Определение рыночной стоимости права собственности сравнительным подходом

Этапы (алгоритм) применения СП:

1. Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о котировках, о предложениях по продаже объектов, которые сопоставимы с оцениваемым объектом;

2. Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта. При выборе объектов сравнения основным принципом является аналогичное наиболее эффективное использование объекта.

3. Определение подходящих единиц сравнения (таких, например, как руб. за кв. м общей площади участка) и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

4. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых. При этом поправки принято разделять на две группы – к первой группе относятся характеристики сделок, ко второй - характеристики объектов;

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравнимых объектов к одному стоимостному показателю (или группе показателей - в условиях недостатка или низкой степени достоверности рыночной информации).

Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.

Последовательно:

1.Передаваемые права собственности.

2.Условия финансирования.

3.Условия продажи.

4.Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

5.Местоположение.

6.Физические характеристики объекта.

7.Экономические характеристики объекта.

8.Использование объекта.

9.Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

При продаже земли это:

♦ цена за 1 м², сотку, гектар

При продаже застроенных участков это:

♦ цена за 1 м² общей площади здания;♦ цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду;

♦ цена за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1 м²);♦ цена за 1 м³;

♦ цена за единицу недвижимости (дом, комната);♦ цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).

За единицу сравнения в данном случае целесообразно выбрать стоимость 1 квадратного метра общей площади земельного участка (1 кв.м), так как у Оценщика имеются точные данные о площадях объекта оценки и объектов аналогов, данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов, данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора. Остальные вышеперечисленные единицы сравнения не используются при продаже незастроенных земельных участков.

Для применения сравнительного подхода, Оценщик провел анализ рынка свободных земельных участков в Сортавальском районе и г. Петрозаводске, которые были выставлены на продажу (информация о сделках и предложениях) и определил среднюю стоимость права собственности 1 кв.м для оцениваемого земельного участка. Принято решение использовать аналоги, расположенные в г. Петрозаводске, т.к. рынок земельных участков коммерческого и производственно-складского назначения в Сортавальском районе не развит и информация о сделках и предложениях о продаже земельных участков аналогичного назначения с объектом оценки отсутствует (более полная информация об аналогах представлена в Приложении № 2 к настоящему отчету). Объекты-аналоги представлены в Таблице 2.

Таблица 2

Общая характеристика объектов-аналогов и корректировка по группам элементов сравнения представлена в Таблицах 3, 4.

Таблица 3

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ АНАЛОГОВ

Таблица 4

КОРРЕКТИРОВКИ ПО ГРУППЕ ЭЛЕМЕНТОВ СРАВНЕНИЯ