Как безопасно распределить входной НДС при строительстве

Александр АНИЩЕНКО, аудитор ООО «Аудиторская фирма АТОЛЛ-АФ»

О чем пойдет речь: об учете НДС при строительстве многоквартирных домов, где на первом этаже располагаются нежилые помещения для бизнеса. Проблема в том, что реализация жилья НДС не облагается, а нежилых помещений – облагается. Как в такой ситуации вести раздельный учет и заносить счета-фактуры в книгу покупок?

Когда нужен раздельный учет

В кодексе есть требования не только к расчету пропорции в отношении облагаемых и не облагаемых НДС операций, но и к ведению раздельного учета входного НДС. И это не одно и то же.

Вот три главных правила (п 4, 4.1 ст. 170 НК РФ).

Если товары, работы, услуги компания использует:

– исключительно в деятельности, облагаемой НДС, то входной налог по ним полностью принимайте к вычету;

Важно знать

Реализация жилья не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ)

– исключительно в деятельности, не облагаемой НДС, то входной налог по ним полностью учитывайте в их стоимости.

– и в облагаемой, и в не облагаемой НДС деятельности, то часть входного налога принимайте к вычету, а часть – нет.

Раздельный учет помогает распределить входной НДС сразу по трем направлениям, а именно по товарам, работам, услугам, которые используют:

– только для облагаемых НДС операций;

– только для не облагаемых НДС операций;

– в обоих видах операций.

В каком случае необходимо рассчитать пропорцию? Только в отношении тех товаров (работ, услуг), которые одновременно используются и для облагаемых, и для необлагаемых операций. Это, как правило, основные средства, нематериальные активы, а также общепроизводственные и общехозяйственные расходы.

Долю облагаемых НДС операций рассчитывают так:

ДОЛЯ ОБЛАГАЕМЫХ НДС ОПЕРАЦИЙ

=

СТОИМОСТЬ ОТГРУЖЕННЫХ ТОВАРОВ (РАБОТ, УСЛУГ), ОПЕРАЦИИ ПО РЕАЛИЗАЦИИ КОТОРЫХ ОБЛАГАЮТСЯ НДС

: ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ ОТГРУЖЕННЫХ ТОВАРОВ, ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ, ОКАЗАННЫХ УСЛУГ

Долю не облагаемых НДС операций считайте так же, только в числителе укажите стоимость товаров (работ, услуг), используемых в этих операциях.

Как разделить входной НДС на практике

На заметку

Раздельный учет входного НДС обязателен, если приобретенные товары (работы, услуги и т. д.) компания использует для облагаемых и не облагаемых НДС операций (п. 4 ст. 170 НК РФ)

О порядке ведения раздельного учета входного НДС в Налоговом кодексе РФ ничего не сказано. Установите его в налоговой учетной политике самостоятельно. Судьи согласны, что это любая обоснованная методика, которая позволяет достоверно определить показатели (постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 июня 2016 г. по делу № А40-128100/2015). Суть спора следующая.

Компания распределяла входной НДС между жилой и нежилой частями многоквартирного дома исходя из площадей. Налоговики отказали в вычете, так как такое распределение противоречит требованиям пункта 4 статьи 170 НК РФ. И кроме того, указали, что распределять налог следует после принятия налогоплательщиком на учет готового к вводу в эксплуатацию жилого дома.

Суд же признал, что застройщик использует собственную методику не для того, чтобы вести раздельный учет. А чтобы определить долю налога, которую возможно предъявить к вычету в текущем периоде.

Рассмотрим варианты раздельного учета на примерах.

Совет

Входной НДС, который напрямую распределить нельзя, отражайте на отдельном субсчете к счету 19

Пример 1. Что предусмотреть в учетной политике для распределения НДС после сдачи дома

ООО «СУ-47» (застройщик) строит многоквартирный дом.

В учетной политике компания установила такой порядок. Входной НДС по материалам, работам и услугам, стоимость которых можно отнести конкретно к возведению жилых и нежилых помещений, соответственно сразу учитывается в стоимости товаров, работ, услуг либо предъявляется к вычету.

Входной НДС по материалам, работам, услугам, стоимость которых относится к строительству дома в целом и которую нельзя напрямую распределить между жилой и нежилой площадью, накапливается на отдельном субсчете счета 19.

Эта часть входного НДС принимается к вычету только после окончания строительства дома и реализации жилых и нежилых помещений. Так как только в этот момент можно реально применить для расчета пропорцию, которая приведена в кодексе (п. 4, 4.1 ст. 170 НК РФ).

