или сооружения, применяемых материалов для фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др. При условии совпадения технических характеристик, стоимость 1,0 м³ оцениваемого здания принимается равной стоимости 1,0 м³ здания по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.

Расчет полной восстановительной стоимости единицы сравнения производится по формуле (2):

ПВС_ед. = УСП₆₉ ×Кр ×И_69,84–10(2)

где:

ПВС_ед. - полная восстановительная стоимость единицы сравнения, руб.;

УСП₆₉ - удельный стоимостной показатель (руб.) за единицу сравнения объектов оценки в ценах 1969 г.;

К_р – районный коэффициент;

И_{69, 84 – 10} - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на I квартал 2010 г., ____________ (см. формулу 3);

Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на I квартал 2010 г определяется следующим образом:

(3)

И_69-84 – индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1 января 1984 года, 1,18 (Приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94);

И_84-04 – индекс перехода от цен 1984 года к ценам 31 декабря 2004 года по объектам гражданского строительства, 44,78 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, "ЧелСЦена", часть 2, № 12, декабрь 2004 г.);

И_00-04 – индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2004 года, 2,34 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, № 12, декабрь 2004 г.);

И_00-10 – индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2010 года, _________ (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, № _______________________20___ г.).

Таким образом, индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ от цен 1969 г. в цены 2010 г. на дату оценки составляет:____________________

Оценка совокупного износа

Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывается по формуле

Св. И = СЗ ∙ {1 – (1 – ФИ / 100) ∙ (1 – Фн.И / 100) ∙ (1 – Вн.И / 100),

где СЗ – стоимость замещения (воспроизводства), руб.;

Cв.И – совокупный износ, %;

ФИ – физический износ, %;

Фн.И – функциональный износ, %;

Вн.И – внешний износ, %.