Правда, такой вариант не стоит использовать, если строительство будет длиться больше трех лет. Так как тогда можно потерять часть входного НДС.

Важно знать

При строительстве компания вправе принимать НДС к вычету в общем порядке, не дожидаясь, когда объект будет готов

Пример 2. Как распределять НДС поквартально

ООО «Сириус» (застройщик) строит многоквартирный дом. По данным проекта, общая площадь дома – 9976 кв. м, в том числе жилая – 8047 кв. м, нежилая – 1929 кв. м.

В учетной политике компания установила такой порядок.

Входной НДС распределяется ежеквартально исходя из проектного соотношения жилой и нежилой площади.

В I квартале 2017 года сумма входного НДС составила 2 244 000 руб.

Бухгалтер рассчитал сумму налога к вычету за I квартал:

2 244 000 РУБ.: 9976 КВ. М × 1929 КВ. М = 433 909 РУБ.

Сумма входного НДС за весь период строительства – 19 830 508 руб.

Компания приняла к вычету в ходе строительства 3 834 508 руб. (19 830 508 руб.: 9976 кв. м × 1929 кв. м).

По окончании строительства произвели итоговый обмер. В итоге фактически жилая площадь составила 8115 кв. м, нежилая – 1861 кв. м (общая площадь дома не изменилась – 9976 кв. м).

Следовательно, компания вправе предъявить к вычету НДС в сумме 3 699 336 руб. (19 830 508 руб.: 9976 кв. м × 1861 кв. м). Компания должна восстановить к уплате в бюджет ранее предъявленный к вычету входной НДС в размере 135 172 руб. (3 699 336 – 3 834 508).

Требование распределять НДС после того, как приняли на учет готовый дом, не соответствует положениям главы 21 НК РФ. К такому выводу также приходят судьи. Ведь при строительстве объекта право на вычет у застройщика возникает, если есть счет-фактура и принят к учету результат выполненных работ (п. 6 ст. 171, п. 1, 5 ст. 172 НК РФ).

К тому же, если распределять НДС после сдачи дома, вычеты по счетам-фактурам, предъявленным на начальном этапе строительства, могут оказаться за пределами трехлетнего срока (п. 2 ст. 173 НК РФ). И налоговики признают это нарушением (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 г. по делу № А82-13959/2015).

Как исправить ошибки

Рассмотрим еще одну практическую ситуацию. Застройщик строит по договорам долевого участия многоквартирный дом с нежилыми помещениями на первом этаже для продажи. Изначально весь входной НДС он учитывал в стоимости материалов и работ. Затем при продаже нежилого помещения, чтобы принять входной НДС к вычету, сумму налога он решил рассчитать пропорционально жилым и нежилым площадям.

Опасно

Корректировать вычеты прошлых периодов в декларации текущего периода в порядке, предусмотренном в пункте 1 статьи 54 НК РФ, финансисты не разрешают

Возник вопрос: как отразить в книге покупок счета-фактуры? Привести все счета-фактуры за два года стройки, указав в каждом расчетную сумму НДС, которая приходится именно на это нежилое помещение, пропорционально его площади? Или же просто произвольно выбрать несколько счетов-фактур, которые в сумме дадут расчетную величину НДС к вычету (то есть подогнать)?

Здесь с самого начала застройщик допустил грубую ошибку, когда включил входной НДС в стоимость материалов и работ. Налоговый кодекс РФ не предусматривает возможности восстановить суммы входного НДС для его вычета, если раньше налог включили в стоимость материалов и работ.

Единственное, что можно сделать в такой ситуации, это заявить о том, что выявили ошибку, и пересчитать суммы вычетов по НДС исходя из вариантов, которые мы привели в предыдущем разделе.

Такая ошибка не подпадает под действие статьи 54 НК РФ, где срок для исправления ошибок не ограничен (письмо Минфина от 25 августа 2010 г. № 03-07-11/363).

Это означает, что застройщик должен подать уточненные декларации по НДС (если трехлетний срок с момента, когда у него возникло право на вычет, не истек).

В книге покупок надо отразить все счета-фактуры, по которым принимается вычет (а не подбирать счета-фактуры произвольно на нужную сумму). То есть внести необходимые исправления – оформить дополнительные листы.

Кроме того, понадобится подать уточненки и по налогу на прибыль. Так как расходы придется уменьшить на сумму включенного в них входного НДС. Прежде чем подать уточненки, доплатите налог и пени.